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顾云昌：苏州楼市空置率仅为3％
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2006年3月31日16:9 苏州日报 宗文雯 |
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顾云昌，现任中国房地产业协会副会长兼秘书长，20世纪80年代初着手住宅商品化研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中房协工作，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。
“一个理性的楼市市场应该是一个供略大于求的买方市场。”顾云昌的话语中，“理性”两个字频频出现，在顾云昌看来，一个健康的市场来自买卖双方的理性。买家理性挑选、理性投资、理性选择，作为卖家，也不再只是把房子匆匆忙忙盖出来。
[苏州房价]
正逐渐进入人们能够接受的范围
什么样的房价才是基本平稳的房价?顾云昌有他自己的看法。房价的涨幅不高于人均GDP的涨幅，不高于人均可支配收入的涨幅，才是平稳房价。而苏州去年房价涨幅低于全国7，5％，也要低于苏州人均GDP的涨幅，正进入一个人们能够接受的楼市房价。
顾云昌说，稳住房价，宏观调控的作用已经初步显现出来。2005年全国房价的涨幅是7.5％、7.6％，而2004年涨幅是14.4％和15.2％，长三角地区为全国房价的回落做出了很大的贡献，长三角的房价涨幅走低，足以影响全国。
宏观调控后，全国的楼市怎样?顾云昌给出了这样的答案，他认为，中国楼市总体已经回暖。但是回暖的程度、速度各地是不一样的。顾云昌说，这是楼市最大的特点：地区差异大。这也是为什么在全国楼市总体回暖的同时，上海才刚刚开始有点回暖的迹象，而苏州的楼市回暖速度也没有像人们预料的那样迅速。
[空置率]
苏州空置率为3％，产业没有过剩
尽管现在有很多舆论说中国的庄房空置率已经超过了国际警戒线，房地产业已经过剩。顾云昌并不同意这种看法，他认为中国的房地产业是在合理的范围内，而许多地区房价在上涨就说明需求旺盛，供求关系不紧张，不存在过剩的问题。
顾云昌说，按照国际上空置率的算法，应当是目前没有卖出去的房子叫空置房和所有房子存量综合之比。举苏州为例，苏州现在大概有600万人口，城市的常住人口大概有300万左右，假如一个人居住面积是30平方米，那就是9000万平方米，不到一亿，而空置的住宅有240万，9000万房子中有240万是空置的，接近3％。国际警戒线一般是10％。况且3％的空置率是按常住人口计算，现在城市的外地人口都比较多，加上出租的房子，即使是空置率很高的地区也不会超过国际警戒线。
[投资需求]
是房地产出现泡沫的罪魁祸首
宏观调控，不仅仅抑制了房价的疯狂上涨，在顾云昌看来，宏观调控，还加深了人们对房地产的理性认识。房地产有两层功能，一层功能就是消费功能，生活必需品功能。第二个功能是投资功能。
顾云昌指出，房地户的过热不是消费需求造成的，而是由投资需求造成的。投资需求大量的出现、投资比例的上升导致了房地产泡沫的产生。
楼市发展是和整个金融投资环境连在一起的。为什么中国的楼市会出现泡沫?这和投资环境是分不开的。老百姓缺乏投资渠道，发现房地产是个很好的投资或者是储蓄的标的物。买房子和股市一样，当发现买房投资利率高于利率市场，人们都会去买房子，这是一种规律。
长三角地区是经济发展最快的地方，已经达到了人均GDP7000多美元，这必然导致房地卢的兴旺。房地户产生泡沫和资本的流动是紧密相连的，也和现在繁荣的经济和长年的低利率市场联系在一起。
顾云昌说，房地产市场的理性发展必须充分认识到消费需求和投资需求两者的关系，更必须处理好这两者的关系。
[买方市场]
“三个代表”楼市才是健康的楼市
楼市进入买方市场，意味着一个供大于求的市场环境的到来。颐云昌认为应该把买方市场看成是健康房地产市场的一种常态，要保持这个常态就要保持三个基本：供求总量基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳。
楼市总是在供大于求、供不应求和供求平衡之间前进。供大于求应该是买房人和投资者共同追求的理想状态。被顾云昌戏称为“三个代表”楼市的广东楼市，正是他眼中健康市场的典型代表。
广东楼市过去七八年中都是供大于求的市场，竞争比较激烈，老百姓收入高，但房价低。这样的市场环境对开发商来说很辛苦，但是同时也提高了开发商的素质、增强了竞争能力。在这样的竞争环境下，楼盘的品质必然提高，买房人也得了实惠。
一个理性的市场应该是供略大于求的市场，但顾云昌坦言，营造这样的市场也的确有很多难处，与资本市场利率、土地供求量等多种因素有着复杂的关系。
中国楼市正处于一个转变时期，市场环境起了变化，开发商在楼盘打造上也应该起变化，使产品更加适应市场。
“前几年比较多的追求发展的速度，而忽视了质量，楼盘发展很快了，绿色的概念没有很好的贯彻。可能追求舒适了，但不一定健康，追求了舒适、健康不一定注重资源节约、环境友好。如何把这三个环节结合起来，就是要提倡健康住宅的概念。”
对于建什么样的楼才能适应处在转变期的中国楼市市场环境，顾云昌提出了“绿色楼盘”的概念。顾云昌的“绿色楼盘”有三层含义：一是舒适健康。第二个概念是资源节约。第三个概念是环境友好。顾云昌提出“绿色楼盘”，主要针对的是目前房地产产品存在的三大问题。
三大问题
困扰楼盘品质
[肥胖症]
症状：现在的房型越做越大，人们追求比较大的房子是可以理解的，但过分的扩大就浪费了许多面积。三房两厅110平方米、120平方米就可以做得不错。而现在有些房子，两房两厅就攸了160平方米，面宽都是5米。
疗法：替楼盘减肥，多做些小套型。
顾云昌指出，楼市的这种肥胖症违背了绿色、节能省地的概念。盲目追求大面积的做法，无论对社会，还是对消费者都是不负责任的。
况且，从市场定位的角度，针对中等收入家庭消费者的需求也要把套型做得小一点，精一点。从节约国家土地资源角度也应当把楼盘做小。而市场的实践也说明了这一点。
[套型结构]
症状：套型设计存在的问题，实际上是肥胖症引发的并发症。盲目地把房子面积做大了，一些细节就顾不上了。有些户型设计得很豪华、很漂亮，但是有的功能分布不合理，有的却把面积白白浪费了。
疗法：多做做内部品质的文章
顾云昌说，开发商不要总把钱放在大面积上，要放在本身功能改善上，做房子要做细、做精、做好。套型设计上要替买房人想到细节的东西。造房子不能一味贪大，而是要在内部品质上多做做文章。
[免疫力低下]
症状：夏热冬凉，房子虽然盖得漂亮，却没有作保温、节能措施，没有抵抗力，舒适度很差。目前开发商的视线还没有集中到这一点上，盖的房子90％都不节能。
疗法：要在提高免疫力上做文章，提高房屋的舒适度。
虽然目前还很少有开发商的注意力转移到房屋节能省地上来，但顾云昌认为，不论从中央的政策来看，还是从市场发展的需要来看，提高楼盘的“免疫力”都将是一个趋势。盖房就要盖好房，要盖百年建筑。
宏观调控：
因地制宜更有地方针对性
秦虹，建设部政策研究中心副主任，研究员。1993年—1999年期间，曾任建设—部政策研究中心房地产与住宅研究所副所长、所长。
今年对国家房地户政策的着力点，秦虹认为可能是在坚持去年宏观调控政策的基础上更加具有针对性，更加因地制宜。加05年针对房地产市场存在的四大问题：投资过大、房价上涨过快、结构矛盾突出、市场秩序混乱。今年重点要把解决问题的责任落实到地方政府。
[投资过大]
适当压缓房地产投资的刚性需求
调控重点：继续控制。控制重要的措施就是仍然要各地保持合理的拆迁规模，把对房地产投资的刚性需求作适当的压缓，使房地户市场发展的节奏更加适应需求，使开发的速度和实际的需要更加相吻合。
加大中低收入家庭住房供给
调控重点：结构问题与收入差距有关，因为收入结构是三角形，平均水平中位数以下占了大多数的城镇居民，所以城镇居民收入结构差异远远大于房子价格的差距，房价呈橄榄形，中间是一般粗的；没有很大的差距。这样造成60％以上的家庭都觉得平均房价买不起。
因此，结构调整显然是一个长期的过程，去年从宏观调控开始，已经把增加中低收入庭住房的供给作为一个政府任务落实到地方政府。如果普通商品房、经济适用房、廉租房加大建设力度，持续几年，我国房子的供应结构会得到一个缓和。
[市场秩序]
满足居住第一需要，抑制投资炒房
调控重点：宏观调控要解决的就是房地产场秩序的问题，中央明确提出，在房地产场一定要遏制投机。房地产身有投资和消费的双重功能，但是在目前这样一个发展阶段，城镇化快速发展，城镇居民购房条件仍然处于改善需求的发展阶段的时候，我们仍然要以满足居住为第一需要、自住需要为主的需求，投资、炒房要坚决遏制。我们整个住房基本需求已经满足，人均住房面积达到了合理水平的时候，投资性的需求会逐步得到释放。
[房价上涨过快]
调控重点：经过去年的宏观调控，全国房价增幅普遍回落，今年通过改善供应结构、政府加大经济适用房的供应，房价上涨过快会得到一定的改善。
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