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自住需求将成主导 新房价体系正在逐步形成
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2006年3月23日9:44 新民周刊 陈晟 |
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对于今年畅销产品的调研结果表明，大多数房地产从业人士都认识到，自住需求将成为今年房地产市场的主导，大多数业内人士认为今年最受消费者欢迎的产品将是那些能满足大众自住需求的产品，也就是单价低于万元，集中在中环附近，面积在100平方米以下的两房。
前些时，建设部在其官方网站上公布了《建设部2006年工作要点》(以下简称《要点》)。《要点》中提到：“及时安排并公布当年普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。”进一步显示出建设部对不同类型物业加强分类引导的重视。联系国土资源部表明的2006年将加大中小户型中低价位、经济适用房、廉租房土地的供应，停止别墅土地供应，严控大户型、低密度高档土地的供应，可以看到，今年上海的住宅市场将进一步分化。高端市场及中端市场，会继续向完全市场化的方向转变，最终形成和谐市场环境；而经济适用房、廉租屋等保障类物业，政府也将进一步加大力度，力图构建和谐保障环境。
上海无疑是在推进中低价位商品房和经济适用房上力度较大的城市之一。
2005年9月起配套商品房开始批量入市，导致2005年最后几个月里，住宅中有超过1／3甚至半数的成交房源是配套商品房，使得中低价位、中小面积的楼盘成为了上海楼市的成交主流。2006年这一趋势得到了延续。
2006年1-2月成交的住宅，单价在7000元／平方米以下的房源占到了66%，而10000元／平方米以上的仅占12%，成交单价段大幅下移；面积方面，100平方米以下的比例也高达38%。
可见，通过增加中低价位房和配套房的供应，以及各种调控政策引起的购房者心理的变化，楼市如今的成交热点已从前几年的大户型、高档型、投资型楼盘转到了实惠型、经济型、自用型住宅。
自住需求将成主导
通过近期房展会上调研问卷的统计发现，对于上海楼市2006年整体发展形势，57%的房地产开发、代理从业人员保持着乐观的心态，25%的从业人员认为今年上海房地产市场走势不乐观，还有18%的从业人员看不清今年房地产市场的走势。
对于上海各区域的房价走势，业内人士基本认为今年上海房价区域分化的趋势将十分明显。67%的人认为上海内环以内的房价走势将呈现小幅上升的趋势，而对于内外环间房价走势的判断，大多数人的观点是认为涨跌互现，外环以外区域的房价走势，大多数人的观点集中在进一步下跌上。
对于今年畅销产品的调研结果表明，大多数房地产从业人士都认识到，自住需求将成为今年房地产市场的主导，大多数业内人士认为今年最受消费者欢迎的产品将是那些能满足大众自住需求的产品，也就是单价低于万元，集中在中环附近，面积在100平方米以下的两房。
具体来看，认为价位在8000-10000元左右的产品比较受欢迎的比例最高，为41.18%，其次为6000-7000元和7000-8000元左右的均为23.53%，总体上看，认为万元以下的产品受欢迎的占88.24%。而这一点，与本次房展会上万元以下产品占主打格外一致，本次展会上，来自近郊的参展项目则占据了此次房展的绝大部分比重。万元以下价格层出不穷，从而显示出上海楼市未来主流产品的定位：以大众自住型市场为主流。房型分布的选项更是又一次证明了这一点。
新的价格体系正在形成
2005年的宏观调控同时使得楼市购房者主体发生了变化。投机者基本销声匿迹，实力较差的投资者也承受不住市场压力退出了市场；房展会上问讯的多数是面临动迁、结婚等刚性需求的客户。
投资、投机需求的消失，自住需求凸现，使得面临客源减少的开发商把更多的关注放到了刚性需求客户上，这一点在2005、2006两年的“上海之春”房展会上体现得很明显。2005年的房展会上别墅、豪宅随处可见，多数住宅均价都过万，开发商的宣传要点多是投资概念。
而此次房展会突出强调了自住、低价的概念，近郊楼盘占据了绝大多数，宝山专馆的三林、万科、大华、康桥、经纬等27家房地产开发企业、近30个楼盘同时亮相；不少楼盘的定价都比以往理性得多，南汇大盘绿洲康城亲水湾定价4700元／平方米、艺泰安邦报价不到4000元／平方米，松江、奉贤等郊区楼盘也纷纷打出了低价牌，说明在经历了去年一年的调整后，今年上海楼市的新的价格体系正在形成，而最终新体系的确立，仍将经历一段时期的振荡和盘整。在这个盘整过程中，购房者信心的恢复、自住需求的回暖，将是楼市重要的支撑力量。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
关键字：房展会,房地产,开发商,商品房,别墅 |
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