|
| |
|
投资客比例大幅下降，刚性需求释放
|
| |
| 房产之窗网 http://www.ehomeday.com
2006年4月24日10:35 房地产时报 |
|
|
■投资客比例大幅下降，刚性需求释放
■高性价比产品是制胜市场的首要条件
■紧凑型房型走俏市场
■小户型产品再度受到追捧
■经济型别墅或排屋等产品市场有着强力支撑
今年伊始，楼市和房价还是人们关注的热点。一季度，上海市商品房成交放量，价格略有回升。房价是全面回暖还是短期释放？位于岔路口的楼市将走向何方？易居研究院对多年积累的易居会客户需求特征整理，从消费者需求角度对2006 年一季度的房地产市场进行研究与分析，发现以下现象，供同业探讨。
投资客比例大幅下降，刚性需求释放
从2004 年、2005 年和2006 年一季度的统计数据对比分析来看，2006 年一季度偏向于“长期自用”客户占比大幅上升，由2004 年的56％上升至90．39％，而偏向于投资的“自用投资皆可”、“转让”和“出租”客户占比却大幅下降:由2004 年的25％下降至0．67％，说明2006 年市场越来越趋向理性，投机客渐渐退出，短期炒作行为基本得到抑制，自住客成为市场主导。
而已有一套住房的消费者意图再次购房的原因，主要是改善型需求和进行投资或投机。在市场普遍看跌的情况下，投资或投机型客户大幅度减少，而改善型客户普遍采取了观望态度，以期在房价下降后再买房。进入2006 年后，宏观调控的结果基本得到消化，购房者也开始入市。
高性价比产品是制胜市场的首要条件
2006 年后人们对价格的关注程度大幅度提高，说明在自住需求主导型的市场中，消费者越来越理性，也越来越重视产品的性价比。
对比万科假日风景和春申景城，我们可以明显发现，两个楼盘位置相近，均为大盘。产品定位与客户定位在一定层面上产生交替，且双方均为品牌发展商，产品质量较高。而目前春申景城同样房型的销售状况超过万科假日风景，究其原因，主要是春申景城的单价远低于万科假日风景。另外像地杰国际城、漕河景苑等的热销，价格因素均起到了主要作用。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
紧凑型房型走俏市场在各个年龄段中，选择80－100 平方米的比重均为最大，可见紧凑型房型仍然是消费者的最爱。
这主要是因为紧凑型房型从实用上而言，满足了购房者的自用功能需求，从总价上而言能为大多数人所接受，这点符合上海人务实的作风。位于宝山的和欣国际花园近期推出的70－80平方米两房，使得上海楼市在宏观调控后首次再现购房排队的现象，也非常有力地证明了这一点。
小户型产品再度受到追捧刚开始工作或刚刚组建家庭的年轻人，具有较强烈的住房需求，且对产品品质有一定要求，但因步入工作不久，经济基础有限，个人月收入在4000 元－6000 元之间，因此受到总价的限制。而小户型却能有效降低总价，满足该部分人群的需求。
近期上海绿城推出的一批小房型，面积在50－60 平方米，再度引发购房排队现象，另外张江汤臣豪园针对青年一族设计的小户型产品的热销等，均从市场方面验证了小户型产品的魅力。
经济型别墅或排屋等产品市场有着强力支撑
2006 年一季度，消费者总价可承受范围分布峰值依旧出现在70－100 万元，但占据次席的为100－150 万元，所占比重为32．8％，有较为显著的提高。这一现象表明消费者能够接受的总价范围在上移。随着收入的增加，人们对面积的要求会有所提升，会倾向于选择较大面积的产品，而这部分需求是商品房交易市场上的主要潜在客户。通常非首次置业，多为改善住宅而考虑购房或换房，在购房时的考虑亦比较务实，目前市场上经济型别墅或排屋是该类群体追捧的对象。从目前市场上来看，比较热销的楼盘有复地北桥城、雷丁小镇等。
关键字：楼市,房价,商品房,房地产,万科假日风景,春申景城,地杰国际城,漕河景苑,和欣国际花园,张江汤臣豪园 |
|
|
|