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开发商释压拖延开工 上海两个1000万工程遭搁浅
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2006年4月4日11:14 财经时报 彭婷婷 |
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一年前上海政府推出调控楼市的“两个1000万工程”，在供需失衡的情况下，目前已经鲜有提及
“两个1000万平方米的建设今年放缓，如无必要，将不再提及。”最近，这个来自上海政府层面的消息正在市场上暗自传递。
所谓“两个1000万工程”，是指在2005年新开工1000万平方米重大工程配套商品房和1000万平 方米中低价商品住房，并力争全年可预售面积2000万平方米，包括配套商品房在内的中低价位普通商品住房占年内新上市商品房的比重提高到65%，相当于每3套新增房中就有2套是中低价房。
与政府关系密切的房产开发商上海大华集团的一位高层透露，“我们得到的口径是，配套商品房和中低价普通商品房大部分会采取出租的方式。”
开发商释压
去年积压的商品房逐渐放量，再加上今年新盘的陆续上市，上海楼市供需失衡的形势今年依然严峻，“两个1000万工程”的淡出无疑让开发商压力倍减。
此利好和传统销售旺季的影响，沪楼市部分区域楼价开始小幅上扬。根据统计，3月17日-3月23日，上海共成交新盘套数4615套，面积49.2万平方米，成交量比前一周增加10.2%，成交均价8593元，环比上涨5.2%；其中住宅3673套，成交面积41万平方米，住宅类均价8223元，成交量增加17.3%，价格环比上涨6.1%。
拖延开工
“什么时候开工，政府也没有一个说法。”负责承担“世华锦城”开发的界龙集团房产部工作人员告诉记者。
“世华锦城”是上海去年首批开工建设“两个1000万工程”中的中低价商品房项目之一，该项目计划开工面积为21万平方米，但是迄今还没有开工。
《财经时报》获悉，已经拿到100多万平方米配套商品房用地的上海大华集团，其用地分别分布在宝山、嘉定、崇明等区县，尽管去年已经开工了大概50万平方米，但今年也暂停了后续工程。
配套商品房以供应动迁家庭购买为主，在取得房地产权证后5年内不得转让、出租。而中低价普通商品房的限定则是：个人年收入低于上年上海市人均可支配年收入线、人均建筑面积在14平方米以下的上海市民。
楼市回暖
“9650元/平方米、12337元/平方米、14818元/平方米……”最近，上海商品房每天的成交均价开始小幅上扬。
中原地产松江分公司的经理张晓告诉《财经时报》：“我们现在每个月大概能做成20多笔业务，而且每个业务员手中都握有七八个潜在客户，这个情况比去年好了很多。”有些原来委托中介公司进行分销的楼盘也开始撤盘，“特别是100平方米以下的户型，基本上出来以后就能卖完，自住房的刚性需求已经开始显现，咨询和下单的人增多了。”
交易量的上升使在宏观调控中下降明显的部分板块，价格出现了小幅的上扬，如在去年整体降价达到30%的松江版块。来自易居研究院的数据显示，市场的回暖主要体现在中环线附近、交通配套完善的中档楼盘中，因此也带来了整体成交均价的上涨。
空置房危机
“我们接触的很多开发商都推迟了项目开发。”上海中瑞市场研究公司总经理朱锋表示。
据了解，今年上海市场上有超过3000万平方米的住宅供应量，而上海每年的刚性需求约在1500万平方米左右。上海的相关机构已经在激活市场，促进交易量的政策信息。
如上海“十一五”规划中，有关部门针对公积金制度拓展，已经提出了如改“户”贷款为“人”贷款以提高额度，放宽公积金贷款限制和扩大覆盖面等在内的多项政策研究；另外，继深发展银行的“双周供”房贷还款法之后，上海银行最近推出个人住房贷款宽限期还贷新方式，说明房贷政策将继续放松。
如何消化去年积压的空置房，如何控制新盘的上市是市场能否健康发展的关键。
“中低价商品房和配套商品房不应该成为市场调节的一种手段，当其进入市场的量超过市场的需求时，其不易流通的属性就会造成市场很大的负担。”上海一位业内人士称。
根据上海房地局的统计，截至2005年12月低，上海全市配套商品房已经实现新开工面积1318万平方米，可供预售面积1263万平方米，建成面积358万平方米。中低价普通商品房落实项目71个，共991公顷用地，可建建筑面积1023万平方米。
“如果配套房今年一旦放量，整个上海的商品房市场会更加雪上加霜，积压的商品房像滚雪球一样越来越多，体量越来越大，最后市场就可能瘫痪。”某市场分析人士认为。
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