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人大代表：提高首付比例不是让穷人买房难
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2006年3月8日13:5 中国新闻网 |
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一篇文章《人大代表建议房贷首付比例增至50%以抑止炒房》，两天时间网上留言达到千条，如此关注度，让十届全国人民代表大会代表洪可柱成为了业界中两会热点人物，那么他的人大提案会不会得到相关部门的重视呢？赞成和反对的比例又是怎样的呢？就此问题展开讨论。
嘉宾：
洪可柱：九届、十届全国人民代表大会代表，中国建筑工程总公司专家委员会副主任，中国建筑第三工程局原局长，中建三局建设工程股份有限公司名誉董事长，华中科技大学兼职教授、博士生导师，武汉大学兼职教授、博士生导师，浙江大学顾问，武汉市市政参事。
特约主持：新京报资深记者张宏强
主持人刘相龙：新京报记者张宏强写的一篇文章《人民代表建议房贷首付比例增至50%以抑制炒房》，这两天以来，网上的留言达到了近千条，对咱们人民代表的提案非常关注。如此的关注度可能让提案的人物，全国人大代表洪可柱先生成为了“两会”的热点人物，有的人对此观点提反对的意见，同时也有人提支持的意见。
今天我们邀请到了洪可柱代表作客，对此问题展开讨论。洪可柱先生也是九届、十届全国人民代表大会代表、中国建筑工程总公司专家委员会副主任、中国建筑第三工程局原局长、中建三局建设工程股份有限公司名誉董事长，同时也是华中科技大学兼职教授、博士生导师、武汉大学兼职教授、博士生导师，现在洪代表做武汉市的市政参事。今天我们也邀请到了一位嘉宾主持，新京报记者张宏强，欢迎您！
洪代表，关于您的提案，您的初衷和想法是什么？
洪可柱：非常高兴到参与访谈，很高兴给我这个机会和大家进行交流，从主持人说到的有很多朋友关注这个议题。说明房地产问题在社会生活中成为了一个热点问题，也是一个焦点问题。从这个意义上来讲，如何把当前过热的房地产问题，实质上还存在着泡沫房地产的问题，把房价不断攀高的房地产问题，如何治理好、调控好，真正像政府提出的，而且是国务院提出的，对房地产进行调控。怎么样使调控政策真正到位？通过广大公众的参与，通过集中大家的智慧，我想这个问题会逐渐得到比较好的解决。
应该说无庸讳言，中国的房地产走过了一个很长的路程，房地产伴随着改革开放的进程，房地产从初创时期到发展时期，现在看房地产，它到了积累阶段。作为一个走过了这样阶段的房地产业，可以说房地产企业怎么对待社会的需求问题？怎么把政府调控房地产市场的重大问题解决好？房地产企业或者说房地产商也需要考虑这些问题。
说一些难听的话，现在在社会上广大的工薪阶层人士住房问题还没有得到很好的解决，有的还没有得到解决。另一方面，房地产开发商热衷于开发一些高档住宅，而且是高档豪华住宅。对中低档的住宅不太感兴趣。有一些房地产开发商，一般是由政府组建的统建公司也在进行，但总量太少了，只占到总量的百分之三点多，在房地产业中的作用是微不足道的。大部分是高标准的、豪华、超豪华的。一方面很多老百姓想买房，不可能买到老百姓能够负担得起的房子。另一方面，大部分的豪华房房价高起，买不出去，空置率非常高。占有了大量的资源，有土地稀缺问题，还有很大的材料造成了浪费，这种情况的出现，不单单是房价高起带来的社会供求严重失衡，而且是对我们建设一个资源节约型的社会，对建设比较均衡的和谐社会是到了迫在眉睫的程度了。
如果说社会对房地产不大肯定的话，客观地说，房地产开发产业为城市化建设起了很大的作用，为广大的公众的安居作出了很大的贡献。但由于利益的驱动，甚至说是暴利的驱动，很多房地产商舍本求末了。应该说房地产商的社会职能是首先的，能够使得广大民众有一个安居的问题，成了社会的安定问题。如果把这个职责、或者是把这种社会的基本要求不履行，这种使命不承担起来，成为高利润暴利，自然不会得到民众的支持。民众给房地产商起了一个不好的雅号“暴利商”。
主持人：是什么原因促使你提出这个议案呢？是房价的居高不下，还是房地产对社会有一种责任感？
洪可柱：有几个原因，一个是房地产已经成为社会热点问题，从去年国务院总理的报告中，就认为房地产问题比较严重，需要对房地产商的发展进行宏观调控。这反映了社会现状和民意，作为一个人民代表来说，从职责来看，国家对这个问题作出一个非常慎重的决策，认为这个行业有着很大的问题，关注这个问题是理所应当的职责所在。
第二，听到广大民众的反映，广大中下层公众的反映，广大的公众反映速度非常快，房价非常惊人，到了不敢相信的地步，有的是事实存在的，房价是天文数字。在上海有的达到了1万平米，甚至都是很低的。北京这边的房价也很高。这种状况，一般工薪阶层，特别是还有几千万下岗的人，还有失地的，成为了不是农民的人，我认为这成了无望和绝望。他们的心情是可以理解的，对社会是失望的。他们什么时候可以改善呢？什么时候解决住房问题呢？
主持人：还是有社会责任感。
洪可柱：对。
主持人：有人对您的提案不是特别理解，因为很多人在留言的过程中，提出反对的看法。有一个著名学家萧灼基也持反对的态度，他说有些政策不太赞同，比如说提高首付比例，这是不应该的。旗帜鲜明地把这个问题指向了你。比如说我只有20万元，首付比例提高到25万元。我就买不起房了。所以首付应该降低。
其中在3号、4号的时候有一个人说，提高首付抑制炒房，这是不是有点可笑。现在的高房价，谁还敢炒房，除非他不知死活，现在众多的房地产商都跑了，现在的人们都是因为高房价、高首付而无力买房了，提高首付只能是对购房有一定的困难。您对这些观点有什么法？
洪可柱：经济学家提出了不同的看法，有人提出了不同看法，我认为这都很正常。因为我提的建议，实际上后面还有一个内容，那就是要取消预售房制度。还有一个很重要的就是发展中低档住房，抑制高档住房，发展小户型住房，同时对公开竞拍的土地价格要给予优惠和限制。在这种情况之下，小户型、中低档，必然来说面积就不会太大。对于当前比较困难的，急需解决住房的社会低层广大老百姓，还有年轻人，他们是可以支付得起的。尽管首付的比例提高了，但由于房子的面积减小了，土地的价格降低了，总体的房价水平也要降低，面积减少、房价降低，在这种状况之下，首付比例提高了，买到房子，总体上来讲，跟过去房地产开发商所搞的大户型、高标准、低首付，我认为是差不多的，甚至还要降低。对什么人有利呢？就是广大的比较贫困或者是相对贫困的中低收入阶层。因为对于那些中产阶级以上，这样的措施对工薪阶层、贫困阶层、年轻人，我认为是有利的。
现在也反映出房地产的通病。楼价虚高之后，国家有一个预售房制度，按揭和买楼花是紧密联系在一起的，提高首付比例也是一种按揭办法，如果说预售制度实施了，买楼花这个制度实施了，房地产有一个非常容易的炒作办法，房价在很高的情况下，哪怕是社会上没有太大的需求，它可以通过炒作的手段，让内部员工进行按揭，进行低首付，甚至零首付，可以很快地在银行中套到大量的资金。因为按揭之后，资金就到了房地产开发商那里。在这种情况下，房地产开发商获得暴利成为了现实，房地产开发商的风险转嫁给银行、转嫁给消费者了。尽管以后买不出去，这样他以后也可以一走了之。房地产开发商还可以做一个“烂尾楼”，这样拖欠农民工的工资，通过假按揭的办法套取银行的资金。最后房地产商没有风险，他获得了利润。最后背上风险和包袱的是社会，是广大消费者，是我们的银行。如果要继续前面的首付的办法，大面积、豪华型，我认为得利的不是广大工薪阶层、广大公众，事实已经说明了这些。为什么现在所有的行业，绝大部分行业的人都想搞房地产开发。现在出现了一个非常严重的情况，很多行业都进入了房地产市场，都要搞房地产开发。
主持人：因为这个大蛋糕太“肥”了。
洪可柱：没错。追求暴利的驱动了很多行业齐奔房地产市场。这对中国社会的协调发展来说是非常大的危险。人们就造成了一个虚假的繁荣，或者说把泡沫越搞越大。
主持人：但是有一个问题，取消预售制，之前大家也做了很多文章，很多朋友也留言，纷纷发表自己的观点，对此也提出不少的质疑，包括很多开发商也持反对的态度。实施起来有没有什么困难？
洪可柱：应该说实施起来有一个“过渡”的安排，不可能一刀斩断，比如说已经实施预售制的，政府要加强监督，把它完成。而且预售不能搞假按揭，不能炒作套取现金。我们的家庭实名制度，一人只能购一套房子，同时房地产全国要联网，不能说在这里买一套、在那里买一套，通过各地搞按揭套取现金，这种办法是不行的。有相关联的东西制约它。已经实行的不能把钱再退回去，在严控之下治理。新开的盘子就不要再加入了，这是中国市场经济非常重要的问题。房地产是商品，而且是非常重大的商品。在这种情况下，商品交易按等价原则应该有质量保证的，买者和卖者应该在质量保证之下，应该有一个现货，预售恰恰违背了这种原则。在一个规划图，在新建的，总体施工的一小部分情况下，这个房子能不能按时交付，交付的时候是否能够保证质量，施工能够按照原来说的达到标准，那些装备和设施质量能否达到等级标准，这些都是预售制度之下的重大问题。
很多争议、很多诉讼，就出现在这里。房地产的争议和诉讼有很多很多，很多房地产开发商通过预售的办法，前面说的是天花乱坠，在后面交房的时候有重大的改变，从实用面积，有“短斤少两”，然后到小区绿地面积，房间的设施，原本是按照合格的安装材料、电器等等，但实际上是次品，或者是下一等品质的材料、设备进行安装。这对于使用寿命、安全隐患都是令人担忧的。这些都是看不见的预售制度，它给不公平交易。对消费者的合法权益，既然要买就要买一个合格产品，但预售制度无法保证。
主持人：房价居高不下预售制度是不是根源呢？
洪可柱：也不能这么说。但我认为预售制度是推波助澜的作用，预售制度在很多国家是没有的。我们主要是在香港地区实施了预售制度，房地产开发从广东深圳开始，引用了香港的办法。在房地产刚刚起步的时候，住房需求非常强烈的时候，就把近期的现金交易变成了远期的交易，这叫做“霸王条款”、“霸王协议”。香港那时候为什么采取预售制度呢？因为香港地少、人多，供不应求，在这种情况下，要解决住房问题。按揭和预售制度是根据当地当时的实情联系在一起的，无法满足广大市民的积极需求，这时候可以分期进行交易，可以先预定。而大陆的情况和香港不一样，我们不能把那里的办法套过去。现在法律还没有健全，应该健全到环境中，非常好的人文环境也没有形成，作为一个社会主义的市场经济环境，我们的房地产开发商违背了社会主义市场经济的职责，把远期交易可钻的孔子、存在的缺陷，不是怎么样弥补的问题。所以为社会埋下了很多的隐患，造成了很多的问题。
张宏强：刚才提到预售制，之前和洪代表交流过很多次，每次也很受启发。我认为预收制度，像洪代表所说的，在预售中以次充好。但我认为房价还是由供求决定的，它增加了市场的供应量，供应量加大，需求不变的话，至少价格应该在一个程度上平抑下来的。以北京为例，去年土地出来的不多，要少于往年。如果实行预售制度，可以在市面上交易的房子会少了，房价又会上来。
洪可柱：所以我们说房地产开发是以中低档房子、小户型为主，国家对房地产政策主导，土地应该往这方面倾斜。在中低档的土地供应商，政府不应该存在提取更多的土地出售，土地出让金不能从其中获取更多的收益。我认为这是非常关键的。对中低档的环节，土地的售价应该有一定的限制。
张宏强：是不能公开的招牌挂吗？
洪可柱：应该有一个最高的限价。中低档的房子的售价也应该有一个最高的售价也应该有一个限价。在一段时间、一定范围之内，你不能超过太多，超过太多就是暴利。国家的“防暴利法”还没有出来，但这是必须要配备的，什么是宏观调控？怎么叫制度的完善？怎么叫政府要起绝大部分的作用呢？现在政府从土地中能够获得更大的收益。尽管房价非常高，说句比较难听的话，各地政府对这个问题不是说太留心的。政府应该是忧国忧民，我们说人民的政府是人民的公仆，是一切为了人民的。高房价造成广大的贫困者、中下阶层人士买不到房子、买不起房子，安居才能乐业，没有安居怎么乐业呢？很多政府实质上对这个不是太急的，有的是很急的，但不是太急。这涉及到政府的土地收益问题，房价高了，收税也高了，土地出卖高了，土地的出让金也高了，这对地方政府来说，财政收入、税收方面都会有很好的业绩。反过来说，这个事情对各级政府，尤其对各个城市的地方来说，不能借助土地资源稀缺把土地价格提升。在土地的补偿方面，也压得很低。我认为这种做法不是以人为本的。尽管说，拿了钱还搞建筑，但首先受到直接损害的，是广大老百姓。这些问题连在一起，我认为就可以解决房地产中大家争论、大家感觉非常揪心的房价攀升的问题，很多人买不起房子、土地资源日益紧张的问题。如果再是大户型、超豪华，农田不能越占越多。我们有13亿人口，要解决吃饭问题，这种状况我认为和以后的城市规划要紧密结合起来。
我们说功能要健全，住房要得到改善，适当提高容积率，不能搞低容积率非常大的环境绿化设施。我们国家这么多人口，不适合这样做。试想一下一个人要占多少平方米的绿地，这种开发行得通吗？
主持人：先解决个人住房问题。
洪可柱：没错。还要解决子孙万代的吃饭问题，要可持续发展。
张宏强：洪代表，您提到政府应该主导，多建一些50—80平米的中小户型，包括土地出让金应该受到限制。您说这些房子指的是经济适用房吗？
洪可柱：可以说是经济适用房，也可以说是一个中低档的商品房。从经济适用房来说，价格更低，经济适用房是政府拨户过程中，出售对象是有一定限制的，是低保群众，住房非常困难的，在这种情况之下，是经济适用房。比较多的是中低档的商品房。
张宏强：如果定义为中低档的商品房，叫它商品房，应该是符合市场经济的规律了。
洪可柱：我刚才说了是市场经济规律是对的，但是暴利，市场经济的力量不能说是谋取暴利，土地是全社会的公有资源，我国的法律是非常明确的，土地是公有的。你在销售中，谋取了公共利益，谋求了一个团体、一部分的高利益，谋求了一部分超常的利益，那就是暴利，这是不允许的。我们说供求关系也好，讲价值规律也好，市场规律既是竞争的，也是有供求原则的，价格不能太多背离价值规律。如果是这样的话，那就不正常。国际上也是这样的。超低成本叫做倾销，超高利率是暴利，你是捣乱了市场经济的秩序。
张宏强：您的意思是说，我们要有一部分经济适用房，除此之外还应该建一部分中低档的商品房。这部分房子在交土地出让金的部分就有一个最高限价，在出售的时候也应该有一个限价。
洪可柱：对。这样不会是价格不断攀升。我个人认为，这也可以解决社会上出现的炒房的状况。也可以解决各行各业都要奔向房地产，各行各业应该均衡发展，自主创新，各行各业要为了国家的兴旺发达，应该核心竞争力，你不能把所有的都到房地产上。核心竞争力的建立，现在说是可以解决不正常问题的干扰。现在还存在一种风险，现在房地产采取了暴利、欺诈等一些办法，我不是指所有的房地产商，可以说是一部分房地产商，把这种风险转嫁到银行、转嫁给消费者、转嫁给广大农民工、转嫁给施工单位，我认为这是可以逐渐抑制的，或者是减弱或者是减小。
主持人：实际上您是希望房地产市场健康平稳的发展。但您提到多建一些50—80平米的中低档商品房，现价的商品房在价格上进行调控，50—80平米在购房结构比例上进行调控，这两点是不是相通呢？
洪可柱：实际上也有一些相通。
主持人：我和一些开发商聊天的过程中，他们也提到现价的商品房实施起来有一定的困难。
洪可柱：为什么有一定的困难呢？现在的开发商是通过竞拍土地，竞拍的土地价格非常高，土地成本价值链就高，开发商要建豪华的，这样就要赚取更高的利润。
主持人：也有另外的观点，为了抑制炒房，为了和商品房殊路同归，就是要征税。针对不同层次的房子征收不同的税费。
洪可柱：我认为征税损害的是广大的中下层利益。因为本身买房就很困难，如果要还要征税，不是还增加了开支、还增加了支出吗？对那些高收入者，房子早就留了，征一定的税收是九牛一毛的问题，从这些问题来看，我认为征税不是上策。况且，我们国家的税收，我个人认为占的比例已经很大了，不能再新开、乱开很多税种，如果还要开很多新的税种的话，那受损害的是老百姓。试想一下，广大农民取消了2600年来的农业税，我们并不能够给广大的城乡老百姓又增加新的税收。农村要城镇化，城镇就是要建立市场，一样也存在房地产市场。农村刚刚从农业中获得了实质利益，解除负担走出来了。但在城镇化过程中，又走向了房地产。
张宏强：每个城市都有中产阶级和上层，这些人的住房，您认为如何？
洪可柱：高档住房肯定要有比较高的价格，如果消费者多买了，不只是买一套，我刚才讲到房地产局都要实行实名制度，以户口为依据，在网上联通。你买一个高档住宅，你的交易数量是比较低的，但如果买了两栋、三栋，那就不行。如果是在这个城市买了，在那个城市也买，这就属于投资。你用了公共资源，而不是作为自己的必需了，你就应该多交费用。投机的，更是要抑制了。我们房地产的管理手段，全国没有形成信息联网，为炒作就带来了便利。
主持人：相关信息平台的建立还需要很长的时间。
洪可柱：政府网已经建成了，公共网站已经有很多了，作为一个房地产界的管理部门，都要去获得有效证件。在这个时候，完全可以在管理部门中全部进行联网，就不需要再多大的新的投入的问题。我认为只要下决心搞，很快就能够完成。
遵循市场规律不等于牟取暴利
主持人：我有一个很个人的问题，您的提案不知道能否被全国人民代表大会接受，同时能够更好地推广，如果说没有接受的话，您还会采取怎样的做法？
洪可柱：这个问题又是一个焦点问题，赞成和反对的意见都会很激烈，通过的话，也需要有一个接受过程。我认为我们新一届的党中央、新一届的政府，在国计民生上，更注重解决民生问题。我有一个感受，我认为民生问题要更加重视，比如说发展的目标、社会保障问题，现在要更加注重社会的保障，在效率与公平上，现在也更加注重公平问题。从这点上来看，体现了基本的理念，体现了社会主义国家的基本性质。为大多数人，既然是为大多数人，我认为现在出现的对大多数人存在着比较严重的问题，我认为从执政党的执政理念出发，从政府为民出发，一定会下决心加以解决。这对广大老百姓来讲是有利的，对一部分富裕阶层也是没有损害的。因为你照样可以买，以这个为主，不等于不建高档住宅，包括外国友人、来华经商的人们，他们不可能住中低档的房子，高档房子还是可以供应的，但不是以高档房子为主。这对各方都很好的。我认为不应该存在强烈的反对和抵制的问题。
现在主要是房地产开发商，说的难听点一个是开发商，一个是政府。开发商应该赚取比较合适的利润。房地产业高投资有风险，赚取比社会平均利润高一点的利润也是合理的。但是我认为暴利是不应该的，政府承担着为民的基本责任。作为一个人民的政府，所以政府不应该把政府的收入摆在“为民的位置之下”，如果把土地的出让金收入摆在“为民”之上，政府的职能本末是颠倒的。这两个方面的问题解决了，我认为房地产宏观调控的治理就会很快地得到改善。
主持人：您作为十届人大代表，同时也是业界的学者、专家，“十一五”规划今年是第一年，在未来几年，国家在政策上会有什么样的调整？
洪可柱：现在代表们也在讨论“十一五”规划，最后还是会以表决的程序规划它。总体是均衡发展，创新体系建立能够取得均衡持续发展，友好社会，也包括房地产业，房地产业和其他产业也是一样要均衡发展，同时也要在环境友好型、资源节约型方面贯彻实施。你不能出现有大量的房子空置，最后通过转嫁风险的手段，让银行去消化这些问题。这显然是不应该的。我认为“十一五”规划的确与过去的“五年规划”有很多不同，要进行平稳、健康、快速地协调发展。房地产业在今后，不是萎缩，我认为是要发展，这点是非常明确的。房地产业在我国国民经济与社会发展过程中起着非常重要的作用，它解决了人民的基本需求，衣食住行是基本需求，一切活动是在这上来开展的。而且房地产业相关联的带动行业也很多，它对和谐发展、带动发展起着很大的作用。所以房地产业还需要发展，尤其是在“十一五”规划中，实现城镇化方面要迈出很大的步伐，在建设新农村过程中要迈出很大的步伐，房地产还有很大的文章可做，但这些“文章”不能像过去那么做，要符合当前的社情民意。
主持人：洪代表，您除了对房产方面进行了提案，在其他方面也有关注吧？
洪可柱：社会保障、医疗保险、养老保险方面，我们也提了建议，现在农村群众、城市下岗职工对医疗方面都反映出“看病难”的问题，特别是农村，小病拖成大病，得了大病就等死。在养老保险中也存在这样的问题，现在出现了城乡二元体制，而且是多重标准。沿海发达地区和内地是不一样的。政府公务员、事业单位和企业是不一样的。在同一个城市里，垄断国家资源的企业、行业和国有企业也是不一样的。所以造成的结果是什么呢？在城乡二元体制下，农村的医疗保障也会非常低，在工作岗位上，辛勤的工作，健康也会受到很大的损害。一旦退了，进入社会保障的时候，衣食住行是我们的基本需求，为社会做了贡献，最后离岗退休了，应该是老有所养，大家都有一个共同吃饭的需要、看病的需要，这不存在区别，但养老保险刚才讲了是多重标准，是不一样的。这不就把人分成“三六九等”了吗？按照地区论、行业论。通过一段时间，随着国民经济的发展，要建立一个全国公民土地的社会保障系统，它可以分期实施，最后进行指数调节。我们在公益事业上，首先它应该是统一的。政策是统一的，基础部分是统一的。但因为要有一个庞大的资金，国力一下不能达到什么程度的时候，在治理的时候，要往这方面推进。通过比较长的一段时间，我认为到2020年会建立一个统一的标准。通过十几年、二十几年的努力这个标准建成了，当然也不能搞“一刀切”，根据中国的国情有一个指数调节，就是各地的物价水平会不一样，城市和农村的物价水平会不一样，首先按照物价指数进行调节。不同的物价体系要进行一些调节，不是随意定的，是要根据物价变化，和一定的发展状况做相应的调节，我认为这样既照顾了历史，也是解决的现实问题。这样的保障受惠于全国的所有人。
主持人：洪代表的提案代表了广大百姓的切身利益。
张宏强：回到房产方面，还有一个操作层面上的问题。洪代表刚才提到要建绝大多数中低价位的商品房，也会存在高档住房，满足中上层的住房。把中低价位的商品房，在土地拍卖的时候有这样的一个限制，这些房子都是在很偏远的地方，如果一定要这样做的话，要把中低价位的房子放在城市边缘去，还是要建一个中高档房。
洪可柱：城市建设要统一规划，不仅是房子问题，政府要提供便于生活、便于学习的环境。稍微偏远一些，对总体的财政收入上是可行的，基础设施要跟上，我认为这种安排是合适的。
主持人：这次聊天，主要是对您的提案做了一个深入浅出的分析。您在回去之前，能否也来一下。
洪可柱：我们希望大众传媒多方面注意这个事情，能够给予推动。我们也相信我们的政府会解决这个问题，把这个问题会摆在一个很重要的议事日程上。我们也相信广大人民群众也是很有理性的，也是非常相信我们政府的。通过各种各样的渠道，充分反映自己的意见，表达民意，能够有正常渠道反映。
主持人：听到洪代表的一番言论之后应该会有更深刻的了解，因为人民代表本着人民利益出发，也提出了议案。希望议案得到相关部门的重视。
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