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17万套新房交付 上海楼市如何应对交房大年?
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2006年3月17日11:1 东方早报 叶莺 |
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根据易居（中国）研发中心数据显示，今年上海约有17万套新房要交给业主。“交房隐患”可能成为今年楼市的一大风险因素。如何能顺利渡过这道关，无论对开发商还是购房者而言都是一个大考验。
认真签好合同是关键
“今年肯定是交房大年。”上海联业律师事务所律师许海波告诉早报记者，在签订房屋交接书之前，一定要慎重。
许海波解释，在合同中往往存在这样的陷阱：合同正文中约定签订交接书作为交房标志，但补充合同又约定以交钥匙作为交房标志。于是当交房发生纠纷时，有的工作人员先想方设法把钥匙交给购房者，并承诺解决问题，这样就可以避免逾期交房的问题。
或者在合同中约定开发商出大产证后可以交房，补充条款又约定取得住宅交付使用许可证即可交房。因此某些开发商没有按约定拿到大产证，仅拿到住宅交付许可证后，就通知业主交房。虽然购房者拒绝交房，但是法院判决按住宅交付许可证作为交房条件，免除了开发商的逾期责任。
许海波表示，任何交房隐患问题其实在签订购买合同时已经埋下，因此任何问题都要在签合同时避免，否则到交房的时候就已经处于被动地位。另外，如果在交房时不符合交房条件,或有房屋质量问题，最好不拿钥匙或者不要在交接书上签字。
许海波向早报记者列举了交房时的验房程序。首先要查看两书一表一数，包括《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《竣工验收备案表》、面积实测数据对照购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。
第二，不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字，应先修房，同时取证，为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别要保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。
第三，如果房屋完好，交接钥匙后签业主公约和前期物业管理合同的同时，看好条款，不能放弃自己的权利。
第四，交合理费用（物业管理费应有市物价局批文等）。
第五，暂可不交的费用：公共维修基金、契税，待房产大证批准后办个人房产证时缴纳。
事实上，许海波对今年的交房情况并不乐观。由于今年交付的房子大多是前两年建造的，而前两年由于房地产市场处于卖方市场，签订合同的时候购房者没有多少讲条件的余地，合同对于消费者都不是太有利。
“签合同光懂法律不行，还需要有很好的心理素质。有许多上当受骗的购房者，只是由于在开发商当时承诺的利益面前，放弃了原则，因此才上当。这些人现在回想起来，往往都有一个共同点，觉得当时有很多地方都有破绽，只是签合同的时候没有注意。”
精装修考验程度最大
两年前，当业内业外进行“精装修”和“毛坯房”大讨论的时候，在上海的房地产市场上，精装修只占到很小的部分。然而随着房地产市场竞争的日趋激烈、购房者日趋成熟，迫使上海开发商们不得不将“精装修”作为自己新的卖点之一。
然而事情并不像开发商和购房者预想的那样美好，实际买卖双方对“精装修”的认知程度和期望值相差甚远。此前一些专家担心的诸如装修质量、个性体现、标准把握等问题几乎无一幸免，全部暴露出来。目前市场的发展和规范程度还不能够完全支撑精装修市场，一些发展商做的所谓精装修不过是概念炒作。
一位知情人士告诉记者，开发商如果对房屋进行集中装修，由于在材料费、人工费等方面的规模化开支，这样装修成本比购房者自己装修每平方米至少要低200元以上。而成批的推出，将为开发商增加5%~15%的利润，这在房屋本身利润日趋合理的地产市场上是一个不小的数目。
实际上一些开发商并没有像人们期望的那样，与实力较强的装修公司进行强强联合，而是自己独揽精装市场，致使后期施工出现许多毛病，使房地产纠纷进一步扩大。由此可见，精装修的房屋可能是受到交房考验的第一拨物业。
开发商需要自律
实际情况是，每一个开发商都很重视交房时间的预留问题。但是，房地产的资本运作是一个极其复杂的过程，一个环节受阻，常常影响全局。延误工程、延期交房也是开发商不愿意看到的。他们面临的也常常是资金短缺的困境。
上海中凯企业集团总裁杨益华在接受早报记者采访时表示，尽管如此，开发商对购房者还是要严守诚信，按照合同办事。面对这样的危机，开发商最好的办法是，首先做好资金预算，提前筹集资金，做好资金的准备工作。
“今年是一个交房大年，开发商如果因为延期交房解决不利，闹得满城风雨的话，企业形象也会受到损害，不仅对项目后期销售和资金回流不利，而且还会影响到下一个项目的开发和企业的长远发展。”杨益华说。
目前的一些小开发商在宏观调控下生存已经非常艰难，如果再加上交房风潮，下半年就会有越来越多的小企业离开我们的视线，杨益华表示。
据中消协的统计显示，侵害消费者购房合法权益的问题仍然相当严重。中国消费者协会副秘书长武高汉则告诉早报记者，目前很多房地产公司都是项目公司，造完房子后，整个公司就注销了。商品房一旦发生了什么问题，消费者只有找政府解决。他认为，应该建立一定的机制，例如对于项目公司完工后可以预存一笔资金作为“后期”服务，一来可以减少政府压力，二来可以维护消费者权益。
关键字：新房,楼市,开发商,物业管理,房地产 |
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