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设立业主代表大会制度 完善业主内部治理结构
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月20日13:33 房地产时报 汤晓明 |
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开业主大会难、聘用和解聘物业公司难、罢免业主委员会主任难的现象，使业主自主管理问题较难解决，业主维权陷入困境。笔者从立法现状出发，对物业管理中业主内部治理混乱的成因及解决方法作一些分析和建议。
形成业主内部治理混乱的因素，除部分业主消费心理不成熟及物业管理公司管理水平较低外，主要在于现行《物业管理条例》对业主委员会法律地位设计上的缺失。首先，业主委员会的法律地位不明确。我国法律规定的能参与民事活动的主体有三类：自然人、法人和其他组织。而业主委员会的法律地位问题始终没有最终定论，其行为也就无法得到法律的认可和保护。其次，《物业管理条例》规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但对监督权的行使、监督机构、监督方式等却没有明确规定。第三，业委会委员权利、责任不明。业主委员会没有独立的财产，不能形成规范的委员薪酬体系，这就可能致使业主委员会委员被物业管理企业收买腐蚀。同时，对于委员损害广大业主的行为该负什么责任？在目前的物业管理法律体系中也没有明确体现。第四，《物业管理条例》未能制定民主、高效兼顾的决策机制。现行的通过业主大会决定重大事项的方式，由于其繁琐的议事程序致使大多数的议案不是决策流产，就是被采取各种变通方式强行通过而引来各种争议。
笔者建议在民主监督、民主决策、高效管理的治理原则下结合有关实践经验，充分利用《业主公约》、《业主大会议事规则》，在业主大会与业主委员会间设置业主代表大会（或业主管理委员会）。设立类似组织的目的是要实现以下功能：1、除《物业管理条例》规定的制定、修改业主公约、选聘解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹等重大事项由业主大会决定外，其它事务可由业主代表大会决定，避免自治真空。2、通过业主代表大会有效行使，对业主委员会及委员进行监督。3、业主的提议权可通过业主代表大会获得制度上的保障。
这些提案包括小区管理议案、委员罢免议案等。必要时也可以就有关议案举行听证或辩论，使社区管理事务决策更民主透明。4、利用业主代表大会的广泛基础，先对相关议案收集进行初步论证和调研，使其更科学高效。5、对于业主大会的功能设置还可根据实际情况，由业主大会授权行使并在《业主公约》、《业主大会议事规则》中条文化，以弥补现行《物业管理条例》的某些缺失，初步形成业主监督业主代表大会，业主代表大会监督业主委员会，业主委员会监督物业管理企业的制约机制。
“业主代表大会制度”，以其独有的功能和作用，成为业主内部治理的纽带，为物业管理事务的公开、透明及矛盾的化解提供制度保障，不失为业主自治建设的一种探索。（作者为上海君悦律师事务所律师）
关键字：业主代表大会,物业管理,制度保障 |
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