| “售后包租”现身商品房 投资者收租难 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月15日15:18 青年报 江敏 |
长期以来，“一铺旺三代”的传统观念使得商铺销售炙手可热，加之开发商“先售后租、售后包租”的口号，更是让投资者买之唯恐不及。同样的，今年五一楼市上就有不少开发商打出了“售后包租”的旗号，不仅针对商铺，更出现在了写字楼、商用住宅等的销售过程中。
所谓“售后包租”，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或中介机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。
由于目前开发商纷纷允诺这类投资绝对是高投资回报率、零风险的项目，因而吸引了不少投资客的关注。然而，在记者的调查过程中却发现，“售后包租”此种销售模式，对消费者而言风险依然存在，专家建议入市需谨慎。
第三年起租金不到账
日前，记者在采访中了解到，2005年7月，王小姐受某“售后包租，高额稳定回报”广告的吸引，与一异地开发商就某广场商铺签订了《商品房购销合同》，签署商铺购销合同的同时，根据开发商的要求，王小姐与开发商的关联单位某经营公司签订《商铺租赁合同》，约定王小姐委托该中介公司将所购买商铺出租，租期为五年。然而，购房后的第三年就发生了租金不到账的事情。王小姐找项目的开发商交涉，开发商表示，商铺出售后，按照合同如期交房，那么责任就已经履行完毕。由于王小姐是与经营公司签署的合约，因此，王小姐只能选择：要么就解除租赁合同，另找经营者；要么就向法院提出诉讼，索要赔偿。
咨询律师表示，如果这个经营公司资不抵债（一般而言这类公司的注册资本大多数额不高），最后只能是宣布公司破产，业主的损失还是要不回来。相反的，如果当时能要求开发商寻找一家担保公司，签订一个担保合同。那么，即使经营公司经营得不好，业主依然能得到当初合同中承诺的租金。
同时，王小姐还面临着这样一个问题，因为之前房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这使得各个买家无法获得完全的物权。即使她如今选择把商铺出售，都会面临产权是否发生变更、法律是否认可等等不确定因素，都成为直接影响其利益的现实问题。
分割销售埋下隐患
对此房地产专家表示，现在很多开发商将商铺分割销售，或者为了促销干脆实行包租的方式。然而这种分割销售，意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上丧失了它的整体性，这将给后期的商业经营埋下隐患。此外，开发商将项目分割成若干单元，分割的单元越小，单价就越低，以此吸引更多的散户。开发商会将商铺售价提高，然后承诺多少年内包租，年回报率多少，但当投资者在承租期满后，一旦商铺的市值低于当初的购买价格，投资者选择将商铺出售时就面临着房产收益为负的可能性。
而事实上，目前大多数承租者都面临着像王小姐一样的风险，短时期内项目一旦销售完毕，开发商即可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营5-10年？而随后承担包租合同的承租商是否有足够的支付能力和信誉？这其中只要有任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。提高商铺售价将今后要付给投资者的利息预提出来包租：开发商回笼资金的手段据了解，由于受到05年宏观调控的惯性影响，目前绝大部分商业地产开发商资金链出现了断层，流动资金严重不足，在营销方式上如果只租不卖，至少要有长达十几年的投资回收期，同时又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。同时，一位房产公司的销售人员也证实这种说法，坦言"目前公司会选择’售后包租’，主要是为了能够尽快地回笼资金，缓解资金压力，以便于公司在其他投资项目中周转，保证一个正常运营"。同时，一位房地产业内人士指出，"售后包租"实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至15%的售后包租收益率，实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。事实上，"售后包租"对开发商是最没有风险的，卖了就是别人的了，就算最不济也能亏得起。即使租金低于承诺的比例，自己补贴点也没有什么，因为前期销售利润太高了。
■业内观点
地段从来就是第一要素
房地产研究业界的专家表示，选择商铺最主要的是地段，一般来讲具有多年商业积淀的区域优于新区域，慢车或步行道两侧的商铺比快车道两侧的商铺更具价值，窄路两侧的商铺优于宽路两侧的商铺。同时一般投资的商铺层高最好在4.5米以上，如果投资商铺的面积相对较大，在投资前亦应明确未来的停车位置。
而目前的问题在于，一旦投资者选择了异地商铺作为投资对象，那么很可能就缺少对当地商业网络具体情况的了解。在此次五一假日楼展上，一位一直比较关注商铺投资的李先生表示：他基本上会选择上海本地的一些商铺作为不动产的投资项目。因为商业氛围的培养对于盘活商铺起到了关键的作用。毕竟外地和上海本地的商业氛围不能相比。另一方面，李先生也坦言，目前自己对于外地的商铺投资市场环境以及价格变动不是很熟悉，因此不敢在异地投资方面贸然出击。而一位房地产公司的内部人士则表示，一直以来房地产界就有地段决定成败的说法，地段从来都是评估房产商业价值的第一要素。在对投资地不了解的情况下，做商业不动产投资决策是比较冒风险的。年回报率真能达到8%-10%？不少购买售后包租或者带租约房子的人都是为了更有保证将房子租出去并有高的回报率，减少风险。可是事实恰恰相反。因为投资回报率不能简单地用月租×12÷首付这种算法去算。其实里面要考虑的因素还有很多，如果去按照这个公式算自己的投资回报率的话，那肯定会很高。但还有很多的不确定因素，比如物业费和各种税费没有加进去，也不可能交完钱房子就可以出租出去，还要看开发商的客户群体是否足够多。若没有足够的客户群体，那就不可能很快出租出去，也没有相应的月租返回。目前，很多产权商铺的开发商会承诺5-10年的8%-10%的回报率。沪上某物业咨询公司的市场研究人士表示，如果说投资回报率真正能达到每年8%以上的话，对投资者来说是有回报保障的，相比一般住宅4%以下的回报率而言是可行的。但是说5-10年的租期，相对的风险就比较大。购房者购买商铺，相当一部分人看中的是房产商的承诺：售后包租、每年收益率百分之几。有一点要注意的是，如果商铺尚未竣工，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。所以上述承诺只能适用已竣工的商品房。
■专家支招
投资前做好细致考察
富阳物业咨询的分析师认为，商铺投资作为一个高回报的投资理财工具一直为广大投资人所关注。可是商铺投资与住宅、写字楼投资相比，它的投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，需要正确的分析判断，否则投资就难以成功。为此，房地产业内人士以及专家学者一致认为在投资前一定要对投资项目本身做好细致的考察。首先，应去市政规划部门了解一下该商铺所在区域的市政规划内容。对今后几年内可能出现的政策变动以及市政规划作出一个预先判断。同时要大致估算投资回报率，对于开发商给出的回报率承诺进行现实性分析。
其次，如果从开发商处购买商铺，事先必须调查清楚对方的实力以及该商铺有没有销售许可证。如果是购买的二手商铺，除了要了解所在区域市政规划外，还必须考查其使用年限。因为商铺只有40年的使用年限，投资的话必须考虑这个因素。
同时，在选择商铺时还要综合考虑它的价格因素。商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的。诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。并且注意考察商铺的使用率，因为使用率的高低会对商场的经营产生不同的结果。越是高档商场，其公共空间就会越多。如果商场的公共空间有限，使用率会高，可容纳消费者的空间自然就减少了。其人流量就会受到限制，从而影响商场的经营效果。只有把这些因素都考虑在内了，才是真正对商铺的价格的现实性把握。
关键字：售后包租,商品房,商铺,开发商,写字楼,租金,房地产 |
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