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本钱小也能赚得欢 房地产股火当房东不如当股东
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2006年3月21日10:38 成都商报 曾子建 毛晋楠 李凯 |
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有一个炒房还是炒房地产股的赚钱机会正摆在你面前，你会珍惜谁？
炒房？前两年全国各地房价大涨。如今，房价继续大涨？难！
难道是炒房产股？别急，先看看。
最近几天，两市房地产股突然发飙，G界龙连拉三个涨停，导火线就是“上海宣布引进迪斯尼项目”，在房地产全行业复苏、人民币持续升值、新会计制度出台等利好背景下，房地产股的机会不少。
不过，今天公布的关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，有可能使房地产股短线受到影响，但这不会改变房产股中长线的机会。
盘面表现
迪斯尼引爆地产股行情
前几年手里有几套房子的人估计都是赚欢了的，但炒房所需资金动辄数十万，不是普通老百姓能涉及的投资项目。不过，这几天要是你手里有点房地产股票，要赚钱就用不着那么多本钱了。
最近几天，沪深两地的房地产股连续上涨，其中以上海地产股G界龙（600836，昨收盘5.67元）的连续三个涨停最为抢眼。在G界龙井喷的带动下，上海地产股集体亢奋，G陆家嘴、G外高桥、G新梅等纷纷涨停……而深圳房地产股也不甘示弱，G万科A大涨4.58％创出历史新高，G深振业、G深深房涨幅超过5％……
东方证券行业研究员认为，昨日两市房地产股大涨，都是“迪斯尼”消息引发的，属于短线题材性操作。但由于有消息称迪斯尼项目所在地就在G界龙的所在地，这就意味着搬迁将给公司带来巨大的地产增值预期，也将给上海房地产业带来巨大的增值效应，值得长期关注。而深圳房地产股中的G万科A、G招商局等龙头股，则有业绩持续增长的预期，也值得关注。
行业背景
房地产景气度持续向好
国信证券的方焱认为，房地产行业的持续景气是房地产股走强的重要因素。
去年以来，国家对房地产行业进行宏观调控，房地产股出现了大幅下跌。
但是，进入2006年之后，预期中的进一步调控政策并未出台，虽然国家税务总局昨日下发了关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，并从今年1月1日起执行，但分析人士认为对房地产公司的影响并不大，其中部分条款甚至属于利好。而更让市场兴奋的是，不断有房地产公司公布优异年报，其业绩依然高速增长。
人民币升值推升价值
在人民币升值的大背景下，房地产开始受到各大机构的关注，房地产行业的景气度也持续提升，房地产公司的投资价值也开始得到越来越多的投资者认可。
新会计引发价值重估
今年2月，财政部又下发新的会计准则，将于明年起实施，将使房地产公司拥有的土地资产或出租性房地产大幅溢价，对上市公司业绩和资产价值将产生较大提升。光大证券的赵强认为，“资产重估”的情况在投资性房地产上发生的概率更高。
新政策属中性偏多
对于国税总局下发房地产开发业务征收企业所得税问题的通知，记者昨日采访了几位业内人士，听听他们的看法。
成都某房地产公司营销总监：对企业的利润有一定影响。但所得税的变化主要在于提高行业的准入门槛，对于行业的长期发展是非常有利的。所以整体的影响较为有限。
房地产资深研究员刘先生：该政策有利有弊，总的来说利好多一点。比如其中对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定，可以向以后年度结转，这在一定程度上缓解了房地产公司的短期经营压力。而对新办房地产企业减免税作出限制，则对一些小房地产公司有较大影响，而大公司往往注重品牌形象，一般不会用多个品牌，对其影响不大。
不过，短线来看，该政策的实施可能对房地产股产生一定影响，投资者要有所提防。
投资比较
当房东还是当房产股股东
■炒房
成本：40平方米精装小户型一套，总价20万元。首付3成即6万元，月供1000元。
盈利方式1：出租，月租金1500元，扣除月供，年净收益6000元，年收益率10％
盈利方式2：出售，两年后卖出（以免全额支付营业税）。但两年后成都房价能涨多少，翻番？这意味着成都房价将直追沿海城市，不太现实。假设上涨40％，意味着年收益率超过20％，但其中不确定因素太多。
■炒（房产）股
今年以来，沪深两市地产指数年内分别上涨27.36％和21.29％，龙头股G万科年内涨幅32.48％。如果你花10万元购买了一笔G万科股票，3个月不到就能赚30％以上，这个水平肯定是今年前3个月房价涨速难以达到的。
综合分析：现在房价处于相对高位，买房当房东，收益率肯定不如前两年。但现在不少房地产股票大多处于相对较低的位置，业内人士对其年内走势一致看好。
机构动向
机构去年下半年大举进入
根据去年三季报的数据，基金、QFII以及社保基金等，非常看好房地产股。
G万科A（000002，昨收盘5.71元）2005年三季报显示，瑞士第一波士顿新进入前10大流通股股东，持有2660万股。G宝恒（000031，前收盘6.84元）三季报显示，荷银、摩根士丹利、汇丰银行等三只QFII新进入前10大流通股股东。
从2005年三季报以及年报的情况来看，基金在一些优势地产股中也占据了前10大流通股股东的大部分席位。
如G宝恒，前10大流通股中就有嘉实增长、申万巴黎等多家基金，而金融街（000402，前收盘11.51元）2005年年报显示，前10大流通股股东中有安顺、华安创新、嘉实等基金以及社保106组合。
选股雷达
重点关注三类个股
市场人士认为，三类地产股可重点关注。
A、商业类地产股：受新会计制度的影响，商业类地产股由于其商业地产的升值，有望引发业绩高增长。值得关注个股：大商股份、银泰股份、小商品城、友谊股份和G益民等。
B、拥有大量土地的公司：土地升值的趋势在今后几年将持续。拥有大量土地储备的上市公司可以借着土地升值而带来较大的投资机会。值得关注的个股：G中企、世茂股份、G申达、G中储、深宝安等。
C、近两年有项目出售，进入回报期的公司：这类个股中最看好的还是地产行业的龙头企业。去年房价增速稳中有降，但各地楼市趋于稳定，有利于龙头地产公司业绩增长。值得关注个股：G万科、G招商局、G华侨城、金融街和金地集团等。
关键字：本钱,房地产,房东,股东,房价 |
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