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赠送部位规格与样板房尺寸不符 怎么办？
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2006年3月2日13:15 解放日报 王军 |
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编者按：目前，在宏观调控下的房地产市场上，部分开发商为了回笼资金，想方设法运用各种促销手法去化楼盘，诸如赠送装修、家电、车库等等，这种变相的降价对消费者无疑是件好事。然而，由于赠送部位规格与样板房尺寸不符，引起消费者的不满。那么，如果赠送部位规格与样板房尺寸不符，是否构成违约？构成违约该如何处理？本刊邀请山西府东律师事务所主任律师王军对此进行分析。
案例：
张先生欲购买某楼盘一套联体别墅，因该楼盘处于预售开发阶段，售楼小姐带其参观了一套样板房。该样板房有一净高2.75米的地下储藏室，设计颇为新颖，这点吸引了张先生。因售楼小姐声称张先生欲购买的房屋和样板房一样，地下室是赠送的，一个月后，张先生便与开发商签订了商品房预售合同，约定购买该楼盘的一套联体别墅，约定地下室面积由开发商赠送。
第二年楼盘完工，开发商通知张先生交接房屋，但张先生发现其购买别墅的地下室层高仅2米，与样板房严重不符，于是拒绝接收房屋，并要求开发商赔偿损失及给付逾期交房的违约金。但开发商认为地下室系无偿赠送，合同中没有约定其高度，故不存在违约，也不愿意赔偿张先生违约金。
分析：
一、赠送部位规格与样板房尺寸不符是否构成违约？
制作并对外展示样板房，是开发商对外宣传与营销的一种方法，是广告的一种表现形式。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
由此可见，即使地下室层高没有在合同中约定，但因其有较大的使用价值，足以对双方订立预售合同产生重大影响，所以样板房地下室的层高应当作为对买房者的说明和允诺，视为合同的内容。开发商违反的，应当承担违约责任。虽然地下室是赠送的，但这种赠送是在买房者购房的基础上发生的，实际上这也是买房者购买房屋的条件之一，是合同的附属约定，如果不赠送，则买房者有可能不购买房屋。因此，开发商在履行合同时必须交付符合样板房地下室高度的地下室，否则即构成违约。
二、若构成违约，赔偿损失与由此而造成逾期交房所应承担的违约金是否应同时适用呢？
这个问题涉及到惩罚性违约金和赔偿性违约金两个概念。惩罚性违约金是指债务人违约后，不但要支付违约金，而且还必须继续履行合同或赔偿因违约给债权人造成的损失；赔偿性违约金是指债务人违约后，用支付违约金赔偿对方的损失，同时免除其继续履行合同的义务。区分两者的标准，一般认为是支付违约金能否代替赔偿损失和债务的履行。本案例中，开发商因为需交付房屋的地下室与样板房不符，而应当给付买房者因地下室层高降低而减少使用价值这一损失的违约金，这个违约金属于赔偿性的违约金。同时，开发商因为无法按约交房，也违反了合同有关交房期限的约定而构成违约，这里给付的违约金是对开发商不能按期交房的惩罚，属于惩罚性违约金。开发商在给付了赔偿性违约金后，即视为其已经履行了交付合格房屋的义务，如果开发商是在交房时即按法院判决或者按协商给付赔偿性违约金的，则可认为其交付的房屋是符合交房条件的，买房者必须接受，不存在逾期交房的情形；但如果开发商是在交房期限以后再给付违约金的，就发生了逾期交房的情形，应当按约定给付逾期交房的惩罚性违约金。本案例属于后一种情况，笔者认为这两种违约金可以同时适用。
关键字：样板房,尺寸,违约金,开发商,商品房,装修 |
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