加息是宏观调控信号？宏观调控是房价毒药？宏观调控一年有无效？ 

　　5月12日，恰逢宏观调控一周年，搜狐网、焦点房地产网的11 个城市联动同步举办“宏观调控一周年大型论坛”， 盘点了一周年的房地产市场宏观调控走过的历程，同时展望未来房地产市场是否要面临新一轮的调控以及意向出台的政策。 

　　北京： 

　　李国平：北京房价的缰绳今年勒不住了 

　　早在去年宏观调控的时候，李国平就作了一个比喻，说宏观调控就像“板蓝根”，当时主要是针对投机和投资进行打压，对上海市场效果比较明显，而对于北京这样以自住为主的市场，价格并不存在泡沫，只有某些以投资为主的项目有影响。去年北京房地产市场出现了一些观望的局面，调控政策起到了预防和降温的作用，年底，他用“勒着缰绳马照跑”来总结北京的房地产市场，但是今年看来，第一季度房价的涨势明显，这个缰绳已经勒不住了，今年“板蓝根”对北京这样的楼市已经起不到太多降温的作用。 

　　潘石屹：调控一直在持续 土地供应不足是房价上涨的重要原因 

　　有人评价央行此次加息是新一轮宏观调控的开始，潘石屹则不这么认为，在他看来，政府调控是一个持续的过程，不是想调就调一下，调完就不调了，而是只要有问题就随时再来调整，“没病的时候就不调它，有病的时候就调一调，大病就大调，小病就小调”。 

　　回顾去年的国八条，其中重要一条是要求地方政府尽快公布今明两年的土地供应计划，即05年6月以后两年内的土地供应计划和土地分布、进展情况。可是，几乎每一个省市都没做到，因为土地供应计划需要大量细致的工作，绝大部分城市下半年才公布，有一些城市到今天为止都没有公布。 

　　宏观调控要管住两个阀门，一个是资金的阀门，一个是土地的阀门。但如果不公布土地供应计划，给市场的感觉就很抽象，给市场的信号就是土地的供应会非常紧张，它会刺激房地产价格的上涨，所以大概从去年4月份，各个城市的房价上涨速度都比较快，尤其是今年的第一季度。市场的反应跟发出信号人的初衷有时候是不一样的。 

　　其实从土地的总量来看，并不少，可是最关键的要看分布情况。比如像广州、北京、上海，城市中心供应的土地量非常少。北京在过去两年时间，四环之内公开出让的土地没有超过10％。所以北京城市中心的房价要涨，通过给平谷增加供应量，给延庆增加供应量，这是两个不搭边的市场，这也是房地产作为不动产的一个主要特点。 

　　林洁：土地制度转变是导致房价上涨的重要因素 

  　事实上，林洁认为，宏观调控实际上起到了一个很大的积极作用，宏观调控之前，大家认为泡沫最大的区域是集中在华东区域，以上海为代表。在宏观调控一周年以来，上海现在的房价提速已经远远变缓，去年的增速是16％，同时它的成交量也大大降低了。林洁认为这些都是宏观调控最主要的功绩。 

　　北京的房价上涨和宏观调控没有特别直接的关系，不是宏观调控政策促使房价涨得更快。 

　　根据他的判断，房价增长原因很多，但是最主要的原因可能是和我们土地供应制度的变化有关，尤其是在去年正好实施了土地供应制度的转变。尽管他非常赞成土地由原来的不正规交易走到现在这种规范的交易形式，但是整个形式的完善成熟需要有一段时间，在制度实施的初期，还有一些不完善、不成熟的地方，造成了某种程度上土地供应不足。即便是作出了土地供应计划，也可能大打折扣，比如北京去年只完成了20％-30％。 

　　另外一个间接原因，他认为是由于大家看到了地价的快速增长，造成了对未来房价会越来越高的心理预期，使得房价上涨。 

　　田汉：土地价格虚高抬高房价 

　　田汉则认为，控制房价应该从房地产整个产业链来控制，要明白房地产价格组成是什么，它的成本组成包括土地、建安费用、管理费用、销售推广费用、财务费用等。近三年来，地价至少翻一番，个别地区翻了十番，而房价仅涨了60％，房价涨幅远远赶不上地价。所以说宏观调控的同时，土地价格在上涨，调控是没有用的，与其说房价虚高，倒不如说土地价格虚高。 

　　徐滇庆：房价上涨、空置率高重要的是整顿金融秩序 

　　在房价飞涨的同时，空置率也很高，徐滇庆认为，房地产商从营销学的角度其目的就是利益最大化。而造成这个矛盾错在哪里？错在怎么会有流动资金，要害问题是严肃金融纪律。现在房地产商资产负债率一般都在60％-70％，甚至超过70％，大量资金来源于银行贷款，在空置率很高的情况下，银行为什么要给他新的贷款？所以整顿金融纪律是整顿房地产市场、抑制房价暴涨的一个环节。 

　　相反，房价本身不必去研究它，因为房地产发展的势头谁都挡不住，北京房价上升是因为全国各地的人，甚至国际上的人都到北京买房，这个需求是真实的，要把北京的房价压下来徒劳无益。 

　　王建：地价房价上涨是趋势 要租售并举 

　　中国正处于工业化的进程中，首先要满足食品需求，这就决定了未来长时间之内我们不可能拿出很多耕地来做城市建房、道路建设。王建介绍，最近日本银座每平方米的地价涨到40万美元，而据03年的数据，中国的平均地价是1200块钱/平米,所以他在03年曾说，未来中国的地价要涨3倍。 

　　王建认为，未来一定会面临一个长期的土地价格上涨趋势，想用宏观调控、用政策去挡它是挡不住的，今年压到10％，明天可能又上到了20％。 

　　现在房地产政策有一个非常大的失误在于，租售不并举，单纯推出了“售”。最初设计中国房地产方案的时候，包括公务员的住房商品化的时候，提出来是租售两条线，但到最后不知道怎么变成完全是出售了，到现在中国老百姓就记得要买房子。而在发达国家，差不多有一半人住的是廉租屋。我们将来有很大一部分人口买不起房，政府应该大力开发廉租屋。 

　　未来政策―― 

　　第二次、第三次加息会马上到来 提高首付影响更大 

　　对未来政策的判断上，徐滇庆认为，此次央行加息是早在预期中，今后还要加。 

　　为什么要加息呢？有关研究报告显示，美国房地产价格的波动一个主要导引就是低利率，所以美联储已经七次调整利率。在整个北美和欧洲利率已经七次提高之后，我们如果不提高，对金融稳定会带来相当的负面影响。目前是第一次调整，第二次、第三次也会马上到来。 

　　但从我国国情决定着，我们的利率调整的幅度不会太大，因为国企是我们银行贷款的主要对象，如果利率高了，国企的亏损就会更大，所以中国利率政策的空间是比较有限的。目前来看，小幅度上调25个基点，可能还会连续几次。 

　　潘石屹则认为，加息对抑制市场的需求影响不会很大。而影响很大的是提高首付款成数，提高到6成或7成，影响是比较大的。 

　　林洁甚至认为，提高首付可能也不是一个非常好的办法，它打压的不是价格，而是交易量，交易量会有很大的下浮。 

　　潘石屹：建立二手房和租房市场 

　　潘石屹认为，下一步政府应该出台的政策就是什么地方出了问题就治理什么地方。 

　　他认为现在主要的问题还是二手房市场没有很好地建立起来，如果要把北京的二手房都建立起来，人们不一定都去买新房，有人说现在二手房的价格都非常高，但这正是由于北京的二手房没有建立起来，如果能建立起来，供应量一大，就会呈现一个比较平稳的价格。其次，就是建立租赁市场，尤其是一个大都市，对于缓解目前的劳动状况有很好的作用。 

　　当前，在北京大约有200万套的公房，其中存在大量的空置，很多人由于收入提高买了新建商品房，公房能租的租出去了，不能租的就空置着。如果这些房屋能充分利用起来，将有效抑制需求。 

　　而十年年二手房市场始终未能建立起来有历史的原因，公房上市在二手房中占的比例比较大，78年的时候公房上市一定要让原来的单位盖章，原来单位经过十几年的变迁都不存在了，章也不知道哪去了，所以盖不了章。后来说公房上市交易的时候跟原单位还要分成，又耽误几年了时间。最后政府下定决心，简化手续，这样由原来每年成交几千套上升到几万套，但几万套也不是一个非常大的数字。北京真正的二手房市场建立起来，一年应该是三四十万的成交才正常。 

　　去年宏观调控又二手房流通环节的税，对建二手房市场是不利的。 

　　二手房市场建立起来有两个关键点，第一个关键点就是所有二手房的产权要清楚，在市场上交易产权不清楚是没办法交易的。第二个，适当增加持有物业税，把流通环节的税大幅度降低。