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切开苏州楼市超低首付“馅饼”
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月30日16:42 苏州日报 叶辉 |
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“二万看二房，三万看三房，四万看四房”，这是近期最有诱惑力的楼市宣传语。
年后开始，某楼盘推出购房特惠专案：在现有房源中挑选数十套精品房源供选购，并采用特惠的购买标准，超低首付，再次降低置业门槛，让买房成家更加容易。
“针对客户年轻化，缩短购房周期，让客户提前购房。”这是销售方的初衷。
低首付，实际操作是，在购买期房时，购房人只需首付总房款的一小部分，10％甚至是5％，就能够得到商业银行总房款80％的按揭贷款，剩下的房款由发展商代为垫付，从签订购房合同之日起到现房交付之日期间内，购房人再把这笔款项无息还给发展商。
低首付有效激发了长期被压抑的购房需求，一些储蓄不多但对未来预期良好的人成为购房的生力军。一时间，低首付成为促销法宝。
低门槛的销售方式，吸引了不少刚参加工作不久的白领提前买房，他们认为
低首付比租房要好
采访中，我们发现，选择这种低门槛的置业者，有相当一部分是出于过渡。自住型买占绝大多数，但也有投资客借机入市。
不少刚参加工作不久的高级白领，他们工资普遍较高，但手上积蓄不多，而这种低门槛方式，极大地吸引了他们提前置业。在园区某楼盘销售现场，前来买房的陈小姐选择了一个二房的房子。她说，首付只要先付2万，月供也不多，比起租房要好。等到有钱时再换套大的，而这套又可出租，比较划算。陈小姐表示，这种方式所以倍受市场关注，是因为它从根本上做到了低门槛。
购房者中，也有投资客的身影。一位正在选择低首付买房的张先生告诉记者，他这是第三次买房，与前两次购房一样，买这种小户型主要是用来投资，回报率还是挺高。看得出来，这位张先生应该是尝到了不少甜头。他表示，由于首付款低，投入不大，剩余的首付款又有一年左右的时间“缓冲”。特另U是这种小户型，总价不高，在按揭年限相对偏高的情况下，月供就少，加之现在流动人口多，出租快且价格看好，使得不少投资者看好了这种几乎等同“零首期”的营销方式。
预期收入比较高，但手头没有积蓄，苏州有很多这样的购房者，开发商表示：
降低门槛是刺激需求
在记者问及低首付方式的市场效果时，部分开发商和营销经理的回答似乎显得格外谨慎。
一位开发商表示，低首付是希望给积蓄少的人一个更多拥有自己房子的机会。比如说很多大学毕业的人，刚刚踏入社会开始工作。他们现在没有什么积蓄，但是他们是属于预期收入比较高的人群。据了解，苏州有很多这样的购房者，但是没有符合他们需求的房子。所以，可以通过降低门槛来满足这部分人群的需求。从销售层面上讲，开发商拿出一部分来做促销而非全部，也是一种吸引眼球的方式。通过开发商的部分让利，取得一个比较好的销售成绩。
某销售经理说，这样的做法还是要付首付款的，只是发展商让利幅度大些，且直接体现在购房首付款的支付上，与“零首付”还是有较大区别。因此，严格来说，那是低门槛。可以理解，他们对于这种低门槛的营销方式，首先表示了肯定，认为这是一个积极的举措，是营销方式的一种，可以更大限度地满足消费者需求，刺激需求，促进销售，同时也说明开发商敢于承担风险。
与此同时，也有开发商认为，这种低首付的购房方式是不得已而为之的表现，很有可能是有些开发商在销售上遇到了困难，比如资金回笼不好，借此刺激销售。
减低首付吸引部分购房者完成盲目购买行为，会给后期的还贷造成极大风险，网友评说：
别因小利冲动下单
走出售楼处，赵先生开始后悔自己的冲动。
他说，首付款的负担是减轻了，可细一算，交房前还必须筹几万元交足首期款，房子装修需要一笔钱，加上每月1千多元的按揭款，住房质量提高了，可生活质量却不得不降低了。
最近，低首付成了网友们讨论的热点话题之一。对于低首付现象的讨论，大多网友却抱着否定的态度。大家普遍的观点认为，买房的门槛高，是在于房子的总价比较高，而并不是首付的问题。减低首付吸引部分消费者完成盲目的购买行为，会给后期的还贷造成极大的风险。这种风险最后需要消费者、开发商以及银行来共同承担，是一种非常不理智的投资行为。
一位网友表示， “低首付” 的出台，是一个看上去很美的数字游戏。它一方面在台面上迎合了很多渴望迅速置业的年轻人和中低收入人群的消费心理。而在另一方面，消费者的这种心理及其所带来的盲目消费行为却又可以让开发商和销售代理公司能以最块速度完成其产品的销售，实现资金的回笼。对于没有足够积蓄买房的人来说，有这种低门槛的买房贷款，的确是多了一个选择。但是，面对日益上调的贷款利息，一套小户型二十年会增加几万元的贷款利息，虽然均摊到每个月才几百元，但长年累月下来也是一种重负。所以，售楼促销应让买房者得到实惠为前提，这个实惠是否值得买、是否需要买之间，消费者要掂量轻重，不要因为小利冲动下单。
即便按照10年期贷款利率计算，购房者也只节省了几千元利息，业内人士算账：
让利不及调价打折
业内人士指出，伴随着楼市调价风潮兴起，不少开发商已经真刀实枪开始了价格调整，·动辄下调价格数千元的楼盘也不乏其例。这样的形势下，低首付这种暂时缩减首付压力的促销方法红火过一阵后，恐怕再难以刺激消费者的购买欲。
该人士表示，低首付由开发商垫付的金额等到交房时仍由购房者返还，这种促销方式的让利度并不及目前不少开发商的调价打折：如50万元的一套房子，首付20％为10万元，开发商垫付一成首付的5万元即便按照10年期贷款利率计算，购房者也只节省了几千元利息。真正有购房需求的人、特别是自住客，在凑足首付方面基本没有问题，低首付的促销方式是有新意，但诚意方面还是不如实质打折更能打开销路。
如果首付都需要垫付，怎能保证购房者能够付得起月供?银行质疑：
还款能力如何保证
“尽快回笼资金”，这恐怕是开发商力推低首付的主要目的。但是也有业内人士认为这样做会给银行带来风险。
市场房源放量，楼市竞争日趋激烈，开发商推出降低购房者压力的措施丝毫不令人惊讶。值得关注的是，在降低购房者首付压力的举措和设计中，开发商如何保障借款方以及自身的利益?到交房前付款的时候，购房者会如约还款吗?毕竟他们的房子是抵押给银行的，只有银行才有权力对其房产进行处理，开发商又如何约束购房者?
据介绍，因为一般交房期隔了一年左右的时间，购房者在此之前还上剩余首付款，开发商可以在借贷合同中藏一个“缓存”的条款：如果购房者到时候就是不交钱，尽管银行按揭可以办下来，但是开发商手里有钥匙，购房者拿不到钥匙将无法入住。
谁将承担风险?有人认为，低首付在—定程度上放大了购房者的购买力，给银行带来不确定的风险。“如果首付都需要垫付，怎能保证购房者能够付得起月供?”而某银行支行工作人员则表示： “不管以什么方式筹齐首付，我们只看购房者是否支付了30％的首付。”
“购房者借到的房款实际上是没有抵押物的，这对借款方就构成了风险”。一位业内人士认为，这笔贷款本身对银行没有直接影响，因为银行关心的就是两样：交得起首付；交得起月供。但如果双方发生纠纷的话，未来也有可能牵扯到银行，带来麻烦。
皆大欢喜中，其实却蕴涵了层层危机，业界观点：
诚信体系经历考验
“推出低首付是希望尽快回笼资金，另外，我们也希望营造一个诚信的交易氛围。”开发商表不。
从上海、南京等城市来看，低首付已成为很多楼盘降低门槛促销的“良方”。一套几十万的房子，首付一二万元，连总房款的一成都不到。这种销售手段扩大了房子销售的层面，吸引了众多经济能力不强的购房者加入到买房的军团中来。有关人士认为，这看似一个皆大欢喜的局面，其实却蕴涵了层层危机。
对于开发商来说，如果购房者到交房时不能交清首付余款，房子等于没有出售，从而错过了最佳的销售时间，对整个项目的资金运营会产生极大的风险。而对于银行来说，如果购房者因无法偿还贷款而把房屋抵押给银行，银行就需要花费大量的人力、物力、财力与精力去进行拍卖、转让，在这个过程中，由于种种环节的烦琐和不熟悉，很可能会出现资产的流失。
造成这些危机最主要的原因就是我国的个人诚信体系还处在一个非常稚嫩的阶段。虽然对购房者来说，如果交房时不能还清全部首付款，他考虑到的只是当初首付款付之东流，而不会考虑到以上提到的一系列危机，也就是对开发商、对银行的诚信问题。而在一个个人诚信体系健全的社会里，诚信银行会记录下一个人的各种信誉记录，如果他不能还清全部首付款，那么他损失的就不仅仅是几万元钱这么简单，他的下次贷款或者其他的社会活动都会受到负面的影响。
从银行和开发商对低首付表现出的谨慎态度看，不论低首付在经济学上的操作性有多高，至少，它是对个人诚信体系的一次直接考验。
低首付的对象不仅仅是自住型买家，还有投机客，市场争议：
低门槛可能助长投机
去年的房产新政中，有一项调整很受关注，那就是房贷首付可提高至30％。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
当时这项政策出台，所考虑的背景是，如果各商业银行不约而同的在各房地户市场热点城市提高个人房贷首付比例，一方面会对房产投资者产生强烈的警示信号作用，另一方面也会抬高对普通消费者的购房门槛，暂时将一部分购买力挡在市场之外。
从这一次央行提高房贷首付款比例的举措看，仍可视作较为“温和”的调整。早在1997年时，政府为了寻求新的经济增长点，刺激住房消费需求，将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策对于推动房地产市场的迅速发展起到了一定的促进作用。而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将禾rJ率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理。同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。
有这样的新政在前，低首付的说法自然引来了不少争议。
有关人士认为，如果首付门槛降低，则会助长投机，从而增大楼市风险。 因为部分炒家的盈利模式就是以获得银行低首付购房贷款的方式，套取大量银行资金，利用城市部分区域(一般为中心城区)供应量有限，大量买进，制造房价飞涨的市场“逼空”行情。这种不以自住为．目的的炒作，扭曲了市场供需关系，进而产生的房地产泡沫。虽然从市场供应量上来讲，苏州目前尚处于供略大于求，出现此种情况的可能性微乎其微，但低首付在降低自住型购房者入市门槛的同时，投机者进入的门槛确实也随之降低。
关键字：购房,苏州,楼市,首付,贷款,房地产 |
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