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新房新增供应较３月减少 二手房与新盘打价格战
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2006年4月18日17:12 上海商报 赵一蕙 |
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虹口区近期市场在经历了３月回暖之后，缓慢升温，新房销售的受捧同二手房市场的火热平分秋色，同时，投资购房的热情也有所回升。
汉宇地产大连路分行的李经理告诉记者，近期市场房东“返价”（即卖家推翻原先谈定的价格，加价再挂牌出售）现象的结果显示，成交价有所上升。尤其是进入４月以来，由于楼市近期无重大政策出台，加上动迁工作的进一步深入，造成看房量增长明显，而挂牌量却无明显增长，导致成交价继续上扬。不过，比起３月份的快速成交速度，４月份受房东“惜售”心态影响，速度略有放缓。
新房
新增供应较３月减少
虹口区４月以来新增供应量不多，新房住宅供应量目前９７２套，比上月１０２４套略有下降，其中鲁迅公园板块为供应主力区域，有４０６套在售；其次为北外滩板块，以２８５套的供应套数位居第二；曲阳板块则有２１９套的新房在售套数，凉城板块位列末端，只有６２套。
就成交量来看，当月虹口区的住宅成交量为１９２套，与上个月基本持平。其中鲁迅公园板块成交９９套，是全区成交量放大的头号功臣；凉城板块２６套，比起上一个月的５７套有近５０％的下跌；北外滩板块和曲阳板块各成交２２套和４５套，分别增长了１０套和３０套。
从成交价格来看，单价１３０００－１７５００元的高单价区间成交８６套，占全区总成交量的近４５％，依旧是本月的主力成交价位。而１００００－１３０００元／平方米的价位紧随其后，达到７１套，比起上月的４７套有了超过５０％的增长，７０００－１００００元／平方米的价格区间从上月的５６套减少至２６套，下跌超过５０％。
当月网上房地产的虹口区二手房供应量为１６８０套，面积在７０平方米以下者为供应主力，为７２２套；７０－１００平方米为３０６套；１００－１２０平方米为１６６套；１４０－１８０平方米为２２２套；１８０平方米以上为６７套。二手房共成交３２３套，其中北外滩板块１９套，凉城板块８７套，曲阳板块１２０套，依旧是主力成交区域，鲁迅公园板块则为９２套。７０００－１００００元／平方米的房源共成交２４４套，在全区当月成交中遥遥领先，１００００－１３０００元／平方米和４０００－７０００元／平方米的二手房，分别成交４２套和２８套。
个案新盘的价格方面，白金府邸仍以１９４９３元／平方米的成交均价，成为虹口区住宅类新房的价格标杆。浦江名邸２目前均价１６９２５元／平方米，曲阳板块的中环明珠－景明花园二期１３２３４元／平方米，中星凉城新苑８４９０元／平方米。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
二手房
与新盘打价格战
李经理告诉记者，虹口区近来新增供应量有限，虽然新盘的参考价格对二手房市场造成一定影响，但是由于二手房需求量增长，所以成交状况仍然保持了上月的水平。
２月中旬开盘的爱家豪庭地处银欣路、四平路口，位置较好，报价１５０００元／平方米，较符合购房者的心理预期，所以销售势头良好，成交均价在１３０００元／平方米左右，导致整个虹口区１３０００元／平方米附近单价区间的成交有所上升。
李经理表示，新盘报价较低的确对次新盘有些影响。爱家豪庭与瑞虹新城，同样是１５０００元／平方米左右的房价，有些购房者心理上更偏好购买新房。但是，由于瑞虹新城的二手房源多，可供选择范围较大，而且小户型房源供应较多，面积在６０－７０平方米的小２房以及１１０－１２０平方米的３房均占不小比例，所以仍然受到欢迎。３月下旬至４月以来，瑞虹新城二期房源的成交价格一直维持在近１６０００元／平方米，价格坚挺。由于房源的放量没有大的变化，但需求增多，使成交价格攀高。
在近期二手房成交中，由于鲁迅公园板块房源供应比重大，楼盘集中，所以回暖气氛最浓，进入４月以来，即使是过去一些销售停滞的次新房，也有复苏的势头。浦江名邸２月以来一直成交低迷，但本月开始，成交量有了回升，总价在２００万－３００万之间的房源，销售了４至５套。
房东“返价”
需求不减惜售明显
中介门店普遍反映，相比较去年４月上海楼市的新政频出，今年４月因没有宏观政策出台，市场显得波澜不惊，所以，房东“返价”心理在延续，不仅仅体现在北外滩区域的高档楼盘，如名江七星城楼盘房东的“返价”现象开始增多，而且在其他区域，这种“惜售”心态在４月初有进一步的扩大。中介估计，受这种心态影响，加上需求始终旺盛，挂牌量却无明显变化，所以成交速度比上月有所放缓，成交价格显示出有５％的增长，成交量总体微增。
不过，对于如名江七星城这样单价高、面积大、总成交金额高的楼盘，还需要相对较长的周期才能看出成交量、价的变化。根据网上房地产显示，目前名江七星城二手房挂牌房源多为３室２厅，总价在２６０－３００万元之间，面积分别在１６５－１７６平方米的区间内，均价在１５０００－１６０００元／平方米之间。
目前，大连路周家嘴路区域动迁工作持续展开，曲阳板块以及凉城板块的二手房价格比起鲁迅公园、北外滩板块偏低，所以受到动迁户关注，成交单价区间集中在７０００－１００００元／平方米，占了各自区域的大头。近期成交的案例中，有一家庭动迁补偿费拿到８０万元，需求小３房，最后只能在凉城板块可以找到比较合适的房源。这也是导致这两个板块成交量上升的关键。
酒店式公寓
投资需求有回升
李经理告诉记者，进入４月以来，投资需求渐渐升温，尤其是长期投资项目，受到购房者的追捧。“嘉和美舍”酒店式公寓将在近期正式开盘。该案位置处于虹口足球场附近，共计２００套，售价在１６８００元／平方米左右，而在年前，提起酒店式公寓，十之八九的购房者都摇头不感兴趣，而目前该盘已有大量意向人士前来问询，投资意向强烈。
中介表示，目前市场上已经有少数投资型购房者，从观望阶段进入到入市阶段。这与银行放松贷款政策以及各类房贷产品推出不无关系，不过现在的投资者并没有短期炒作的打算，而是作好了购房后至少持有几年的长期准备。
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