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上海中介人的楼市命运 新政一年间跌宕起伏 3/11
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2006年3月11日9:39 国际金融报 邓旭 |
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从“争取最后关门”到“自己想开门店”
“我们最艰难的日子已经过去了，现在虽然还没有盈利，但是每个月最起码都可以持平了。”沪上知名中介公司爱建立好信陆家浜门店的业务员小钱面对窗外的春色，对记者长吁了一口气。小钱在这家中介门店已经做了3年多。
记者和小钱聊天的日子是3月7日，而一年前的今天，上海市地方税务局开始执行《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额计收5%营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
这项地方性政策的出台，恰逢全国“两会”的召开，当时，上海的房价成为备受两会代表、委员攻击一个话题。为此，在解读这项地方性政策的时候，人们不觉给它增加了一个宏观的、大局的、全国的背景。或许是顺风顺水3年多的惯性使然，这项政策在出台伊始，并没有引起市场的足够重视。但是，倘若将它与之后出台的一系列从土地、信贷、市场、交易、契税等各个方面规范房地产市场的政策“组合拳”联系起来，这则不起眼的《通知》却恰恰是楼市宏观调控全面启动的先兆。
即使是自己的本行，小钱也费了点力气才回忆起这一《通知》的具体内容。事实上，这一主要针对二手房市场的政策，在当时并没有产生立竿见影的成效。正因为如此，2005年的房地产宏观调控，不再像前一年那样仅仅是一两条地方性质的文件出台。
“说实话，去年3月征收营业税的政策出台以后，我们没有感觉到有什么变化。当时生意一直很好做，一个月的成交量最起码是现在的3倍。真正的变化开始在‘六一’大限前后。”小钱的思绪一下子被记者拉到了一年前。
“六一”大限成噩梦
2005年3月16日，“两会”刚结束，中国人民银行就宣布将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率由5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”由当时的20%提至30%。4月1日开始，沪上大部分银行联手封杀“购房一年内转按揭”。
5月9日，中央七部委出台以“遏制投机炒作行为、稳定住房价格”为目的的《关于做好稳定住房价格的意见》（即“国八条”）。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
小钱皱着眉头回忆：“对于2005年的楼市而言，6月份是个明显的节点。从那时起，门店一下子就冷清下来了。不只我们一家，整个上海的中介市场都一下子懵掉了，智恒、顺驰等很多中介公司，很多加盟店都在六、七月份的时候关掉了，我们公司也不例外。我的门店那时提出的口号是‘争取最后一个关门’，根本就没有考虑过还要盈利这种问题。”
“当时陆家浜路上，50米内的中介一条街一共有10家中介门店，半年只剩3家了。当时我们的想法是，撑过这段时间，就会迎来春天，即使一个月都没有成交也要继续坚持着。最困难的是去年第四季度的时候，别说中介门店，连黄浦区的房地产交易中心，都几乎门可罗雀了。”
小钱的话并非夸张之词。统计数据显示，受楼市宏观调控政策影响最直接的上海二手住房交易量，在去年出现大幅下降。去年，上海二手住房成交1971.5万平方米，比上年大幅下降27.7%。从各季度数字来看，楼市宏观调控之前的第一季度二手住房成交747.84万平方米，为全年各季最高；第二季度成交还有617.36万平方米，但到了第三、第四季度，成交仅分别为292.39万平方米和313.91万平方米。
当时，上海颇有知名度的中介公司智恒地产为了控制运作成本，不仅关闭了将近2/3的门店，去年底迫不得已将一则吸引投资伙伴的融资计划在上海联合产权交易所挂了牌。在该融资计划中，智恒地产表示愿意以1000万实际资产、品牌价值等作为50％股权入股，同时寻找合作方融资4000万。
事实上，从上海联合产权交易所显示的信息可以看到，试图利用股权转让等方式寻求融资的中介企业远远不止智恒一家。而这些中介公司，在楼市宏观调控前，从没想到过他们会选择除了继续在市场上扩张之外的别的出路。
市场显现回暖迹象
“不过，”小钱话锋一转：“熬过了去年年尾的中介门店，现在明显日子好过多了。但是现在市场还是不稳定啊，尤其是中介，变化很多的，听说有中介公司总部前一段时间被查封，还有中介公司趁着现在市场低迷，砸钱希望能加大市场占有率。”
香港上市公司宏昌科技（0061.HK）近日发布了一则看似与上海中介市场毫无关联的公告。公告称该公司将以总代价3000万港元，收购内地物业咨询代理服务公司Grand－Panorama（GP）的全部权益。
这家在上海房地产业内并不为人熟悉的GP公司，成立于2005年12月25日。然而此前该公司曾收购了上海博邦地产有限公司，成了博邦地产的新控股方。博邦地产将向GP全资附属公司上海博创转让业务。公告同时也透露，博邦地产向上海博创转让业务，是宏昌收购GP的协议条件之一。
公告信息显示，GP为一家于英属维尔京群岛注册成立的有限公司，并在国内从事物业咨询代理服务，范畴涉及二手物业房地产经纪、租赁房地产物业及向其客户提供物业相关服务等。在现有业务发展阶段，该公司专注为内地商住物业提供咨询代理服务，目前致力发展上海市场。
港资地产中介公司也没有放过这一发展的时机。去年11月份，中原地产与金地合作，通过“渠道代理”的方式为金地代理销售其开发的一手楼盘；今年2月份，美联物业又在静安、虹口、普陀、浦东连开6家店。美联物业上海区域副总经理冯泓睿表示，经过长达数月的调控，现阶段的上海房地产市场逐渐回归稳定发展，加上近日房贷政策全面放松等利好因素的刺激，相信市场将逐步告别“寒封”，走上健康的发展轨道。
“今年春节过后，2月份虽然还是没有什么成交，但是主动来中介店看房的客户越来越多了，这在去年下半年几乎是不可能发生的事情。”聊到这里的时候，小钱明显兴奋了，挑着眉毛说：“而且购房目的主要都是自住，一般都有比较明确的购房需求，意愿也明确，一般心理价位都在70万、80万左右。我想，到了3月份，我应该能够成交好几笔生意。”
投资客重返上海
可以让小钱舒心的是，来自各方面的信息表明，一拨一拨的海外和内地投资客也在重返上海楼市。据悉，从2月至今，仅美联物业一家就已接待了五六批境外个人投资客户；而据21世纪不动产古北加盟店称，目前在古北新区也出现了境外散户投资客购置物业作长线投资的案例，目前门店工作人员一般一周接待境外客户看房3至4次。
继去年底60多人的山西购房团首次入沪，并且大手笔拿下数套别墅后，一个由身价在千万以上煤老板组成的30人山西购房团于2月底再次来到上海，在为期3天的第二次上海购房之行中，山西购房团共成交了16套房。据悉，3月中旬还将有一批规模更大的山西购房团来上海看房。
这些海外和内地投资客有一个共同之处，就是都认为上海楼市在经历半年多宏观调控后，目前房价已回归理性，他们或是在楼市回暖前选择优质物业作长线投资，或是纯粹为了重选居住地，购买具有保值功能的物业。和一年多前那些涌入上海楼市的过江龙资金不同，他们少了一份“炒作”的热情，多了一份冷静的理性。
2006年，已经饱受宏观调控一年洗礼的上海楼市，究竟是将筑底回升，还是继续调整，目前尚难定论。但是，在楼市调控政策由“调控”向“调整”转变的背景下，一个日益趋向理性的楼市，无疑会给上海房价在今年实现“软着陆”带来些许曙光。
“现在做得最好的，是70万到150万的自住型公寓，对于一般百姓来说，手上有120万就肯定会考虑买新房了。黄浦区一些刚刚交房的小区目前比较受到青睐，比如丽园路上的海洲丽园，去年9月份交房以后，附近的几个中介门店现在都在做他们的生意，大部分是自住客，也有些是用来投资的。”
“我也在想，下半年应该可以赚钱了吧，投资的人看到市场回暖应该也会继续进入市场的。黄浦区潜力其实很大，租赁市场也一直不错。其实我一直都在想，等市场再好点，我也可以自己开个门店了吧。”小钱憨厚地笑了。
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