|
| |
|
浙江：物业管理条例听政会热议三大问题
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月1日14:58 住在杭州网 |
|
|
《浙江省物业管理条例(草案)》目前已经省十届人大常委会第二十一次会已初审，在今天上午举行的立法听证会上，对其中一些有争议的条例表述进一步用科学、民主的方式来确定。
本次听证会，浙江省人大法制委员会、财政经济委员会和浙江省人大常委会法制工作委员会共同作为听证人。16位来自房地产开发企业、业主代表、物业管理部门、供水供电等部门、社区居委会等各界人士作为听证会陈述人，先后发表了各自的看法，他们分别来是金华两街小区业务会主任徐春州，下城区京都苑社区党委书记斯利民，业主代表潘小君，浙江国信房产集团董事长，绍兴水务集团有限公司副总经理蔡建强，浙江腾飞金鹰律师事务所主任金鹰，退休职工李锦林，省电力公司营销部副主任韩霄汉，西湖家园业委会主任唐志新，浙江绿城物业管理公司副总经理杨掌法，退休职工潘金康，浙江浙商律师事务所副主任韩南生，中兴商城物业公司经理金雨亭，杭州电子科技大学学生杜王统，湖州市建设局副局长沈小龙。
本次听证会着重讨论供水供电等设施设备的移交和维修养护、物业装修、业主大会的决定程序这三大问题。
话题一：
物业管理区域内的供水供电等设施设备的产权归属及维护养护责任应如何确定为宜？在什么条件下可以明确规定供水供电等设施设备产权及维修养护责任归属于相关专业单位？
代表意见：
1、供水供电的产权应在房产确定之日起，养护责任也应该在房产验收合格后由相关单位承担。
2、考虑一定规模小区与供水供电供热单位签订服务合同，由供水供电专门提供定期的无偿检测服务即可从小区的进口设施，管道和单元楼的之前，单元楼内部的具体设施比较简单，物业公司应当予以解决，这是无偿的检修检测。
3、物业管理区域内的供水供电和设备设施是公用设施设备，产权归属应本着谁投资谁受益的原则，谁来投资谁来受益，如果是在建设过程中有建设单位投资建设，在建设单位将该区域的房屋出售给业主后，供水供电设备单位应归全体业主所有，如果是专业单位自行投资建设的，那么产权相应归相应单位所有。关于维修养护问题，明确责任，界定范围，最后养护维修由表后最终用户来承担，表前应该由经营单位承担，因为使用经营单位利用上述设施设备在经营当中他是受益者，本着谁经营谁受益谁负责的原则，各经营有关单位理应承担上述设施设备的维修和更新改造费用。
4、可以确认产权的就归这个相关专业单位来维修养护、如果不能确定产权的就不归相关单位来维护和养护，因此建议去掉根据产权归属原则这样一个规定，对于供水供电等设施设备的移交问题，在没有明确产权归属之前建议先规定进行维修养护资料的比较。
5、草案可以不明确规定供水供电等设施设备的所有权问题，而直接规定由相关专业单位承担维修养护责任。
6、财产所有权的归属和转移问题，一般由《物权法》调整，我国《物权法》正在制定当中，如果以地方行政法规设定产权的规定，国家经过颁布的法和企业不一致将会导致矛盾，如果业主自愿将供电的所有权通过法律途径赠于法律企业，在法律法规和供电设备符合国家技术标准情况下，作为供电设备资质的企业可以接收，从业主角度出发，维修责任随着产权的转移交给了供电企业也就不必为今后的供电设施承担任何费用，对供电企业而言，不仅增加了维护设备的安全管理责，任而且大大增加了费用支出，因此迫切需要解决以下两个问题。
话题二：
对涉及房屋安全特别是涉及建筑主体、承重结构等装修行为，是设定行政许可还是直接作禁止性规定为宜？是否需要对非住宅装修设定行政许可？
代表观点：
1、首先是对设计房子安全，特别是设计建筑主体，装修行为是涉及行政主体，我认为直接做精品性规定，因为房屋主体城镇结构部委属于房产业主的公用设施，不应改动，即便改动也是由房产部门，不是行政部门。其次是否需要对非住宅校区设置行政渠口，我认为这非常有必要，特别是存在安全隐患的房子，特别是要保障公用设备的安全。
2、因为房子装修事先向有关单位备案即可，对设施安全和人民生活安全问题，应当施行禁止条款。
3、对于不涉及房屋安全的装修不应当设定行政许可，由业主自己决定。对涉及房屋安全，特别是涉及建筑主体、承重结构，擅自改变房屋的使用性质等装修行为，政府有必要进行事前管制。
4、设置行政许可和禁止规定两者应该同时进行，全过程监管，行政许可是防患于未然，禁止性规定是事后的纠正和处罚是亡羊补牢，因为破坏性装修不但对结构造成影响，而且容易引发邻里纠纷，防患于未然是最好的，事后的监督和处罚也是必不可少的，行政许可是必不可少的。
话题三：
针对业主大会作出决定难的问题，规定“业主逾期不参加投票的，视为同意多数人的意见”是否适当、可行？如果作此规定，那些问题需要进一步加以规范？
代表观点
1、在无法确定某一个业主弃权的情况下，逾期不参加投票无法确定业主是否得知信息，难以证实在主观上是否弃权。
2、业主预期不参加投票视为同意多数人意见是可行的，否则决议很难形成，势必会给业主的利益带来损害，要考虑到外地业主对他们进行实际化，同样还要明确是否可以委托他人参加投票表决，如受委托人要有表决权，要带什么样的条件？其次对2/3的问题怎样来界定，怎么划定物业管理机构，国家的条例和省条例都说明一个物业管理条例没有对物业管理做明文的规定，建议对有关物业管理规定应当由当地行政主管部门，进行监管，并规定某某管理小区区域的通告，对其做一个明确的规定，希望《浙江省的物业管理条例》能对召开业主大会的主体做一个明确。
3、我认为业主不投票不说明他对有关决定没有意见，不签字投票只能作为弃权不应作为同意大多数意见，我们的意见是请不投票表态者再次进行送票要求表态，以避免今后说没有告知你按，没有通知你，他不知道，没有征求他的意见，你必须送回执，到达了法定人数后再做规定，我们有两次大规模的公投，到了2/3再做决定，如果不到再次发，如果还有200人没有发，我再对200人通知，如果再没有到达再发通知，我们在实践中是这样处理的，对于不签字的不视为同意、弃权，在立法上面也可以把这部分做出来，做一种妥善的处理。
4、投票的期限和形式的多样，投票宣传的工作，使这个小区都按照自己的规划来决定，可以选择操作的形式，但是这些因素都可以直接影响到具体不参加投票的业主的人数，因此不恰当的组织也可以导致投票机构违背小区多数人的意愿，采用书面的分小区块、分组织的形式是行之有效的，关键的问题还是小区是否能组织好投票问题，投票的组织者应该具备基础的法律责任，依法行驶权利，维护投票的合法权益。
听证会结束以后，省法制委员会根据听证会的记录，将整理出全面的反映听证会意见的听证报告，听证报告作为一个参阅件，将在下个月的第二次审议中，这个条例还要二审评议，把今天听证会的材料要提交省人大常委会的每个委员会给他们看，作为省人大常委会第二次审议的依据。
关键字：浙江,物业管理,听政会,产权,维修 |
|
|
|