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苏州：资金贷款偏重
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| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年3月31日16:17 苏州日报 |
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日前，来自市统计局的一份“2005年苏州房地产市场回眸”出炉，在对去年数据进行盘点的同时，对时下的市场也发出了提醒。
【焦点版】
“居民购房款近3成由银行垫付”——
—资金贷款偏重
从资金方面观察，苏州房地产企业和购房者双方资金来源对银行的依赖度较大。
据人民银行统计，2005年末银行用于房地产开发贷款300多亿元，占房地产企业资金来源的四成多；个人住房贷款余额650多亿元，占苏州市全部贷款总额的17.0%%。
从房地产商看，2005年全市房地产企业资金来源中，四分之一为自筹资金(其中自有资金仅为15%%)，近四成为收取的定金和预收款。从购房者的资金看，2005年苏州全市个人购买新建及二手住宅约有500多亿元，而2005年全市新增个人购房贷款140多亿元，也就是说，2005年居民购房款近3成是由银行垫付的。
“住宅空置面积212.07万平方米”———空置增量偏大
空置房作为商品房的存量指标，需要有一定的数量供市场选择、周转，但是，如果空置房过大，也会引起市场供需的失衡。
去年一方面由于前两年开工商品房的批量竣工，另一方面由于销售速度的相对放缓，引起全市商品房空置量快速增加。截至2005年末，苏州全市商品房空置面积达315.98万平方米，其中住宅空置面积212.07万平方米，同比分别增长1.5和1.9倍。
相对竣工面积来讲，苏州的空置率不算太高，但相对销售面积来说比例也不低，且有不断增加的势头，应引起有关部门的重视和开发企业的关注。
“房价收入比达到8.6：1”———超过合理区间
2001年以来，苏州房价一路上扬，特别是2002~2004年房价涨幅引人注目。2002年全市商品房预售均价每平方米2472元，2003年、2004年分别为3038、4086元，2005年达到4501元，与此同时二手房市场也是水涨船高。经济的发展、城乡居民收入的逐年增加，给居民改善居住条件提供了一定的基础，但房价涨幅过大、价格过高，无形中降低了居民的购房能力，影响居民生活。
按照2005年市区住房实际销售均价每平方米4596元、居民人均可支配收入16276元、户均住房建筑面积85.7平方米计算，目前苏州市区的“房价收入比”达到了8.6：1,超过国际公认的3：1~6：1的合理区间，尤其是对众多的中低收入家庭来说，“房价收入比”相对更高，应予重视。
【现象版】
投资规模：全年增幅走势逐月回落
2005年，在房地产新政的影响下，苏州房地产投资规模得到有效控制，全年完成开发投资额414.33亿元，比2004年增长23.9%%，总量虽创历史新高，但回落态势明显。
一是回落快，一季度比年初回落56.9个百分点，上半年比一季度又回落了32.3个百分点；二是落差大，2005年增幅比2004年回落了64个百分点，年内落差达105.9个百分点；三是态势明，全年走势呈逐月回落，新政实施前后由快速回落转向平稳回落。
新开工面积：受调控影响理性减少
由于前两年商品房的持续热销，房地产企业前期已置土地在近年的陆续开发施工，去年全市施工面积在惯性作用下继续呈不断增长态势，2005年全市房地产企业施工面积4701.34万平方米，比上年增长12.4%%。
而受调控影响今年全市新开工面积则理性减少，2005年苏州全市新开工商品房1776.12万平方米，比上年减少了95.35平方米，同比下降5.1%%，其中住宅新开工面积1340.50万平方米，比上年下降17.2%%。
销售走势：实际住房销售率达69.6%%
随着施工房屋的不断竣工交付，商品房市场供应量不断增加，可供房源相对充裕。2005年全市房屋竣工面积达1677.29万平方米，为历年之最，同比增长14.7%%。
同时，在一季度调整房贷利息举措出台后，百姓持币待购的心理日见增强，二季度国家全面推出房地产新政，消费者购房更加谨慎，市场观望气氛浓厚，商品房销售走势也趋于平缓。2005年苏州全市商品房实际销售面积785.62万平方米，住房销售率达69.6%%，与2004年比，下降了10.5个百分点，比2003年降了13.3个百分点；2005年全市预售面积790.18万平方米，预售率为26.1%%，比2004年下降0.4个百分点，比2003年降了7个百分点。
销售房价：涨幅得到有效控制
2002~2004年，在全国房地产普遍向好的大背景下，受政策、需求、成本等各种因素的带动，苏州商品房价格一路高走、快速上涨。2004年苏州全市商品房预售均价比2002年上涨1614元，其中市区商品房预售价格年均上涨33.7%%，但是房价快速大幅上涨的势头在2005年得到控制。
虽然由于建筑材料、利息等刚性成本的增加，2005年苏州商品房价格仍比上年上升，但增速明显放缓。2005年苏州全市商品房预售平均价格为4501元/平方米，其中市区5320元/平方米，分别比2004年增长10.2%%和8.6%%，增幅分别比2004年回落了24.3和23.6个百分点；2005年全市住宅预售均价4335元/平方米，其中市区5149元/平方米，同比分别增长10.9%%和12.2%%，增幅分别比2004年回落23.2和14.5个百分点。
【建议版】加强土地调控
土地是房地产开发业中的基本要素，合理、有效地利用土地资源是房地产业持续健康发展的关键，由于土地的稀缺性和不可再生性的特点，政府在推拍土地过程中应从土地需求总量、结构上科学论证，严加调控。加强金融监管
房地产是资金密集型产业，资金链一旦出现断裂，会产生严重的连锁反应，后果堪忧。2005年全市房地产企业的资产负债率也达到77.0%%，过高的负债面临较大的投资风险。因此，当前首要的是加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度，一方面要防止市场波动导致银行贷款成为坏帐，另一方面要避免过多资金涌入房地产市场，造成信贷结构失衡。
加大中低价房建设力度
近年来，苏州不断加大定销房建设力度，2005年苏州市政府在抓好低保特困家庭的廉租住房工作的同时，推出1000套低于市场价的住房向住房困难的低收入家庭供应，对平抑苏州房价、改善特定居民的居住条件起到了积极的作用，但由于对象特定、供应量有限，因此要解决数量众多的中低收入居民的住房需求问题，应进一步加大中低价房建设力度，建议通过建立“政府调控、部门管理、市场运作、企业参与”的中低价房建设体系，形成中低价房建设的保障机制，切实改善居民的住房条件。
建立市场预警机制
要建立和完善房地产市场预警预报机制，密切监测房地产业景气变化趋势，关注房地产市场供需变化情况，在不断满足市场住房消费需求的基础上，防止投资开发过度。并拓宽商品房供求信息渠道，及时发布真实可靠的市场动态、土地供应、施竣工销售情况、房价等信息，增强信息透明度，为政府部门和企业决策提供服务，促进我市房地产业稳定健康发展。
营造良好发展环境
要在加强对房地产企业的监管的同时，努力为企业营造良好的投资和发展环境。一要继续加大对房地产企业商品房成本的核价，制定合理的利润空间，稳定住房价格；二要加强商品房的质量验收，引导企业建设优质楼盘，打造企业品牌；三要制订严格节能环保标准，鼓励企业采用新技术、新工艺、新材料，降低资源消耗；四要制定公平、透明的市场竞争规则，维持房地产市场竞争秩序，严格房地产开发企业和中介机构市场准入制度，加强企业诚信建设，促进行业自律；五要在审核、审批等环节上，提高工作效能，强化政府服务的意识，为房地产企业的做大做强提供优质的服务。
关键字：苏州,购房,银行,房地产,贷款,空置,商品房,房价 |
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