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观察：城东楼盘 杭州楼市回暖的急先锋
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月2日15:13 今日早报 吴彩萍 |
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很多人都说，2006年的杭州楼市是自住性需求占主导的市场，无论是开发设计还是营销策略，只有紧紧围绕自住性需求这一要点，才能取得大的收益。
那么，自住性需求的购房者们，到底最青睐什么样的房源？真正能够吸引他们下单的因素，又是什么？
城东南肖埠一带新开楼盘的热销，也许能给人带来不少启示。
新年伊始，杭州楼市频频出现销售“黑马”。
滨江房产开发的楼盘御景苑1月6日开盘，截至昨天下午，已售325套，销售率超过了80%。开盘1个月，销售总额突破4亿元大关，遥遥领先杭州楼市销售榜。
青春都市公寓2月21日开盘，总共157套房源，目前销售20套。
北景东苑33套房源，销售超过一半；广景苑300多套房源，销售也达到了一半。
它们都是城东的楼盘，很多则位于南肖埠一带。杭州市透明售房网统计数据显示，御景苑、北景东苑、广景苑等城东楼盘占了月度销售榜十强中的三席。
是什么让它们如此骁勇善战？
业内专家这样解释城东南肖埠楼盘热销的原因：楼市进入自住消费时代，而南肖埠一带则无论是地段、配套还是房价都比较符合这些购房者的需求。
户型经济买得起又住得舒适
杭州西湖大道。青春都市公寓售楼现场。因为开盘，接待客户、签约……销售经理张敏已经整整忙了好几天。她说，开盘前两天，客户的电话根本就放不下。
张敏说，青春都市公寓的主力户型100-130平方米，而卖得最快的也是94、96、103平方米等一些比较小的户型。来买的主要是一些住在这一带附近的人，以工薪阶层为主，也有在附近做生意的客户。楼盘户型设计讲究经济实用，比如有两个房间朝南，充分考虑南北通风采光等因素。
而滨江房产企划部经理赵军告诉记者，御景苑主力户型120-130平方米，三房两厅，充分考虑了江浙一带客户的生活习惯，比如两个卧室朝南，有大面积落地窗玻璃，一些主卧室开间达到3.9米，很大气，这样的户型设计既能满足一家人的需求，又比较舒适。
中介点评：中原地产市场发展研究中心主任顾晓立告诉记者，南肖埠一带的房源，比起建国路、凤起路一带的房子，房龄比较统一。建国路、凤起路一带的房源，往往是1990年以前和2000年以后的房源，而户型也是大、小两种极端，大的起码在150平方米以上，小的就只有40-50平方米。而南肖埠一带的房子，房龄基本上在1995年以后，建造时就以自住性需求为主，以70-90平方米的户型为主导，总价也比较合适。
据了解，在这个区块居住的人群大都是附近学校和医院的员工，这就在一定程度上决定了居住群的统一。
配套齐全尽享市中心的便利
北至凤起东路，南至庆春东路，东至秋涛路，西至凯旋路，这中间的区块，杭州人称之为南肖埠区块。在这个区块里面，没有一座工厂，是一个纯粹的住宅区域。
杭州品牌房产公司滨江房产无疑是这一区块的“造城者”。据了解，滨江房产当时替政府做城东旧城改造的工作，配套先行，开发其后。虽然从地段上来说，南肖埠一带离真正的杭州市中心尚有距离，但这种配套先行的开发模式已经凸显出巨大的魅力。到目前为止，南肖埠已经开发有北景西苑、北景东苑、庆春苑、景和苑、庆和苑、文景苑等大大小小不下十个楼盘，周边餐饮、医院、大型超市云集，配套齐全，生活氛围已经非常成熟。
在御景苑售楼现场，记者见到了正在挑选房源的姚先生。他显然对这一区块的配套非常满意：“吃饭有双菱路一条街，张生记就在旁边，买日常用品有世纪联华、乐购超市，看病可以去邵逸夫医院，买家电则有永乐、国美，装修房子买建材也很方便，去秋涛路啊。”他认为，这个区块东面是未来的城市政治、经济中心的CBD区块——钱江新城，西接传统的老城区，两条城市的横向大通道庆春路、凤起路穿区而过，交通便捷，去汽车东站、城站火车站、萧山国际机场都很方便，是一个入则幽静，出则繁华的地方。
据了解，“一纵三横”工程将于4月初全面竣工，届时，城东地区交通运行能力将提高30%。正在御景苑现场签合同的钟小姐认为，这一消息对南肖埠区块来说，无疑又是一个很大的利好。“我的单位在武林广场，一纵三横没修之前，去上班得花上20分钟，而自庆春路开通后，花在路上的时间就缩短了10分钟，而往凤起路走，那将更方便了。住在这里的居民，可以至少多睡10分钟。”
中介点评：据了解，在二手房市场，与市中心其他区块相比，城东区块的居民地域忠诚度最高。具体表现为，在城东居住已经习惯的人特别不想“挪窝”，如果说他们想改善居住环境，以大换小，以旧换新，那么他们极有可能又在同一个区块买一套新的。如果说这个区块没找到合适的房源，那么他们换房的步伐也会先暂时停顿。
在城东的各区块中，以南肖埠最受欢迎。顾晓立介绍说，比如经常有采荷的卖家把小面积的房源拿出来卖，然后想“挤”到南肖埠里面去。足以证明这个地块的受欢迎程度。
理性定价形成巨大竞争力
“你觉得这个价格贵吗？”在青春都市公寓售楼现场，记者问一位正在咨询楼盘信息的王大伯。
“均价10500元/平方米，这对于我们来说还是略高。但是，应该说，在杭州市中心，这个价格不算贵。”王大伯回答。
在现场，记者看到，一位姚女士跟丈夫来看房子，当听说她挑好的一套6楼的房子单价还没超过1万元时，她跟丈夫当即决定，先去现场看看，如果位置好的话，就考虑下单了。
据了解，南肖埠一带的楼盘价格相差都不多，比如御景苑开盘均价10600元/平方米，比青春都市公寓仅高100元。另外，据杭州市透明售房网数据显示，北景东苑在售均价1万元/平方米左右，广景苑在售均价则在9210—10293元/平方米之间。
业内人士认为，相对于城西、滨江楼盘来说，市中心的楼盘无论在规模还是数量上都略显单薄，然而那些上了年纪的、购买力相对较强的人却钟情于此。但是武林商住区的价格太高不划算，而城东地块虽然不是在城市正中心，但也是属于城市中心范围，况且这里的价格便宜且交通配套设施齐全。
记者在透明售房网上看到，如果把南肖埠及其周边的楼盘价格放在同一个平面上，那么南肖埠一带的楼盘价格平面上就会出现一个凹洞。比如再往东，钱江新城的楼盘房价有些已经突破1.5万元/平方米，往西，一些楼盘的单价也已经在1.4万元/平方米以上。
至于为什么要定出这么一个价格，赵军认为，因为滨江在这一区块开发多年，已经积累了相当一部分老客户，他们一般以自住性需求为主，公司这样比较理性的定价策略，也是为了回馈老客户。从市场行情来看，楼市已经进入到现金为王的阶段，快速运作尽快回笼资金，在目前的市场上显得格外重要。
中介点评：新盘的理性定价很快在中介市场上体现出来。据介绍，因为南肖埠一带挂牌房源比较少，需求则很大，又鲜有新盘作为参考，所以挂牌价都比较高，且少有还价余地。比如目前该区块多层房源在9000元—10000元/平方米之间，如果是80-100平方米的，拿出来往往立马成交。但现在该区块新盘开出来价格比较低，也在一定程度上促进了卖家心态上的变化。
顾晓立举例说，目前景和苑有套房源挂牌10300元/平方米，但卖家明确说，买家看好后价格还是可以再谈的。
关键字：城东,楼盘,杭州,楼市,二手房 |
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