|
| |
|
2006年 杭州房产诚信趋势四大预测
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月21日13:58 今日早报 刘晓妍 吴彩萍 |
|
|
用一位房产业内人士的话说，杭州楼市已经从牛市转变为熊市，很多事情发生了改变。就购房者来说，消费信心受到打击，对于房产品的要求更加吹毛求疵；而开发商则面临更多挑战，在诚信方面要做的事情更多。
2006年，杭州楼市将面临什么样的诚信危机？对此，购房者该如何应对？开发商又该如何未雨绸缪？
趋势：2006年避不开的热点话题。
2005年杭州集中爆发的收房事件，在房产业内人士看来，仍将是2006年持续的关注热点。收房！收房！收房！依旧是一个避不开的话题。
收房事件的集中爆发，从心理层面来讲，其实是楼市进入买方市场的一种明显变化：一方面是开发商在淡市中想尽快把房子卖出去而回笼资金，买房者便成为开发商的“上帝”，从心理上已经有了很大的换位；另一方面，是买房者对楼市信心的微妙变化，消费者对开发商的信任度大大下降，因此各类的房产维权事件遍地开花。收房事件其实在2006年初已经有了进一步的深化行为，比如民间自行成立的验房机构和专业验房师的出现，这都透露出消费者要将维权进行到底的决心。
不过，和房子不愁卖的那个时代相比，买房者的维权意识和维权水平大大提高。实际情况是，现在很多打算买房的人，其实已经是房产界的半个专家，他们在维权行动之前，已经做过周密的行动计划，比如事先咨询律师推算可能出现的情况，制定慎密的方案，在言语谈判上也是滴水不漏。
收房问题会在2006年继续走热的一个关键因素，则还是来自市场。进入2006年之后，杭州前几年开发的商品房开始陆续进入交付高峰期，交房量非常大。而前几年因为杭州楼市过热，开发商并不怕已买房的人退房，因此售房时的承诺其实在最后的成品房中未必都能兑现，房屋的基本质量问题包括面积、层高、图纸差异、规划变更等，这些对进入买方市场的楼市来说，是矛盾爆发的一个重要隐患。
专家支招：首先是开发商的态度，开发商要有一种“在投诉中求完美”的心态，不要听到投诉就恼羞成怒或仅仅局限于临时救火，而是要站在投诉者的角度分析投诉者的心态，最终解决问题并防止事态蔓延。最好能在业主和开发商之间设立一个长期的沟通平台，及时交流相关信息。
而消费者也要摆正心态，理性对待收房问题，不要盲目跟风。依照市场规律，正是因为进入买方市场，开发商的行为才更容易被自我约束。为了尽快把房子卖出去，开发商通常会拼命提高房子本身的附加值或尽可能满足购房者需求，以加强自己的竞争力。从这一点而来，应该说开发商的恶意欺诈行为会越来越少，延期交付等不诚信问题也会越来越少，因为竞争的市场“逼”着开发商不得不诚信。
趋势：2006年精装修房源可能会增多，由装修引起的问题是新的诚信问题。
媒体曾作过不少报道，预测2006年将出现一个精装修房的小高潮，而在此之前，杭州的精装修房市场一直很低调。现在，这个风潮已有苗头，下沙、三墩、滨江、闲林等板块都陆续推出精装修房源。
这个新趋势的出现，对开发商来说同样意味着诚信的考验。从上海、广州等精装修房市场比较成熟的城市来看，这些城市在精装修房启动的初期，关于装修的标准、用材等后续纠纷不断。
关于装修的问题，主要集中在样板房是否和最后的交付标准存在很大差异、材料选用是否如开发商当初承诺的一样等。有些性质比较恶劣的欺诈行为，会严重暴露出开发商的诚信问题：比如对外报价是1500元/平方米的装修标准，其实成本仅几百元；承诺进口材料却用的是国产材料等。
专家支招：在购买精装修房时，买房者千万要多个心眼，不要只是看了眼花缭乱的样板房就冲动下单。有几件事一定要做：在签订合同时，明确最终的交付标准和样板房之间的差异；向开发商索取一份装修清单，交房时按照清单逐一验收；备好一份选材清单，包括每样材料的价格、由哪家供应商提供等，避免开发商以次充好，偷梁换柱。
趋势：为了尽快卖出房子，售楼员往往在推销时会列出很多优惠措施甚至保值来承诺。
去年在上海，曾有开发商为增加买房者对楼市的信心，作出“保值承诺”：即购买该楼盘，保证以后房价不会走低，否则将作出相应赔偿。后来，这股风由个别行为演变为沪上楼市的一个新现象，不少开发商也先后作出类似承诺。
这种做法虽然没有在杭州蔓延开来，但在去年年底的人居展会上，有一个杭州楼盘也打出广告作出“保值承诺”。有房产界业内人士认为，进入2006年，如果楼市没有非常明显的回暖，开发商之间仍然会展开新一轮的促销战，那么类似上海的“保值承诺”也有出现的可能。在这样颇具诱惑力的销售承诺面前，买房者下单时一定要理性，千万要考虑清楚你买房子的最终目的，不要被开发商的诱饵牵着鼻子走而失去理性。毕竟，房价说到底还是市场行为，随时都有调整的可能性。
除“保值承诺”外，开发商在销售上也可能另有他法。在分析名目繁多的优惠措施时，买房者一定要仔细分析开发商的心理和行为，判断此种销售承诺是为了短时间内卖出房子还是长期为业主考虑。
专家支招：买房者要尽可能把售楼员的话“文本化”，也就是要把具体的细则写进买房合同，而非仅仅停留于售楼员的口头承诺，一定要加强风险意识。如果销售承诺不能兑现，就让一切由法律来说话。
趋势：经历了前几年的开发高峰，2006年杭州楼市将迎来一个交付高峰，开发商遗留的问题将引发物业纠纷频发。
今年杭州将迎来一个交房高峰。据有关部门不完全统计，2006年6月30日前，杭州市区(包括萧山、余杭)将有1.3万多套房源交付，而如果算到年底，这个数字将突破两万套。据了解，光是杭州某知名房产公司一家，将于年底交付的项目就有3个，房源数量就多达3000余套。
对于开发商来说，是不是交了房就等于万事大吉了？不然。如某房地产公司负责人所言，杭州楼市的后房地产纠纷时代将来临，什么意思？是指这些纠纷将出现在业主入住后的物业管理中，因为开发商开发不规范留下的遗留问题，让物业管理麻烦不断。
记者从杭州市有关物管部门了解到，目前后期物业出现的问题中，很多都是因为开发商的原因。
一是开发商的承诺没有兑现。明明说好家门口是花坛，但实际上是一幢住宅。物业管理公司如果刚好是开发公司的下属单位，那么“老子欠债，儿子来还”，业主跟物业管理公司由此矛盾不断。
二是房子竣工以后有一段时间的保修期，这段时间房屋质量出现问题，应该由开发商来维修。业主首先反映到物业管理公司这里，然后再由物业管理公司转告开发商，但开发商处理又不及时，业主就不满意了，很多拒绝缴纳物业管理费的缘由就是这么来的。
三是开发商为促进销售承诺的东西没有兑现。比如为了促销答应业主免缴一年的物业管理费，但事实上开发商没有经过物业管理公司同意，不能单方面作此承诺，开发商卖了房子就什么都不管了，剩下业主和物业管理公司纠纷不断，罪魁祸首却是开发商。
四是开发商交付不当。比如配套公房、公共部分车位、物业用房等原本应该移交给业主的东西没有正确移交，给后期物业管理留下很多后遗症。
2006年，这些问题将更加凸显。
专家支招：虽然物业管理出现纠纷，往往由物管公司先顶着，但产品总是开发商造的，毛病太多，不免会让人大失所望。现在的购房者对于后期居住的感受是越来越注重了，房子的基本功能虽然是居住，但人们更多地是追求生活的舒适性。买了房子三天两头修，跟物业管理公司又闹得不开心，小区里鸡犬不宁，这样的小区在业界名声还会好吗？这个开发商造的房子今后还能卖出好价钱吗？
房子有或多或少的问题总归是难免的，但关键是这个问题是多是少，是大是小，开发商有没有这个诚意想把它减少，出了问题开发商有没有积极应对、及时跟业主沟通，不然，受到伤害的肯定不会仅仅是买了房子的老业主们！
关键字：杭州,房产,诚信,开发商,精装修 |
|
|
|