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沪楼市显供大于求 开发商希望“缩小”供应
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2006年3月1日13:54 中国房地产报 |
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网上数据显示，目前仅一手住宅可售面积就达1000万平方米左右。上海楼市供大于求的态势进一步显现。这表明，开发商和有关方面希望通过控制新房上市节奏来缓解供需矛盾的意图很难变为现实。
“缩小”供应
证大家园是位于上海浦东新区的一个热销楼盘，前面几期都受到了市场的狂热追捧。按其原定销售计划，该楼盘五期应在今年元旦上市，但到现在，证大家园仍在苦苦等待预售许可证。售楼小姐告诉记者，“推迟上市的原因是有些手续还没办完”。 （ 更多房产之窗楼盘资讯>>> ）
在上海，推迟开盘的远不止证大家园一家。嘉定区的金地格林世界原定于去年12月开盘，但现在还没开盘。长宁区的嘉里华庭和金色贝拉维等众多早就符合预售条件的楼盘目前也均未开盘。
据上海著名的房地产学者顾海波分析，开发商推迟开盘的原因有两个：一是市场大势不好的情况下，开发商故意捂盘；二是政府部门减慢预售许可证审批速度，以此来控制新盘上市节奏。
易居中国研发部经理郑翎昀在接受记者采访时认为，目前市场上有不少开发商存在捂盘的现象。
她认为，目前上海楼市没有转好的迹象，需求未明显增加，在这样的情况下，很多开发商选择了观望。
而顾海波则认为，开发商选择捂盘是对后市的盲目乐观。
“他们寄希望于后市还会大涨，但从现在情况看，这是不可能的。”顾海波告诉记者，“他们对后市的乐观是被一些虚假信息误导了。”
他认为，从去年年终开始，市场上不断传出乐观的信号，“调控已到位”、“政府不会让房价下跌”这样的消息一直在误导着购房者和开发商。
除了开发商捂盘外，上海市有关部门也开始调节新盘上市节奏。
1月23日，在上海市房屋土地资源管理局举行的新闻通气会上，上海市房地局副局长庞元表示，今年将围绕保持房地产市场稳定，加强和改善对供应和需求的双向调控。
“在供应方面，根据开发商的资金情况，上海市房地局将加强预售管理，积极引导开发商分批有序均衡地上市。”庞元说。
事实上，早在去年年中，上海市有关部门开始着手新盘上市的调控。当时的规定是：“单价每平方米13000元以上的楼盘都需要向市政府部门申请审批，区县无权审批此类楼盘的预售许可证。”
此举在一定程度上调节了高价楼盘的上市节奏。上海市房地产交易中心的数据显示，去年4~6月的新盘上市高峰时段里，位于上海市中心的长宁、静安、黄浦、卢湾和徐汇五个区的供应量非常少，很多楼盘都被压后。5月份，静安区甚至没有新增楼盘。而上海市高价楼盘大多集中在这五个区。
上海市有关部门此举曾备受争议，被外界理解为相关部门是想通过改变销售结构来“平抑”房价。郑翎昀认为，现在政府有关部门调节新盘上市来缩小供应量，目的是不想供求差异太大。“不调节新盘上市节奏，会形成新的存量，市场的压力将会更大。”郑翎昀告诉记者，今年的供应有三分之二集中在外环以外区域，如果现在不调控，市场的压力可想而知。
供需矛盾未解
事实上，不管是开发商有意捂盘还是有关部门调节新盘上市速度，均使得市场的新增供应量在短期内大幅缩小。
据易居中国的统计数据显示，2月13日~2月19日一周时间之内，商品房新增供应量为3.1万平方米，环比下降80%；其中商品住宅新增供应量仅为1.76万平方米，环比减少59%。
尽管近期内供应量大幅缩小，但顾海波并不认为这能缓解目前供求严重失衡的局面。
“按现在的市场存量，至少两年内上海不需要再造房子了。”顾海波激动地对记者说。
网上显示，截至今年2月23日，全市备案而尚未销售的一手住宅为74349套，总面积为974.29万平方米。
而这个数据并不包括上海市政府的重大工程配套房及商铺等其他类型的物业。去年10月底，在上海房地产交易中心把重大工程配套房、住宅尾盘和商铺等其他类型物业的数据剔除之前，总体的存量数据超过2000万平方米。
顾海波认为，供求之间的矛盾要比交易中心数据显示的要严重得多。
“公布的是新盘数据，还没包括二手房的数据，二手房到底有多少能释放出来，谁都计算不清楚。”顾海波说。
他认为，从去年央行发布的《2004中国房地产金融报告》公布的数据可以大致测算出这个数据。
据《2004中国房地产金融报告》显示，上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
“央行报告很清楚，2004年交易的二手房中至少有46.6%的房子都是投资房。”顾海波分析，如果按照两年的建筑周期来算，由于上海实施了期房限制转让政策，也就是说2004年交易的次新房大多是2002年、2003年销售出去的房子，之后几年的房子由于房子尚未竣工，尚不能上市交易，这部分投资房竣工后同样面临着投资者套现的问题。
“我估计，二手房供应应该在4000~5000万平方米，这个是要远远大于新房带来的压力。”顾海波认为，供需之间的矛盾并未因为控制新盘上市而缓解。
关键字：楼市,开发商,二手房,房价,房地产 |
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