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建筑经理自曝成本内幕 别墅每平只要500元
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2006年3月14日13:4 南方日报 王昊 |
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建筑经理自曝成本内幕
30层以下每平方米1000元左右，30层以上1500元左右，别墅500元左右！
在房屋成本中，建安成本被认为是非常稳定的一部分。记者就房价成本进行调查时，一位不愿透露姓名的开发商项目经理W先生向记者剖析了楼盘运作的建筑成本。此君在建筑行业经营多年，对于广州楼盘一般的建筑成本可谓心知肚明：“普通楼盘的建筑成本最多不会超过1500元／平方米，这部分成本的构成也很简单”。
建设成本：
普通住宅单位约千元
据W先生介绍，所有楼盘的开发成本都可以划分为两大块，除了土地成本费之外，其余部分都可以归为建安成本。建安成本又可以分为建筑安装费和建设配套费两部分。另外过去有不少发展商拿的是尚未拆迁的“红线地”，成本中还可能包括一次性拆迁补偿的成本，当然这部分成本也可以划为拿地成本之中。
进入开发程序后主要的成本就是综合建安费了。W先生介绍，根据目前广州的行情，9层以下不带电梯的住宅建安成本约在800元／平方米，普通多层建筑(9—30层)的成本大约在1000—1200元／平方米，30层以上的写字楼成本要高些，大约是1500—2000元／平方米。别墅的土建造价则在500－600元／平方米左右。
“一般市区内外的普通住房也就在9—30层之间，无论使用什么新型建材，成本也不会超过1500元／平方米”，W先生表示，如果发展商称建安成本超过2000元／平方米，除了说假话之外的可能就是这家公司对成本的控制能力太差了。
建设配套：
“其实都不高”
W先生几年前运作的某江景楼盘算得上广州第一批的江景豪宅，直接将滨江东楼价拉升2000元／平方米以上。他表示，除了突出江景概念外，该社区的园林配套和外立面装修也“很上档次、很突出”，但这部分的成本在建筑费用中所占比例其实非常小，摊到成本上可能每平方米也就增加了百余元。
据他估算，该楼盘包括设计费、报建、外立面装修、园林绿化、消防、三通一平等所有配套在内也就花了两三千万，却可以给发展商带来上亿的增值收入。他表示，如今许多楼盘为了搞好配套设施，又是建学校建会所又是修路，这些成本最多也就几十万上百万元。“发展商靠少量的建设配套支出，不但从羊身上拔走了羊毛，还顺手剥了层羊皮”，W先生非常感慨。
装修成本：
“虚报1／2不算多”
对于如今绝大多数楼盘的带装修销售策略，W先生表示这可以看成是建设配套费的延续。他表示，其实许多消费者也都清楚，所谓的附送“价值千元豪华装修”不过是发展商的噱头，真正的装修成本大约只有每平方米三四百元。
“装修里也有门道”，W先生称，一方面，带装修的房子可以为发展商节约大量成本。批发采购装修材料明显比消费者单独采购要便宜。有些发展商和装修公司本来就是同一老板，更是节约了成本。
另一方面，发展商还可以在装修材料上搞点“小动作”。W先生透露了一个半公开的秘密：所有买家能看得到的，发展商都尽量用名牌或优质装修材料。而消费者看不到的，比如瓷砖里面、地板下面、天花板里面，发展商都是尽量使用廉价材料，或者干脆减免程序。
开发商大玩“腾挪术”
即便是在建筑环节这一公认的“稳定地带”，不少发展商也可以大做手脚。记者在采访中发现，“建筑成本”其实也有可能通过种种技巧达到“减免”的目的，发展商所施展的“腾挪术”令人汗颜。
建筑成本找银行“埋单”
建一个新楼盘花的到底是谁的钱？是开发商自掏腰包、小业主变相“集资”、还是银行做了“冤大头”？据了解，房地产企业一般都具有高达70％－80％的资产负债率，绝大多数资金都要靠银行贷款。因此，发展商既可以先用一部分自己的钱把项目启动，然后再拿楼盘或者其他项目作抵押贷款进行后续开发，慢慢把自有资金退出来。
房地产开发多数是多个项目“滚动”进行，这样发展商就可以不断地进行项目抵押和再融资。这样一来，开发商的资金在“滚动”中早就退了出来，后面重复的过程不过是用销售款来填平贷款而已。因此有业内人士指出，在地产开发中，建筑成本尽管属于发展商的成本之一，但这部分资金的流转和风险实际上是由银行在承担，发展商无需为此储备足够的现金。
做假帐造“高成本”假象
财务账目上的作假在各行各业都存在，地产行业尤甚。有行家透露，不少房地产商宁愿花高价雇用资深会计，目的就是将楼盘账目上的成本金额加大。不用说，最容易造假的就是建筑成本了。明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚三四千万元。这样一来，既可以偷税漏税，也可以在外界制造“该盘造价昂贵”的假象，顺手提高售价。
变更规划谋取超额暴利
东山区某楼盘按照原定规划只能建15层，但发展商在拿到地块后经过“特殊的途径”顺利改变了规划，最终建到了28层，将容积率成功调高近一倍。这样走正当程序或干脆私改规划的例子已经不胜枚举，广州某大发展商在去年的“东窗事发”便抖出该集团旗下多个楼盘私改规划的旧闻。
变更规划堪称最简便的摊低成本或产生暴利的方法。如上述楼盘在改变规划后可以多卖13层，而发展商拿地的成本却并未相应提高，另一种暴利便由此而产生。
拖欠工程款甘当“老赖”
除了那些相对“高明”的做法外，有些发展商干脆拖欠施工方的工程款做起了“老赖”。
据某建筑企业负责人透露，广州某著名地产企业就是行内出了名的“老赖”，由于其开发项目众多，几乎每个项目都拖欠大笔工程款。该企业也并非不认账，而是被追急了就挤出一点给建筑单位，建筑单位再去拖欠材料商和民工工资。据悉，广州乃至全国各地不少的建筑单位就是给发展商欠破产的。
过去有些发展商会在楼盘内拿出部分单位抵工程款。但后来发展商普遍发现，这样做往往会扰乱销售，建筑单位如今连房子都拿不到了。
偷工减料压低成本
如今大量的房地产投诉正是集中在房屋质量上，建筑材料上的偷工减料情况严重。多数发展商搞的是资本运作，其他如设计、施工、监理、验收等各个环节都是找其他公司来完成。经过层层分包后，用于建设的资金其实已所剩不多，偷工减料就在所难免。
除了消费者可以看得到的偷工减料手段外，像外墙涂料、塑钢门窗、钢筋水泥等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，甚至少做一些施工程序。
关键字：建筑,成本,别墅,房地产，贷款，开发商 |
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