| 房地产买卖合同 违约金的讲究 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月18日16:0 解放日报 孙洪林 |
案情：
徐小姐大学毕业两年了。之前，一直租房居住，因父母在外地生活。之后，决定在上海买一套房子，把父母接过来一起生活。经过一番看房、选房，最后敲定了一套外环线附近两居室。2005年4月25日，在中介公司的居间介绍下，徐小姐和房屋的产权人黄先生签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定将黄先生所有的本市某处房屋出售给徐小姐，房价为65万元；2005年4月25日，徐小姐向黄先生支付首付45万元；余款于交易过户后十日凭他证支付。同日，双方还签订补充协议，协议约定乙方（徐小姐）超过约定期限仍未履行上述义务，甲方（黄先生）有权解除本协议，乙方应向甲方承担总房价30%违约金的违约责任。2005年7月10日，徐小姐和黄先生办理了交易过户手续。7月27日，徐小姐取得他项权证。之后，由于银行在放贷过程中将利息计算错误，致使放贷延迟。黄先生认为按合同约定徐小姐应在2005年7月20日之前支付余款，现徐小姐逾期付款属违约，其应按协议约定支付相当于总房价30%的违约金1.95万元。后双方协商不成，黄先生起诉至法院。
评析：
就本案来讲，首先，根据双方签订的合同及补充协议，徐小姐支付余款的时间为，“交易过户后十日凭他证支付”，该约定意味着徐小姐支付余款需满足两个条件，一是在过户后十日，二是凭他证。而事实上，双方办理过户手续的受理日为2005年7月10日，而取得他证的日期为2005年7月27日，因此黄先生认为徐小姐应在2005年7月20日付款，并以此认为徐小姐违约，要求其承担违约责任的依据不足，不应当得到法院的支持。
其次，根据双方签订的补充协议的约定，黄先生要求徐小姐承担总房价30%违约金的前提条件是解除本协议，可现在双方已进行了过户交易，且黄先生不要求解除协议，这些同协议的约定是不相符的。所以，黄先生据补充协议要求徐小姐支付违约金的诉讼请求，也是与法无据的，根本无法得到法院的支持。
判决：
在庭审中，徐小姐也考虑到实际上已延迟付款，故愿意依照补充协议的约定，以未付款的万分之三的计算方式适当补偿黄先生，也是与法不悖的。最终法院没有支持黄先生要求徐小姐支付总房价30%、1.95万元违约金的诉讼请求，仅判决徐小姐支付以未付款日万分之三的金额补偿黄先生。
关键字：房地产,买卖合同,违约金,租房,房价 |
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