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借外币按揭外资行强势“入局” 房贷争夺暗藏危机
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2006年4月29日14:3 21世纪经济报道 田新杰 |
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4月22日至25日，在“上海第八届别墅博览会”的展会现场，许多观众收到了外资银行的房贷产品宣传单。
外资行争食房贷市场日趋激烈，而监管层则发出房贷安全警报。房贷市场一时扑朔迷离。
新合作模式
4月18日，东亚银行上海分行副行长缪燕文一行现身苏州园区的某个住宅项目现场，推荐该行在苏州园区的首个开放“外币按揭”贷款业务的房地产住宅项目。
“与品牌企业开发的优质项目联合，以外资行拥有的外币房贷按揭业务方面的优势结合优质房地产项目对外籍客户的吸引力，同时借助人民币升值预期加强的机遇，扩大房贷业务”，这种模式已被多数外资行采用。而东亚银行这次继续把这种模式推向上海以外的二线城市。
东亚银行上海分行房地产信贷部高级业务经理林洁霖透露，该合作住宅项目拥有苏州园区内的外籍客户资源，目前已有约300多户外籍业主，比例达18％，同时该项目为万科地产、建屋发展和南都集团共同合作的项目，其地段升值潜力及品牌效应对外籍人士有较大吸引力。
东亚银行方面把这一房贷产品定性为“良性的房地产投资模式”，而人民币升值预期及外币贷款具有的优势正是外资行房贷产品突出竞争力的着眼点。
“2006年人民币汇率仍将趋于上行，稳中有升。2005年11月25日央行与国内10家银行进行的60亿美元的掉期操作中，约定一年后央行再以1∶7.85的价格用人民币买回美元。央行拿出这个远期汇率的理论价位在某种程度上反映了2006年的上涨预期。”东亚银行有关人士分析。事实上，2006年人民币汇率波动幅度加大，并屡创新高，对外币房贷而言无疑是个好消息。3月20日，人民币兑美元汇率中间价达到自去年７月汇改以来的最高点——1∶8.0250。
人民币的持续升值、外币的相对贬值使外币贷款有了负债贬值的可能，加上美息预期见顶,持有外币负债（主要是美元）的企业和个人将会得到收益，外资银行外币贷款的优势就在于此。
林洁霖透露，在进入苏州等二线城市之前，外币房贷按揭产品已经在上海的多个项目中推出，并已取得一定成果。
不可否认的是，上海等国内一线城市，才是外资行开展房贷业务的试验场和争夺市场份额的主战场。
个贷争夺暗战
在林洁霖的描述中，仅在上海一地，外资行外币房贷业务的潜在市场巨大，在整个上海地区，居住在上海的台湾人、香港人总数估计在数十万之巨，此外还有像在古北、闵行等区域常住的为数众多的日本人、韩国人等外籍人士，这些买家对高档物业的需求及购买力远在本地人之上。
港澳台居民、中国境外个人、中国境外公司、中国境内企业，正是外资行外币房贷业务的主要客户。而近期，伴随着楼市回暖的声音，这部分买家的投资欲望已被拨动。
在上海，由长期在沪的台湾地产专家蔡为民牵头组织的投资者俱乐部定期聚会——创富达人会，扮演了台湾人在上海投资房产的“风向标”。
蔡为民在最近一次聚会透露，市中心高档物业成交出现起色，因此台湾买家的投资兴趣明显增加。
而在此前蔡在台湾举办的7场“上海楼市周”展会上，即使不在上海居住的台湾人，对投资上海房产的愿望也很强烈，每场展会都能吸引300多人。
来自美联物业的研究报告同样验证了这种说法。美联物业成交记录显示，近期成交活跃的二手高档住宅单价范围均在2.5~3.5万/平方米。成交的主力房型以总面积150万~200平方米的中大房型为主。美联物业二手部副总监黎志贤表示，市中心高档楼盘不仅受到自住客户的青睐，此前撤离住宅市场的部分投资客也于近日回归市场，境外客户以香港、新加坡以及欧美国家客人为主。
外资行显然不愿意错过这样的好机会来发展房贷业务。
林洁霖透露，外币按揭房贷将是各大外资行重点发展的房贷业务之一，目前汇丰、渣打等均已涉足该项业务，而且同样已将业务延伸到二线城市，但业务多从写字楼等商用物业起步，涉足住宅项目比较谨慎。
他同时表示，外资行的人民币、外币两大类房贷业务的收益水平差异偶然性较大，一般根据每个项目的情况，分别测算成本、确定利率，收益浮动相对明显。
值得注意的是，虽然目前由于政策层面的限制，使中、外资行之间的多种房贷业务不可能产生直接竞争，但随着金融业全面开放日的临近，两者之间房贷业务的全面争夺很难避免。而楼市长期低迷后出现回暖迹象，外资行反应强势，开始备战日后的房贷争夺。
进入3月，汇丰银行在内地推出港币及美元两种贷款货币的固定利率房贷。汇丰银行广州分行透露，汇丰推出的外币固定利率房贷从3月中旬开始，固定利率期限为12个月或24个月，其中固定利率期限为一年的港币贷款固定利率可低至年利率5.7%，主要是针向外籍和港澳台人士。
3月初，中国银监会主席助理、上海银监局局长王华庆在上海银监局的内部工作会议上指出，加大产品创新力度已是当前在沪外资银行的发展的趋势之一，外资银行风险管理技术水平整体较高，产品创新机制比较完善。其中，回报稳定的房贷业务无疑会成为创新的重点之一。
房贷新格局隐忧
央行上海总部发布2006年一季度上海市货币信贷运行情况显示，外资金融机构人民币贷款市场份额继续扩大。3月末，外资金融机构人民币存量贷款占全市的市场份额达到5.2％，较年初上升0.52%，今年一季度增量贷款占全市的市场份额达到28%，同比上升19.4%。
目前，中资商业银行的房贷新产品包括：接力贷（中国农业银行）、双周供（深圳发展银行）、直客式贷款（中国银行）、固定利率（招商银行、光大银行和建设银行）、结构性固定利率房贷（招商银行）、固定利率与浮动利率互相转换业务（光大银行）、3年期固定利率（光大银行）、宽限期还贷（上海银行）。
然而，在房贷产品爆炸式增长的背后，未经实践充分验证的金融产品可能隐藏的风险不容忽视。
4月20日，中国银监会银行监管一部副主任沈晓明警告，房地产市场风险集中于银行系统的问题应予以高度重视。“当前房地产开发贷款存量风险比较高。截止到去年末，房地产业的不良贷款余额已经达到1093亿元，虽比年初下降210亿元左右，但是仍居行业排名第四的高位。其次，是个人住房贷款不良率1.5%左右，开始小幅上升。”
或许，比房贷业务份额争夺更值得关注的是，在房贷新格局争夺中防范金融创新可能带来的风险。
关键字：别墅博览会,房贷,按揭,房地产,写字楼 |
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