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未经共有人同意的房屋 买卖合同是否有效
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月17日17:39 解放日报 |
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在现实生活中，经常会出现房屋的个别共有人在未经其他房屋共有人同意的前提下，擅自将共有房屋出售给他人，其他共有人发现后，又往往会以共有人的身份主张该房屋买卖合同无效，从而产生纠纷。
根据我国法律规定房屋属于不动产，应该遵循不动产登记制度。就房屋的所有权来说，其所有权的变动、确认都须在政府房地产行政管理部门进行登记，登记的表现形式就是我们平常所说的产权证。我国法律之所以做出房产产权登记的规定是基于法律原理中所称的公示、公信原则，这一原则要求将房产之上的权属变动通过在政府房地产行政部门进行登记的形式告知公共大众，以此来达到保护交易安全的目的。
实践中的房屋共有分为两种形态：一种为显性共有，即指房产的共有人全部登记在产权证上，根据产权证就可以确定房产的共有性质以及共有人，共有人是基于法律关于不动产登记制度而确立其共有人地位；另一种为隐性共有，即指部分共有人虽未登记在产权证上，但是根据法律、法规的规定却实际取得了共有人的地位，例如夫妻双方在婚姻存续期间购买的房产，虽可能只登记为夫妻双方中的一方，但是根据我国婚姻法的规定该房产实际应为夫妻双方共同共有。两种不同共有形态中处理未经共有人同意擅自处分房产的原则也有所不同。
在显性共有中，产权登记已经明确了共有人，买受人应该明知未经其他共有人同意出卖人无权处分全部房产，因此只要没有得到其他共有人对于此转让行为的追认，那么所签订的房地产买卖合同应为无效。但是如果出卖人通过某种形式使买受人有理由相信其有权代理其他共有人出卖共有房产，并满足了法律规定表见代理的构成要件，那么该房地产买卖合同应为有效。
在隐性共有中，因为产权登记仅为部分共有人，如果该部分登记的共有人未经其他未登记的共有人同意而以出卖人身份转让共有房产的，依据法律的公示、公信原则，买受人完全有理由相信出卖人有权转让全部房产，那么所订立的房地产买卖合同应为有效。但是如果有证据证明，买受人在购买该共有房产时明知在产权登记之外还存在其他共有人而恶意与出卖人串通，损害其他共有人利益的，那么该房产转让合同应为无效。
（作者系本刊法律顾问上海市东方正义律师事务所黄可磊律师）
关键字：房屋,买卖合同,不动产,房地产,产权 |
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