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政策要补课：闲置房拿“空置率”开涮
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2006年4月30日15:17 楼市 冷翠华 |
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日前，建设部下发紧急通知，要求北京、上海、天津等40个城市提供商品房供应和空置情况有关数据！而关于“空置率”“空置房”的概念之争打得头破血流，政府也说不出个子丑寅卯来。但是，无论是刚过去的春季房展会，还是近两月新开的诸多楼盘，都在传达着同一种声音：房子在热卖！
房子在热卖，空置房又从何而来？热卖之后的房子都去哪儿了？业内人士表示，“热卖”反映的是商品房首次交易火爆，卖掉之后，房子仍空无人住，成为“闲置房”。空置房或难界定，但闲置房却泛滥成灾，这正逐渐成为影响房地产健康发展的大问题。
卖后的房子“独守空房”
为避开期房预售的风险，赵先生夫妇想到去已入住社区“淘”尾房或买二手房。到四五个社区进行调查和打听之后，他们发现一个令人吃惊的事实：不少销售很好的社区入住率却很低。经过打听，得知不少小区业主买房之后既没有往外出租也没有自住，因此闲置在那里。
无独有偶，《楼市》记者日前参加一项目活动，与一位业主身份的人士聊了起来。
“你觉得住在这里舒服吗？”
“我自己不住这里的。”
“那你出租？一个月租金多少？”（记者以为其买来出租投资）
“我没有准备出租，租金应该也不会高。买了先放在那里吧，反正买房绝对比把钱存到银行更划算。”
……
对于已经购买却长期无人居住的房子，虽然目前没有具体的统计数据，但《楼市》记者通过多方调查发现，这种现象在北京的房地产项目中较为普遍，尤其是在中高档社区当中。
在亚运村北边一高档社区，张先生和陈女士夫妇向记者介绍了该社区的情况。陈女士喜欢生活氛围较浓厚的社区，不喜欢离城市很远的独栋别墅。因此，他们于两年前在这个社区买了一套高档房，对其品质以及地理位置都非常满意。但是，入住以后他们才发现，虽然项目销售非常好，但很多购房人买了之后并没有来住，也没有出租，就闲置在一旁。每到晚上，仅有30%左右的人家亮着灯光。“本希望能与其他业主有很好的交流，但社区一直冷冷清清，晚上都不愿意出去散步。”陈女士对诸多房子空无人住的状况显然感到很失望。
调查发现，有人买房为涨价后转手，有人为出租，但市场并不像想象中的那么好，没有售出或租出，因此造成房子 闲置；更有人买房就为储蓄，也造成闲置……无论哪种原因，总之目前市场上已经从开发商手中购买了，却无人居住的闲置房在京城各大社区存在。
闲置房刺痛楼市“心理平衡”
“我们眼睁睁看着有房卖却买不起，而有的人却买了好几套空在一边。”春季房展会上，一位购房人向记者表达了自己的无奈。他表示，即使新增楼盘较多，但倘若价格一直上涨，普通老百姓还是买不起房子，买房仍然只是有钱人的“专利”，所以新增供应对老百姓的意义并不大。而持多套房产的人则表达了相反的观点，上文所提到购房作为储蓄的购房人就对记者表示：“我用自己的钱买了房，就是我的，住还是不住，是自己的自由，难道买了之后闲着也有错吗？”
“这是资源分配不均导致购房人心理不平衡的典型情况。”一位业内人士表示。虽然按常理来说，购房人买房之后有自由处置房产的权利，但由于土地资源的特殊属性，在同一片土地上的房子，A购房人买得多，B购房人可选择的范围就小。除影响购房人心理平衡，还会影响到房地产市场的健康发展。
北京市房地产协会学术委员会委员、高级工程师蔡金水认为，要看清房地产市场，不仅要看房子的销售情况，也要看房子的使用情况，二者结合才能反映真实现状。销售情况只能反映房产的首次交易环节是否健康顺畅，而使用情况才能很好地反映消费市场。因此，卖掉的房子有人居住，还是闲置一旁，是反映市场真实需求非常关键的因素。
有限资源的严重浪费
首都经贸大学教授张跃庆表示，抛开空置率的概念，确实存在有人买不起房，有人买房后闲置的矛盾现象。在看待商品房市场时也不能完全把商品房看成普通商品。因此，买了房之后闲置一旁的行为是对是错，不能简单地下判断，而得看看这样做的后果。
“倘若你买了一件衣服，要么你穿，或放在家里做摆设，或者送人，或者再卖给别人，无论怎么处理都是可以的。买了手机、电视等商品也是一样，因为这些商品可以无限生产，增加供应。但房子就不能与这些商品完全等同，房子占用的是土地，而土地是有限的不可再生的资源，因此在一定范围的土地上，房子的供应有限，若房子卖掉之后却无人居住，对土地资源和住房资源是极大的浪费。”张跃庆表示。
同时，他还指出，在供应总量有限的情况下，购房人可买房的数量是此消彼涨的，如果有的人买几套房，必然造成资源分配不均。其实，这也是售后闲置房最大的负面效应之一。
其次，卖掉的房子大量空置会拉动房价上涨。对于开发商来说，无论持何种目的的购房人都是住房的需求方，这些买房之后闲置的人与买房自住的人一起，需求量增加，开发商便有涨价的理由。同时，卖掉的房子若闲置一旁未投入使用，那么对于真正需要住房的人来说，有效供应就被缩减，供需矛盾加大，从而拉动房价上涨。中大恒基市场部专业人士对《楼市》记者表示，房子卖掉之后闲置一旁，也无法形成二手房市场的有效供应，加大供需矛盾，也不利于形成住房的梯级消费。
“卖掉的房子大量闲置还可能会误导政策导向。”一位业内人士分析。他表示，现在讨论房价、讨论空置房，很多人都是针对一手商品房的销售。也有很多人在说房地产市场“供不应求”，但倘若那些卖掉之后无人居住的房子能充实到销售市场上，供需矛盾就将得到很大缓和。如果售后闲置的问题被忽略，那么政策导向必将受到影响。
此外，一位物业管理公司的负责人向记者抱怨，小区很多业主的房子空无人住，也不缴纳物业费，物业公司无可奈何，物业费收不齐，若降低服务水平，又会有更多的业主不交物业费。
浪费资源者必须付出代价
房子虽然卖掉了，但却无人居住，是对有限资源的一种浪费。“要保证房地产市场的整体健康，必须杜绝浪费资源的行为。”一位业内人士明确表示，目前房子确实在热卖，但这并不意味着房地产市场非常健康，纠缠空置率的概念意义不大，是关注售后闲置房的时候了。”
那么，应当如何杜绝资源浪费的情况呢？可以采取哪些手段？链家市场研究总监金育松表示，对于已经卖掉却闲置一旁的房子，应当采取有效措施使之重新进入流通领域，形成二手房市场的有效供应。这一观点得到了多位业内人士的认同，他们表示，要使市场更健康，增加供应，加快流通，仅靠增加新建商品房的数量是不行的，关键还是要大力发展二手房市场，即让已经从开发商手里卖出的房子流通起来，实现梯级消费，并让所有的房子都尽量发挥其居住的功能。
那么，如何让那些卖掉后的闲置房到流通市场上来呢？张跃庆表示，最关键的还是要依靠税收手段，比如增收物业税，加大持有阶段的成本。金育松对此表示赞同，他认为征收物业税不仅有利于抑制投资需求和投机需求，让部分准备购房投资的人止步，防止买了房闲置一旁的情况继续增加；同时，对已经购房闲置一旁的人来说，征税也促使他们将房子拿到市场上进行销售，形成二手房交易的有效供应。
中大恒基市场研究专业人士还分析到，也有部分买了房无人居住，是由于房产持有人对未来房价的预期过高，因此待价而沽，即使闲置也不愿低价售出。此外，据知情人士透露，还有不少人买房并不为投资，买房就权当做是一种储蓄。政府应当引导房产消费观念，让人们对未来房价的走势有理性认识，形成理性的房产消费观。
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