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以廉租房的名义 企业当然是要继续赚钱的
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2006年3月15日13:44 经济观察报 阳静纯 |
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从万科对大学生建“廉租房”，到厉有为将面向外来人口的新型“廉租房” 议案提交两会，“廉租房”三个字的外延正在不断深化。
就在上月，万科刚上演一场被公众指称的“廉租房”秀！这场大制作“秀”，将让万科拿出位于深圳龙岗的“第五园”储备用地，而去年第五园一期整体均价已超过7000元。
但遗憾的是，万科之廉租房并非普通意义上的面向低收入户籍人口的居屋，更多是一种租赁品种。王石关于“低收入”两种情况的解释，一种是“长期低收入”，比如生产线上的打工仔、打工妹；另一种是“暂时低收入”，如刚参加工作的大学生。万科在没有政府补贴的情况下，会开发面向刚毕业大学生的产品。而万科某内部人士则回应，“企业当然是要赚钱的。”
因此，如同招商与华侨城定位高端商务租赁市场一样，万科只不过把租赁市场面向了大学生。业内人士认为，万科此举的高明之处在于其借“廉租屋”的名义“公政府之关”。
深圳地产研究人士半求表示万科此举是为争取政府未来的廉租房，以及经济适用房、旧改工程等先行做一个样板。更长远看，则是进一步“完善其普通人住宅的战略”，成全机构董事长全忠说。去年10月份，万科在全国展开50万元征集城市中低收入人群居住解决方案的活动，并表示2006年将开始实质性的为中低收入家庭建设住房。
廉租房之“租”
王石上月在深圳出席签名售书活动时透露，万科今年5月份将在深圳开工建设第一栋廉租住宅，今年下半年将开建第二个廉租住宅。5月份开建的第一个项目用地初步设想是在万科第五园的用地上划出。这栋廉租住宅将被建成一个能容纳六七百至上千人的大的集体宿舍。他强调，拟建中的廉租住宅会考虑到宿舍当中的功能，力求人性化，不会建成类似于城中村式的住宅，也不是那种连排、密集的非人性住房。
万科第五园的业主对此意见很大，他们称之为“廉租门事件”，“不能让第五园成为万科作秀的牺牲品”。万科在坂雪岗拥有四季花城、万科城、第五园三大产品，其中第五园为糅合了徽派建筑元素和晋派建筑元素的中式高尚住宅区。第五园业主认为高密度的廉租房将打扰小区的清静，且入住人口混杂，给小区治安带来不良影响并降低小区质素，更重要的是万科未履行提前告知义务。
而万科选择第五园作为廉租房筹建地之一，业内分析原因有三。一是低地价使然，第五园的地价据悉每平方米仅500多元；其二，据世联地产顾问董事长陈劲松透露，万科对什么是低收入人群最满意的户型做了长时间考察，廉租房很可能模仿客家的“围屋”式样。这与第五园典型的中式风格非常统一。
第三个原因是该片区有大量的出租市场空白。陈劲松认为与其称之为廉租房，不如说填补当地的“市场空白”。在坂雪岗区，面向大学生的出租屋最有名的当属“百草园”――建筑总面积11万平方米、能容纳2000多名单身员工的华为住宅小区。尽管价格上涨，但百草园仍供不应求。
此外，该片区不但拥有华为、富士康等世界级大型高新技术企业，而且，吸引了大量的上下游企业落户。目前坂雪岗拥有400多家企业，汇聚了五大洲近30个国家的投资者，被誉为深圳“北硅谷”。据半求透露，万科第二栋廉租屋位于同片区的万科城。
并且，通过这种纯属“擦边球”式的廉租房，万科完成了“从大学生毕业一直到他最后一次购房，万科的发展产品线都把它锁定在内”的产品覆盖。这样做的好处是以廉租屋先入为主地占据了绝大多数未来潜在的购房人群市场。万科通过其居屋文化潜移默化影响大学生未来购房行为，从而培养忠诚客户的成本是极其低的。
政企共建
正如陈劲松所言，万科之廉租房并非普通意义上的面向低收入户籍人口的居屋，更多是一种租赁品种。这些房源可以延缓部分大学生的购房需求，如果万科行为真如其所说能够起到“示范”效应的话，将有助于降低深圳政府未来控制房价上涨的压力。
据王石说，这一计划跟深圳市政府汇报了之后，政府的反应也很积极。目前，深圳市国土资源局正在研究廉租房在内的多元化住房保障机制，完善住房保障体系。
据陈劲松介绍，私人参与政府居屋建设，在上个世纪80年代的香港就已经出现，比如中海外参与的海富大厦。企业竞标参与政府居屋建设，对政府而言，好处在于建设周期短，成本控制好，施工质量高，例如海富大厦基本上是参照私人房屋修建，居屋质量及销售都好过政府自己操刀。对企业来说，由于政府不收地价，只收配套费，居屋建设照样有钱赚，基本上收益率在10%左右。
因此，醉翁之意不在酒，万科做廉租房其实更是一种姿态，业内人士普遍猜测争取政府未来更大的廉租房工程才是背后的目地。半求撰文指出：“单为盖廉租房，万科的胃口绝对不是这么小。政府目前正在大力推进旧改，主动为政府分担一些，未来在旧改上自然也就能得到更多的支持。”此前深圳万科副总张酹接受本报采访时，亦表示希望参与政府的旧改工程，并在各区做了“表态”。
至于和政府的廉租房合作建设的方式，王石去年在某论坛发言曾提到通行的方式：一种是免收地价；一种是政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。我们不妨可以设想政府正在推行的旧改项目将和廉租房建设结合起来。深圳城区正在推行的旧改项目，现在面临大量的低收入人群被“逐”出市区后，城区第三产业将受影响的情况。解决这部分就业人口居住问题的方式包括城区廉租房建设。在市区划出大片土地做廉租房土地效率并不高，比较可行的办法是“开发商取得政府旧改工程的条件之一包括划出部分用地做廉租房”，某业内人士推测。
对于政府而言，2006年房地产建设以廉租房为重，而当前影响廉租住房推进的最主要障碍就是资金瓶颈。解决资金来源依然要靠“以财政为主，多渠道筹集资金”，万科这样的企业表态参与进来，各级政府当然是非常欢迎的。去年万科已经争取到上海经济适用房建设项目。除深圳外，王石尚表示万科还会在北京、天津等其他城市建设廉价屋。
关键字：廉租房,经济适用房,开发商,万科,租赁 |
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