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深发展“搅乱”房贷格局 银行加速转型零售业务
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月13日10:54 中国经营报 巫燕玲 黄杰 |
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深圳发展银行现在被同行比作一条“鲇鱼”，它的“双周供”房贷还款模式搅乱了房贷市场固有格局。
2月28日，深发展在全国18个城市同步推出令房贷市场耳目一新的杀手锏——“双周供”还款模式，并明确提出，对于其他行的住房按揭客户，皆可选择由深发展提供的“同名转按揭”业务。
银行业人士认为，今后房贷市场的争夺将越发激烈，房贷产品的期限、利率以及还款方式将出现更多的变化，而这背后隐藏的是银行向零售业务转型的趋势。
“鲇鱼”出水
双周供的口号是“减少利息负担，缩短还款期限”。深发展总行有关人士称，对于收入较为稳定和均衡的客户，双周供产品可以在基本不增加其每月还款压力的情况下，实现节省利息支出的目的。
据深发展公开资料：如果你在该行贷了一笔50万元的贷款，按30年贷款期限、基准利率6.12%来计算，选择传统的按月等额还款法，每个月要还款3036元；如果选择“双周供”，每两周还款额为1518元，相当于原月供的一半。由于还款次数频密，本金减少速度加快，最终借款者可以节省115186元的利息支出，节省了19.42%的利息。
中国银行国际金融研究所副主任黄金老博士分析，通过双周供方式还款，贷款者一年需要还款至少26次，即全年有两个月需要还款三次。相比月还款方式，实际增加了年度还款总额。光大银行资金部人士认为，双周供主要是结息方式的改变，银行的利息收入减少了，不过资金周转的速度也加快了。
深发展人士表示，其推出的“双周供”新品不太适合资金方面有大起大落的人，而比较适合收入比较稳定、有平稳资金来源的贷款者。但有业内人士批评这种还款方案有悖于当下国内绝大多数单位的月薪制或者年薪制现状。深发展人士承认此点。他们表示，虽然目前推出“周周供”在技术上已不存在问题，但也要考虑市场需求才选择是否推出。
房贷混战
尽管有多种质疑，但在目前普遍加息的预期下，双周供在以月供为主流的房贷市场上仍然引起了强大反响。
根据记者在成都的了解，该行顺城大街网点“双周供”意向登记簿上有80多人登记在册。而且这80多个意向客户清一色是原按揭银行的背叛者。
这似乎暴露了深发展“双周供”的深意。
事实上，深发展为配合双周供还实施了同名转按揭业务，即可让客户把其他行的按揭业务直接转成深发展的双周供业务。具体有两种方式：一是将他行按揭转到深发展，就可选择“双周供”，且本人除缴纳一定担保费外，无需手续费。二是深发展根据住房进行评估，并依照评估额度发放一笔贷款，用于提前偿付原按揭银行贷款。然后再申请“双周供”。此外，二手房按揭同样适用“双周供”，贷款最高年限为30年减去二手房龄。
无疑，这是一个将客户一网打尽的方案，目标直指房贷巨头四大行。工行广东省分行人士承认有客户咨询过转行事宜，他认为，还会有银行推出类似的产品，尤其是股份制银行。这对占据大量市场份额的四大行是一个很大的冲击。 >>>房产之窗“双周供”房贷专题
然而冲击又陆续而来。3月6日，农业银行以不公布具体时间的方式，宣布此前已经推出“父债子还”接力还款模式。农行同样为消费者算了一笔细账：一名55岁的借款人，若借款50万元，银行最多给予10年期贷款，月还款额5550元；要求借款人月可支配收入在10000元以上才能满足银行条件；而该借款人如果追加其儿子为借款人，则解决了这个矛盾。
“两家银行选择的切入点各有侧重，但目标群体都是房贷。由此可以判断，房贷金融产品已经开始在向细化分工方向转移了。”国务院发展研究中心金融研究中心研究员易宪容表示。
而在此前，光大首推固定利率房贷产品以后，众银行也掀起一阵模仿的浪潮。
竞争背后
光大银行资金部人士认为，房贷产品的设计因素无非是期限、利率以及还款方式，今后产品创新的空间也就是这些因素的改变组合，例如利率和期限都将更加灵活。以后的房贷产品也将更加市场化，可能针对客户的不同收入灵活设计。
深发展有关人士称，由于银行业的创新产品基本上不能防止同业模仿，很难设置进入壁垒，通过产品创新只能获取一时的垄断利润。从长期看，银行业的产品会越来越同质化，每家银行都能提供全面的功能一致的产品。
中国社科院金融研究所研究员尹中立认为，目前国内房贷金融产品的推出，仍然无法用理性来形容。“大家更多是在挖空心思考虑怎样用新品种吸引眼球，进而寻求短期繁荣。”
尹中立认为，目前房贷收益远远高于其他贷款品种，市场存在“暴利”。而这也是银行争夺房贷的重要因素。
光大银行资金部人士认为，房贷争夺的背后，实际上是各银行向零售银行转型的反映。由于短期融资券的发行等原因，各银行的对公业务利润一直处于下降之中。目前各行均向零售银行转型，因此战场也就转移过来。而房贷业务作为最优质的零售业务之一，首当其冲成为战场。
关键字：深发展,房贷,银行,按揭,贷款,双周供,二手房 |
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