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房产中介谈上海楼市：房价涨跌买家说了算
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2006年3月23日9:3 新民周刊 杨艳萍 |
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2005年4月底，上海达邦房地产经纪公司总经理严雯丽刚刚为一套住房的买卖办完全部手续。这套位于上海黄浦区西藏南路陆家浜路的外销房，面积有120平方米。2004年10月，根据房东的要求，严雯丽为这套房子打出的挂牌价是150万元，2005年3月房子正式成交时，卖出价是198万。
在此之前不到一年的时间里，同样是这位房东，严雯丽已接连为他卖出了5套住房。“这是一位对市场非常敏感的投资客。”严雯丽说，“在2005年3月国家房地产政策全面收紧之前，他手中的大套住房几乎全部出尽。”
临近2005年3月，同样在西藏南路陆家浜路附近，这位房东又拿出一套90平方米的住房，起初挂牌价为105万元，进入4月，他的要价涨到115万元。今天回过头来可以清晰地看到，2005年4月前后上海楼市出现了一个历史性拐点，楼市疯狂上涨的步伐在政府宏观调控的强力遏制下戛然而止。
就在楼市转折的关键时刻，这套住房没能及时出手。短短一个月后，房东主动将售价退回到最初的105万，没人过问；到了8月，挂牌价已经调整到90万，依然无人问津。再后来，这位房东就从严雯丽的视线中消失了。
4月底在完成那套堪称完美的房产交易手续时，严雯丽怎么也没想到，这竟然就是2005年她经手的最后一单生意，直到2006年春节前，9个多月的时间里，她再没能谈成一笔买卖。
2005年楼市上涨进入尾声时，上海市面上大小房产经纪公司近13000家，经过一年来市场大幅震荡，已有超过5000家房屋中介先后关门倒闭，不少颇具实力的大型公司也元气大伤，不得不裁减人员收缩战线。
一家本地房产中介公司，2005年年初还有超过150家的门店，当年5月起，随着生意一落千丈，公司开始以每月30%的速度压缩门店、辞退员工，半年后70%的门店关门歇业，目前只剩下20多家加盟店和10家直营店。
在所剩无几的小型中介公司中，严雯丽是为数不多的幸运者之一。她的“存活”得益于简单实用的经营模式。2004年，严雯丽原有的门店动拆迁，她干脆将自己的生意全部搬到网上。一个文件包，一台手提电脑，再加上一个妹妹做助手，所有经营成本不及一个小门店的1／4。
严雯丽的经营策略是扬长避短，她觉得，一个房产经纪人，最大的成本就是时间。她要在最短的时间产生最大的效益，只能把服务对象锁定在市中心高档楼盘的拥有者们。看房、谈判、签合同、办手续，所花费的时间不同档次的住房大致相同，而她的强项在于熟练的谈判技巧和优质专业的服务。
“我的案源，部分是过去积累，有的是朋友介绍，有的是通过网络找上门来，还有相当部分是回头客。”这样做经纪，严雯丽一个明显的短处是缺少“主动上门”的案源，这也迫使她只能盯住高端客户，提高回头率，既买进又卖出，逐渐形成循环案源。2003年严雯丽20万元起家，她赶上了上海楼市高速上涨的大行情，短短3年时间，她已经在黄浦和卢湾两个中心城区为自己置办了3套住房。
今年春节后，沉寂多时的上海楼市，二手房成交量出现放大迹象，2月份上海二手房指数报告显示，当月指数比上月下挫了5个百分点，但是下降幅度比前阶段有所减缓，买卖成交量有所增加。二手房指数办公室调查显示，部分中介的客户看房量增加，大多为自住者。目前下单客户中，年轻人购置婚房比例明显加大，动迁产生的客源也占到相当的比重。
过完农历新年，严雯丽的业务电话又开始频繁响起，不到一个月的时间，她接连签下了两笔生意。这让她不禁喜形于色。节后严雯丽帮一个温州投资客在2.3万每平方米的价格，抛出了一套位于市中心黄金地段的两房两厅。没过几天温州人对他说，房子卖亏了。这些天报纸上都在说二手房成交量放大，上海楼市出现回暖迹象，现在他的房子在市场上可以卖到2.8万每平方米。
“这些投资客又开始造声势了。”严雯丽说，“既然他说市场卖到2.8万，我现在2.5万卖给他，他肯接吗？”
至于楼市是否就此止跌企稳，严雯丽对此并不乐观。“有一点我看得很清楚，现在抛房的都是投资客，买房的都是自住客，所以市场接下来上升还是继续回落，实在难以判断。自住客最关心的，不是投资回报率，而是眼前房子的价格。无论涨还是跌，购房者最终给出的价格才最有说服力。”
关键字：房产,中介,楼市,房价 |
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