杭州各区块今年住宅可供总量图 

　　老市中心

　　挑选余地小只有两个新盘

　　目前在售存量房有近30万平方米

　　杭州传统主城区这两年土地出让不多，规模普遍不大，但地价奇高。从地理位置上，逐年向老城区的边缘地带发展，如上城区清江路、三里亭等。今年市中心新上市的项目主要有两个，一个是2002年出让的长生路原老年大学地块，该地块占地面积仅有2984平方米，可供建筑面积7460平方米，楼面价格达到9503元/平方米，预计将在今年实现销售。另外一个就是去年的“标王”地块，由浙江大都置业获得的四宜路地块。该地块可供建筑面积只有8970平方米，但楼面价格高达2.4万元/平方米。由于地块面积较小，市场定位清晰，因此操作起来比较快，预计该项目也将在今年实现上市。另外还有位于机场路的美达·浅草名苑，也将在今年上市销售。扣除项目分期开发的因素，预计今年总的新盘供应量将只有4~5万平方米。

　　此外，市中心目前还有近30万平方米的存量房尚未销售，其中包括润和·紫庭花园、金都华府、广厦·水岸城市花园、广厦·绿洲花园等项目。同时，在市中心还有野风·现代景苑17万平方米这一大体量的项目尚未开工，预计年内无法实现上市销售。

　　综合来看，老市中心供应量逐年减少，去年价格经受住了楼市的考验。预计今年市中心区域的大部分楼盘价格将保持一个平稳的态势，销售也将延续2005年稳健的步伐。个别高价楼盘的入市，不仅会成为市场上的焦点，还将再次挑战杭州绝版地段房价上限。

　　城西

　　新盘争上市均价过万元

　　目前在售存量房有近8万平方米

　　今年城西楼盘主要集中在文教区一带，特别是前两年通过招牌挂出让的学院地块，在今年纷纷上市，如今日嘉园、华都·兰庭国际、华浙·银马公寓，另外还有方易·西鉴枫景等项目。考虑到项目的分期开发，预计今年城西的新盘供应量将会达到20万平方米左右。另外还有世贸丽晶城、西溪天元风尚、国都·枫华府第、中豪·晴园等几个续销项目，也有近8万平方米尚未销售。还有金都房产拍得的丝绸工学院地块，该地块楼面价格达到了7000元/平方米，项目总体量约16万平方米，今年暂时不会上市，预计将在明后年加入到城西板块的竞争中。

　　城西区块一直以来都是杭州高档住宅的聚集地，今年上市楼盘品质将会延续这一特征，价格都将超过万元大关。城西文教区成熟的生活配套，浓厚的人文气息为这一区域的房地产发展提供了坚实的基础。但由于供应量将在未来一两年内释放，预计在2006年区域市场内，随着项目定位的差异化，各个楼盘之间的价格也将出现细微的分化，但整体落差不会太大。

　　城北

　　房源渐放量房价或微跌

　　目前在售存量房约20万平方米

　　随着旧城改造的推进，城北区域出让土地前两年集中于运河一带，目前则集中在和睦、祥符桥一带，楼盘大都定位于中档公寓。尽管前两年城北房产开发经历过一个小高潮，但楼盘品质一般，加上周边工厂、农居点较多，品质提升还需要一个过程。城北区域的价格在经过一个较快的增长阶段之后，随着供应量逐渐加大，将逐渐进入平稳状态。

　　该区域去年尚未销售完毕的存量房大约有20万平方米左右，加上今年新上市楼盘供应量约8~10万平方米，以及清水公寓四期、和睦苑LOFT、联合·世纪新筑二期、锦昌文华二期等续销盘楼盘新推出供应量约10万平方米，总的供应量将达到50万平方米。但是区域的农居点改造、工厂搬迁工作影响了区域的城市化进程，在一些新建商品房住宅小区之外，就是成片的农民新村和工厂，周边生活配套设施也无法跟进房地产开发的脚步，限制了该区域房地产的进一步发展。城北区域的市场价格已经涨到了较高的水平，是限制销售速度的一个重要因素。在2006年，市场价格上涨的支撑点有限，预计会出现小幅的下跌。
　　楼盘价格过高，在客户具有较大选择余地的情况下，对新开楼盘将造成较大的销售压力。

　　滨江

　　房源量最多销售压力大

　　在售存量房近80多万平方米

　　去年滨江区块的销售受到较大影响。该区域前段时间房价上涨过快，房价提前透支，在加上巨大的供应量，楼盘之间竞争激烈。2005年，对于很多滨江区的房地产开发商来说，是艰难的一年。今年1月份，杭州市出台了针对该区域的扶持政策，计划实施购房入户政策。该政策的施行，未必能够促进销售的大幅度攀升。

　　2006年，滨江区新开楼盘数量不多，仅有瑞立·中央花城、盛元·慧谷、中冠·印象广场、同方·燕语林森等几个项目上市，总量可能达到25万平方米总量。但是2005年的存量商品房数量不少，2006年还将继续销售的楼盘还有十多个，在这些项目中，新推出的新房源有近30万平方米，存量房有近80多万平方米，因此今年滨江区的总体供应量可能达到115万平方米。钱江新城体量个个大品质显差价今年总供应量约80万平方米

　　体量个个大品质显差价

　　今年总供应量约80万平方米

　　钱江新城

　　钱江新城在2003年、2004年一度是杭州土地供应大户，经过近两年的前期准备，今明两年将是钱江新城项目集中上市的阶段。这一区域内项目普遍体量较大，如赞成·林风、滨江·金色海岸、倚天·盛世钱塘、金基晓庐、东方·红润园等项目体量都突破20万平方米，其余如凤凰城广场、赞成·太和广场、宋都新城国际等，其体量也在十几万平方米左右。预计这一区域总开发量将达到160万平方米左右。今年总的供应体量预计达到80万平方米左右。尽管区域竞争激烈，但是丝毫不能阻止这一区域价格突破万元大关。

　　去年下半年钱江新城有大量公建、商业项目正式动工，但是毕竟工程建设需要时间，商务氛围的营造还需要一个过程，钱江新城成熟不是一两年之内可以做到的。不管是从政府还是民众的期盼，钱江新城的定位都较高，从春江花月开始，区域内楼盘一直定位为“高档”，但是随着项目的增多，区域内的房地产开发商追求营造高品质楼盘的同时，力争做到差异化品质。因此预计今年该区域内的产品价格差距将会进一步拉大。

　　九堡、下沙

　　住宅新板块房价难攀升

　　今年总供应量达75万平方米 

    九堡区域将成为今年的房产项目新区域。阳光顾问目前获取的该区域内待开发的项目主要有：菲达春江绿岛、金海·香槟湾、旅游·红苹果、美达·九月庭院等项目，共计建筑面积约57万平方米，同时2005年，九堡地区共出让住宅用地5宗，可供建筑面积约为41万平方米。两项合计，总供应量突破100万平方米。尽管这些体量不会在一年之内出现在市场上，但是九堡成为住宅商品房新兴区域已经成为不争的事实，预计今年上市的项目体量将达到30万平方米左右。

　　下沙土地供应量从2003年开始，一直以每年建筑面积100万平方米以上的速度供应。而且区域内单个项目体量巨大。加之该区域的生活配套设施始终比较落后，距离主城区较远，因此楼盘大都定位于提供给区域内教师、科技产业工人等。今年该区域新增商品房住宅量约30万平方米，加入去年的存量，预计可供销售面积总量将达到45万平方米。

　　2005年，下沙房产依靠低价杀出一条血路，由此也产生了5000元/平方米已经成为这一区域的房产价格瓶颈的说法。这一价格在今年上半年也很难有所突破。

　　闲林、老余杭

　　体量皆不大产品嫌雷同

　　今年总供应量约80万平方米

　　闲林是杭州近两年开发量最大区域之一，但是一直以来闲林的供应物业类型依旧以排屋、别墅为主，公寓项目较少，逐渐调整到以中低档公寓为主，各个项目之间产品类型雷同，项目定位混乱。随着宏观调控政策实施，加之除了几条公路的修建之外，其他配套设施始终未能跟进，该区域的房产销售陷入困境。不少开发商或明或暗，卷入了价格战，但是对销售的促进效果不大。2005年该区域的存量房预计有20万平方米左右，加上今年可能上市的总量约60万平方米左右，整体供应量将在80万平方米左右。

　　闲林交通相对方便，但是各项生活配套设施不可能在短期之内跟上，城市化进程速度明显缓慢，公寓这一产品类型，已经很难在消费者日益理性购房的时期继续生存。闲林板块的整体区域地位以及区域内各项目的产品定位，还是应该回归到初期的经济型别墅、排屋的定位上来考虑。

　　老余杭板块，尽管历年来新开楼盘数量很多，但是单个项目的体量都不大，主要在5万平方米以下，只有同城印象达到了30余万平方米。随着2006年3月文一路延伸段的开通，从老余杭到蒋村商住区开车仅需15分钟左右，大大缩短了时间距离，从而将购房在老余杭由规划变成了可能。同时老余杭板块的成熟生活配套、高品质低价位的楼盘，也成为该区域吸引主城区购房者主要因素。预计该区域今年可供销售的商品房体量将在15万平方米左右。

　　转塘、之江

　　上市项目少上涨空间大

　　今年总供应量约10万平方米

　　之江区域地产项目前几年大都以高档别墅、排屋为主。随着近年来转塘镇集镇改造的推进，转塘区域成为杭州去年土地供应的大户。但是在今年实现上市的楼盘大约只有1-2个，总供应量将在10万平方米左右。且定位较高，讲究楼盘品质，排屋价格将在万元左右，公寓价格亦不低。另外值得关注的是，红石房产在去年一共摘得三宗具有绝版高尔夫景观的住宅用地，共计约20万平方米的开发量，这一项目的定位及上市，将起到引领转塘地区房产开发的重要意义，不过今年上市的可能性不大。随着未来转塘镇定位为休闲、旅游小镇，配套齐全，这一区域的房价成长空间很大。