| 发展中国际大都市 上海人住房与国际都市距离 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月19日12:45 新闻晚报 王颖颖 |
作为发展中的国际大都市，上海市民的自住水平正在不断改善。从中长期看，以下的国际典型都市中，将找到未来上海人自住居家的缩影。
纽约人 每隔6年换一次房
纽约住房总数约有303万套，大都集中在纽约近郊，住房自有率达到68%。纽约家庭的居住条件相当宽敞，每套约住2.64人，人均拥有住房面积58平方米。
独栋住宅是纽约人最主要的居住形式，约占总数的63％，拥有一套占地二三亩地、建筑面积200至300平方米的一层或双层独立住宅对纽约人而言并不算负担；其次是城市房子（townhouse），其外表是一栋小楼，但分两家或几家居住，各家有独立的大门，小块草坪或车库；再次是共管房，外表看是一栋低层楼房，住户一般由多家或十几户组成，两三家共享入口，草坪、车库大都是集体管理，占总数的4.78％；最后是公寓，由高层大楼组成，出入口、车库、绿地以及各种设施都是大家共享，纽约的公房较少，据统计只有2%。
相对于国民收入，纽约的房价不算贵。在纽约最好的地段租一套一居室的公寓，月租金要1200美元，但在纽约市郊买一套双层独立住宅，顶多20万美元，更何况还能分10年乃至30年分期付清。年收入在十多万美元的双职工家庭，收入与房价之比不过2∶1。
另外，联邦、州以及纽约地方政府都有许多鼓励买房的法律和政策，对买房者提供免税和低息贷款。只要是有工作，有稳定收入，有工资档案的纽约人，都能很容易地从银行得到三十至五十年的按揭贷款。由于贷款额度高，首付低、还款期长，中等收入以下的家庭还可以申请纽约政府的优惠项目，因此，基本上所有的纽约人都能轻松购房。
对纽约人而言，买房是一种稳定的投资手段。虽说获利较慢，但基本上只赚不赔。2005年，纽约住房平均增值9.5%，创20年来的最高纪录。
因此纽约人平均每隔6年就换一次房，这时，他们所拥有的房产已增值，换房的主要目的就是赚取差价。有趣的是，经济一旦出现下滑，纽约房地产业就一定会红火起来，因为通过买卖房屋可以从中获得一笔不小的收入。
巴黎人 58%独门独户居住
在巴黎，拥有房产的家庭不断增多，目前已达148万户，住房自有率64.2％。越来越多的巴黎人从公寓迁入了个体住宅，即独门独户、与邻居隔开、房前屋后有些空地的楼房。据统计，目前巴黎已有58％的家庭住在个体住宅中。
面积657平方公里，人口390万的巴黎曾被二战破坏了80%的住宅，所以，战后巴黎曾面临严重的住房短缺，建造住房成为当时的迫切任务。从50年代起巴黎不断增加住房建设，70年代进入高潮，平均每年有5万套住房投入使用，目前住房总数已有231万套。同时，巴黎人的住房面积也在不断扩大。
法国的住房价格相对较高，特别是在巴黎这样的大都市，近郊的房子每平方米均价为2400欧元，折合1.7万元人民币。这样的价格对于法国人来说意味着什么呢？据最新统计，法国国家公务员的月平均工资为2530欧元，普通工薪阶层的工资低于这个水平，大致在1950欧元左右，最低工资标准为每月1100欧元。由此看来，普通工薪阶层如果既图便宜，又希望改善自己的居住条件，就需要到城市近郊选购住房。这是目前巴黎人最常见的选择。由于这个原因，巴黎近郊的房地产业十分兴旺，住宅建筑工地比比皆是，各种售楼广告牌排满街头。
巴黎人在买房时特别注意居住区的环境，要求安静、无污染、绿地多，调查表明，60%巴黎人理想的房子平均建筑面积为130平方米。30岁以下的巴黎青年买得起房子的很少，30至39岁的人群中，自购房者占42%。年轻人工作后，有了相当于银行贷款30%至40%的存款积蓄，且月薪的一半能付得起贷款的本息，才有资格购房。
东京人 每套住宅平均92平方米
被誉为全球“住房价格最昂贵”的东京，在人均土地空间资源有限的情况下，为了集约和有效利用资源，住宅户型和人均面积在国际大都市中偏小。住房总套数共416万，居住了1028万人，每套住宅的平均面积为92平方米，平均有4.79个房间，居住2.83人，人均住宅使用面积约37平方米。
东京人已基本解决了土地资源和住宅需求之间的巨大矛盾，住房自有率已达有60.3％，并且东京的居住环境质量非常高。
东京人多数住在木结构的低层住宅中，64.4％的住宅为木结构，而57.53%的住宅是独门独院的别墅式小楼房，三层以下住宅占总数的79％。其次是档次相对较高、面积较大的公寓，占37.8%。其余为政府提供给低收入家庭居住的廉租房。
近年来，东京新建住宅的平均室内面积为95.9平方米。住宅面积虽然逐年增大，但平均每套住房的销售价格却从2000年的5900万日元逐年降低至2005年的4256万日元，相当于每平方米2万人民币，5年间的房价下降了三成以上。而日本人的平均年工资在450万日元左右，相当于人民币30多万元，东京人的收入则更高。这样看来，在住房价格全球最贵的东京，若夫妻俩工作的话，东京人5年的税前收入就可以买一套精装修房。
台北人 大部分住高层公寓
台北面积271.8平方公里，人口约262万，人口密度高达9622人/平方公里，因此台北家庭大都住在高层公寓内，公寓的平均面积为99平方米。和香港一样，有钱人住在山上别墅，那里有山有水风景好，空间大，每套别墅面积约在250平方米左右。
通过战后几十年的建设，目前，台北共有90.4万套住宅，自有率达82.2％，以户均3.3人计，人均建筑面积为45.6平方米，总体上已解决了民众的居住问题。自1998年以来，住宅投资兴建量一直呈下降趋势，表示台湾人的住宅需求已基本得到满足，住宅市场已经饱和，每年的少量营建活动是针对旧有住宅的更新改造和少量新增需求。
但由于人口稠密，地皮金贵，房价居高不下，2005年，台北房价创下近10年新高，比10年前均价高出15%。市区公寓均价已摸高至35000元，而一些中心区域的物业已卖到了72403元/平方米。
台北有一个非常庞大的中产阶级群体，大约80%的人属于中产阶级，大多数税前月薪为12000至15000元。为了减轻中产阶级的购房负担，近年来，台北市政府连续推出4次供优惠购屋的贷款方案，商业贷款年利率为3.5%，但由于各种补贴五花八门，实际上年利不超过2%，补贴购屋贷款期限长达15年。
台北人购房的付款方式，每家银行都不一样，一般首付5%即可，按揭可长达三十年。最吸引人的是可以选择每年仅仅付利息，三十年后再还本金。这些优惠措施的出台，大大降低了台北市民的购房门槛。
新加坡 建在花园里的家
花园城市国家新加坡以其美丽整洁的人居环境闻名于世，其实新加坡是一个土地资源极其贫乏的国家。国土面积604.2平方公里，人口400万，每平方公里人口密度6000人，与香港相仿，人均仅有151.05平方米土地，而这还包括了一些不适合居住的岛屿。还要建公路、工厂、学校、兵营，真正能够用来居住的面积屈指可数。
为防止少数人拥有过多房产，新加坡采用了政府直接参与房地产开发和管理的方法。政府成立建屋局，严格控制土地，统一规划、建设和管理。这种由政府营建的住宅称为“公共组屋”，新加坡居民必须以两个或更多人的名义购买，单人不能购买。目前，88%的新加坡家庭住在公共组屋。对于新加坡人，一套三室一厅的公共组屋售价在人民币70万到100万元之间，而同样的房子，外国人买要120万元以上，这是因为政府对本国公民买房提供补贴。新加坡的全国平均工资大概是人民币15000/月，若是夫妻都工作的普通新加坡家庭，很容易买下房子，而且几年后还可以卖给外国人，赚取差价，再到私人房产市场买更好的住房。所以，在新加坡人人都有房住，年轻人结婚都可以买房，大学生毕业后工作几年就可以攒够房钱。
新加坡政府实行严格的公共组屋政策，并建立了一套严密的配套制度，基本上让所有国民都住上了房。它的成功经验告诉我们，作为政府，在住房商品化的今天，应更多地考虑如何解决低收入人的住房难的问题，让“居者有其屋”，应明确是各地政府不可推卸的职责。
关键字：上海市民,自住水平,国民收入,房价,租金,按揭贷款 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|