|
| |
|
2006杭州楼市大有作为 政府支招开发商
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月2日15:20 今日早报 秦正长 吴煌 |
|
|
经过大半年的宏观调控，杭州楼市的政策走势似乎已尘埃落定。但接下来的楼市行情会如何演绎？在很多人看来，这个问题依然是迷雾重重。一年之际在于春，第一步怎么走，是摆在众多杭州开发商面前一个亟待解决的问题。上周六，今日早报与浙江在线住在杭州网携手举办的2006年房产企业年会上，与杭州楼市密切相关的五大政府部门纷纷为开发商出谋划策。
房地产仍是杭州支柱产业
迷局之一：矫枉往往过正。房地产业近年对杭州的贡献功不可没，但随着宏观调控的深入，开发商们对房地产业的经济地位似乎也有了些许质疑，进而信心有所动摇。那么，此时此刻，房地产业在杭州市政府的心目中又是什么位置呢？
关键词：支柱产业
支招人：张良华杭州市建委副主任
杭州市政府年前专门对杭州市的房地产做了研究，认为杭州房地产在新的一年当中还是要继续贯彻中央的宏观调控政策，继续把杭州市房地产市场做好，所以正在酝酿一些稳定杭州房地产市场的措施。2006年，房地产业依旧是杭州市的支柱产业，这一点现在没变，以后也不会变。
杭州房地产税收已占地方财政收入26%左右，可以肯定，房地产支柱产业的地位是绝对不会动摇的。同时，房地产行业还拉动了其他50多个行业的发展。
对杭州房地产企业来说，利好消息还是多的。首先是盼了多少年的地铁工程今年肯定要动工了，地铁开通以后，城市空间就缩短了，对杭州其他地块的开发，特别是周边的余杭、下沙等区域，甚至对富阳、临安的辐射效应也是很大的。
去年市有关部门组织过两次调查，两次调查的对象都是民间百姓，调查结果也是一样的，那就是房子的消费空间仍然存在，只是结构不太合理。老百姓购房的意愿很浓，但是买不到好的，买不到合适的房。这就有一个责任，这个责任要由开发商来承担。这就要看开发商的市场定位，包括楼盘的户型、价格、配套等。
过去杭州房子不愁卖的形势一去不复返了。我个人观点，在接下来的一段时间里，杭州的房子可能处于供大于求的状况。目前杭州施工在建项目已有2000多万平方米，按照杭州有效消费每年500万-600万平方米之间的数字算，现在在建楼盘的供应量可以满足4年的销售。应该说，这个供求关系在短时间内不会改变的。在这种情况下，就要检验开发商的水平和应变能力。
低价位普通商品房要增加
迷局之二：宏观调控之后，怎样让持币观望的老百姓最终轻松下单买房，成为当务之急。也许刺激消费的道路有多条，但最主要的纲在哪里呢？纲举才能目张啊。
关键词：增加普通价位商品房
支招人：江胜利浙江省建设厅住宅与房地产业处副处长
现在，浙江房地产市场已经初见调控成果，全省投资规模过快增长的状况已经得到较好控制，去年全省房地产开发投资同比增长12.3%。从整个情况看，成交量整体情况还是会回暖的，因为尽管调控，但是房地产发展的整个大格局并没有变化。
现在一个很重要的任务就是要抓商品房的结构调整，要造出符合大多数老百姓需要的房子。我认为，就是要加大中低价位商品房的量，这是个大头。中低价位商品房这一块做好了，市场就具备稳定的发展基础。所以，今年或者说以后都会把商品房的结构调整作为一个重点来抓。
同时，要让二手房市场和租赁市场活跃起来，重点不是增量市场，重点要放在存量市场上，只有这样把后面的存量市场弄起来，增量市场才能跟得上。房地产市场目前出现的问题，尽量用市场的办法解决。
上市较困难，但值得去做
迷局之三：宏观调控带来的一个最大的问题是，销售速度放慢，开发商手中资金日益紧张。杭州不少开发商甚至一线的开发商都面临着“失血之痛”。房地产业是一个资金密集型行业，如何筹资，成为各家开发商棘手的问题。
关键词：房产公司上市
支招人：徐政军浙江上市公司协会秘书长
任何一个行业，都会有周期，能够未雨绸缪在周期性低点来临之前为自己的企业夯实一个长期发展的基石，是大多数房地产公司应该考虑的问题。
从全球资本市场来看，房地产企业上市不是一个普遍的现象，或者说是比较困难的，尤其在欧美国家。目前浙江上市公司中主营房地产业务的公司也不是很多。
为什么要上市？不同的企业有不同的考虑，主要有三个理由。是融资的要求、发现价值和公司治理的要求。如何上市？一种是买壳，利用目前证券市场上的存量，已有的上市公司通过收购成为股东之一。但是作为房地产企业，通过这种方式购壳，想把你的房地产业务做进去目前是有一定困难的，因为重大资产置换在目前的监管是非常严格的。第二种就是借壳，通过对上市公司进行资产置换，借助别人间接上市。买壳上市和借壳上市就是想利用上市公司的融资资格实现再融资，但是这个问题不能想得太简单，再融资也有很高的门槛，不是说你有一个壳就可以做的。第三种就是IPO，首次公开发行股票，这是目前大多数企业上市所采取的方式，在境内市场有A股、B股，在香港有H股、红筹股，还有许多境外市场。不同的市场有不同的要求，像发行H股现在就比较困难，基本上是一些大型的国有企业才能做到。上市首先要把公司改制成股份制公司，最近《公司法》、《证券法》都进行了新的修改，上市的门槛有了变化，比如说股本要求从5千万降低到3千万，3年连续盈利的要求也取消了，等等。这是一个好消息。
能不能上市有几个要素。要想成功上市，你要有一支合适的团队，你要用恰当的方法。比如像温州的好企业非常多，但是现在已经在国内上市的只有一家企业，为什么？因为企业的决策者下不了决心，他每天都在计算上市要付出很大的代价，或者今年想到国内上，明天想到国外上，犹豫会丧失机会。
对于中国目前房地产企业来说，上市前景是有困难，但是也是很有希望的，也值得大家去做。
如果现在拿地，还有机会
迷局之四：“地荒论”是目前中国地产市场一个不折不扣的“搅局者”，那么，杭州现在土地供应到底如何？对于开发商来说，现在还是不是拿地的好时候？
关键词：土地供应充足
支招人：郑鸣潮杭州市国土资源局副局长
目前国家没有出台新的土地政策，但是我认为有两点值得开发商们注意：一个是中央宏观调控政策；第二是我们国家人多地少，土地节约利用方针是不会改变的。至于房地产的土地问题，目前杭州的土地应该来说还是有的。
杭州房地产市场走到今天是不错的，国土部门这几年一直在房价和地价的矛盾中经受考验，今天的事实再一次证明了，是市场供求决定房价，而不是土地价格决定房价。当然，房价的高低受多方面影响，现在的开发商只要把产品做精做美做细，是可以做强的。只要开发商有实力，在杭州的房地产市场上还是发展前途的。
关键字：杭州,楼市,开发商,房地产,商品房,二手房,房价 |
|
|
|