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教您应对楼市欺诈的五行大法
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月16日16:57 中国经济网 赵亚平 |
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楼市又到“3·15”，维权总是新话题。时下的地产圈，买房人喊冤，开发商却也叫苦，购房人与开发商之间的“斗争”和“博弈”此起彼伏，“维权”似乎成了楼市最红的关键词。
事实上，“3·15”还没到，一些有“上帝”之名无“上帝”之实的买房人就已经激动起来———面积“缩水”、广告欺诈、合同陷阱、霸王条约、认购设套、订金难退、逾期交房、规划改变、产权纠纷、物业无序……一系列的维权话题都被拎了出来。
新浪调查显示：收房、订金、配套、物业、精装修这五点应该是购房人投诉率最高的“楼市欺诈大法”。那么，怎样才能做到合理合法有序有度的维权呢？
本期，记者采访了五个买房人，通过他们在买房过程中遭遇的欺诈，结合几年来楼市发生的典型维权案例，并邀请了著名维权专家秦兵律师，给大家推出了精心策划的“3·15 维权大法”，希望能够帮买房人减轻“维权之苦”。
下面，我们请专家为大家分析一下买房人最常遇到的“金木水火土”五大难题———
金法----既“订”难返购房订金打“水漂儿”
现象：订金难退，是很多买过房的人遇到过的问题。被销售员“数量有限，预购从速”的话一忽悠，很多人脑子一热就交了订金。回头想想不合适想再要回来？给钱容易要钱难！往往是交涉很久没有结果。
案例一：张新(29岁、律师、年薪10万元)
少则数千、多则数万元的订金打了“水漂儿”，很多买过房的人有过这样的“心头之痛”。
张先生去年在丰台看了一处现房小户型，听了销售员讲得天花乱坠，当时就动心了，付了2万元订金，签了认购协议书。
后来听朋友一说，才知道这个项目有很多问题，很多业主连房都拒收了。当他要求退还订金时，开发商以认购协议书中条款为依据，坚决不退。他费劲口舌，最后给了销售员5000元好处费才要回了订金。
专家建议：其实，像张新这种情况，可以先不表露退房的意愿，而是继续签合同。在签合同的过程中，可以提出些补充协议，如果双方因此争执不下，导致合同签不下来，那么订金退还就有希望了。另外，提醒买房人，在交订金的时候一定要确认是不是可以退，并在《房屋认购书》上注明。
木法———移花接木精装修遭遇“烂摊子”
现象：一直以来，在房产维权问题中，因房屋质量引发的纠纷一直居高不下。最明显的是，有些开发商盲目追求高利润，偷工减料、压缩工期、擅改设计标准等，导致房子住进去后出现各种各样的问题———
案例二：小吴(38岁、IT人、年薪20万元)
“两年前，我在百子湾买了个小户型的房子。交房时，开发商态度很强硬———必须先交完房子契税等手续费以及一年的物业费才可以拿钥匙看房。”
小吴现在说起来还很气愤：“没办法，我们只好先交了钱，到了房间才发现，什么精装修啊？整个一‘烂摊子’———地板裂缝、洗手间漏水、精装品牌偷梁换柱，屋顶上还是一个巨大的管道层……最令人生气的是，对于管道层问题，我们事先一无所知。开发商的态度很蛮横，管道层的问题没办法，不想要的话‘你可以选择退房。’”
专家建议：买精装修房子很容易遇到装修质量问题。由于此类房屋质量纠纷，打起官司来比较麻烦。建议业主拿到钥匙后，仔细检查房子的每个细节，要求同来收房的开发商把问题一一笔录下来，并监督他们把问题一一解决。
水法----海市蜃楼配套亮点成“云烟”
现象：卖房时，销售员大都吹得天花乱坠，会所、公园、学校、喷泉、物业……每个环节都承诺的相当好。等收房时，才发现———物业不是承诺的物业，会所也不是传说中的会所。
案例三：张弛(41岁、作家、年薪20万元)
“两年前，我买下了北边一个高端住宅，当时销售告诉我园林中有一道人造水渠水景，也就是所谓的‘亲水房’。
结果交房时，我才发现那个‘人造水渠’根本就是海市蜃楼，取而代之的是一条行车道。”
张弛点了根烟，沮丧的回忆道：“当我和开发商交涉时，他们的说法是‘为了照顾大家的利益，工程进行了适当的变更修改’事实上，这条人造水渠水景是该楼盘的一大亮点，很多人是冲着‘水景房’才签约的。再说，这种重大变更怎么能说改就改呢？”
专家建议：这种情况属于开发商变更房屋外部规划设计，也是一种对购买合意的违背。如果将该人造水渠的存在约定在合同当中，开发商应该所承担违约责任。
如果没有把该人造水渠的存在列入合同，但有足够证据显示开发商曾对其进行过宣传，那么开发商可能承担两种责任：一是广告欺诈，则买卖合同无效；二是属于单方变更买卖合同成立的合意基础，买方可要求解除合同。
火法----画饼充饥回报不成反“被套”
现象：现在市场上，很多项目会打出年回报率8—10%的字眼来吸引买房人。很多人觉得这样的投资最划算，还省了不少麻烦，没有认真考察就签了协议。事实上，近几年来开发商卷钱逃逸的案子时有发生。
案例四：小乐(24岁、学生)
两年前，乐先生的妈妈为小乐在使馆区附近买了一套房子，开发商承诺包租，固定年回报率8%。结果到了去年该收房时，开发商不仅延期交房还强硬的表示“没有钱赔付违约金。”当业主要求退房时，开发商诱导他们先到当地房地局销户，等他们销户回来对方又告诉他们“要退房可以，没钱。”
小乐很气愤“45万元钱就这样被套进去了”。他联合了几个业主说要集体起诉对方，开发商的态度很明确：“告也没用”。电话里，小乐对记者说了自己的担心“怕事情闹大了，项目卖不出去，钱更不好退了，只好忍气吞声的等着开发商有了钱再退……”
专家建议：秦冰告诉记者“如果这个开发商宣布破产，像小乐这样的业主很可能拿不回房款了，还可能导致‘钱房两空’。”他表示：“遇到这样情况不是自己去销户，而是尽快找律师，运用法律的手段合理合法的解决这些纠纷。”
另外，很多开发商打出年回报率8%或10%等诱人的口号吸引买房人，买房人不要轻信，投资有风险，业主需谨慎，买房时要多考察多咨询才是。
土法----自立门户“业委会”物业造
现象：说起物业，很多业主的气就不打一处来，服务态度差，管理混乱，乱收费、经常停水停电……一个小区的物业的好坏往往影响项目的租金高低，因此很多业主不喜欢把事情闹大，只好忍气吞声。
案例五：刘小东(30岁、记者、年薪15万元)
“我们小区的物业管理很差，每次回家，门上都塞满了小广告。一次，我家洗手间的门打不开了，打了几十个电话，物业等到了第三天才派人来修。另外，这里还经常出现保安打人的事儿……”
刘小东说：“我们有个业主论坛，本来是选几个我们信服的人出来，成立自己的业主委员会，结果物业擅自指认了几个人作为业主委员会的代表，还叫业主们签字，不签一律视为默许，使得小区的业主委员会形同虚设。”
专家建议：小区的业主应该联合起来，成立真正属于自己的业主委员会，这样才能维护自己的权利，变被动为主动，必要的时候可以运用法律手段把物业换掉。
金地格林小镇去年底曾举行过业主自行投票选举业主委员的活动，在公正公平的原则下选出了小区的业主委员，保证了业主的权益。建议业主可以注意筹备真正属于自己的业主委员会。
关键字：楼市,欺诈,开发商,物业 |
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