——北孚研究所耿忠平教授谈“居者有其屋”
上海房地产市场中房指数自去年6月出现下挫拐点以来，房价何时跌至何价才能把泡沫挤尽？近日，上海市经济学会常务副秘书长、上海北孚地产研究所副所长耿忠平教授，对房产市场的需求和构建住房保障制度发表课题研究结果。
实质
普通百姓买得起房吗？
近年来对于房价上扬的议论日趋白热化，其实质是：普通百姓还买得起房吗？其实市场上的价格围绕价值上下波动总是存在的。今天把泡沫挤尽，过一阵子又会出现新的泡沫。
耿教授认为，究其首要原因是总人口的不断增长，使得人们对于住宅刚性需求逐年上升，同时对住房消费的欲望也不断增长，但土地资源总是有限的。因此即使房地产市场再繁荣，仍难解决人人有房。
趋势
房价总要不断上扬
以房地产市场的总趋势看，房价总要不断上扬。据近日美国《新闻周刊》载文对全球房地产市场分析，自１９９５年以来，爱尔兰和柏林的房价上涨２７３％，同期，荷兰阿姆斯特丹也涨了一倍。英国房价过去３年上涨５５％，西班牙房价过去１０年上涨１００％，香港房价前年秋天以来上涨超过５０％。世界性的房价被高估虽然是存在的，但与其它商品相比，住房商品刚性更强，这是不争的事实。
对于房价，不少人爱与英国伦敦、法国巴黎等国际大都市相比，认为上海房价的上升还有很大的空间。在考察发达国家的房价后只是简单地拿我们的房价与发达国家做算术比较。
制度
保障低收入者住房
事实上，在市场中收入总是存在差异的，在发达国家也不可能是划一的，社会上总有一部分低收入群体会买不起房，这部分人要解决住房问题只能是非市场化的。在住房问题上，发达国家虽拥有比较完善的市场体系，但在他们那里，也不是所有的人都从市场中获得住房。对于中低收入家庭，发达国家还有一套比较完善的住房保障制度来解决这部分人的住房问题。
纵观发达国家住房保障制度，在具体设计上因国情不同存在差异，但共同点是住房保障制度的动因和目标的相似性。这些国家均以“政治、安定、公平”作为建立住房保障制度的基本动因，又以满足城市居民的基本住房需求，保障居民的基本生活需要，作为建立住房保障制度的目标。
住房
基本生活需求物
耿忠平认为，住房既可以满足人们享受投资的需求，更是人们不可或缺的基本生活需求物。对于住房的基本需求，则是人的基本权利。
据悉，在１９４８年联合国大会通过的《世界人权宣言》第二十五条明确规定“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务，在不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。”１９９６年在伊斯坦布尔召开的联合国第二届人类住区大会上，进一步把“人人享有适当的住房”作为会议的第一项行动口号，世界各国政府也在会上就此作了承诺。显然，国际社会为公民的基本住房保障设了一条国际法的底线。
耿忠平称，以住房的属性看，作为人们享受和发展的消费资料看，住房应当成为商品。要满足自己个人在这方面的需要只能在市场上寻求。现代社会应当保障人们的基本住房权利，这是政府的一项公共职能，也是社会保障制度中一项必不可少的项目。
历史
“房荒”曾是头号问题
自改革开放以来，我国曾在住房问题上走过了一段曲折的道路。经济体制改革前，我国长期以来，城镇住房实行的是政府和单位统筹统包的福利分房保障制度。但福利分房制度存在无法实现住房建设资金良性循环的内在缺陷。长期以来，城镇福利分房供给一直紧张、短缺。尤其是进入上世纪八十年代，上海随着人口的不断膨胀，爆发“房荒”，几代人同住一个房间，住房紧缺成为整个城市“天字第一号”大问题。
耿教授还指出，转变福利分房的模式，实施货币分房，建立房地产市场都是经济体制改革必须进行的重要部署。这过程确实使广大市民获得较大实惠，改变了上海长期存在的住房窘迫的现象。但不能过高地估计这方面的成绩。大多数市民住房条件的改善都是在公有住房产权化即福利分房的基础上再从房产市场的置换中获得改善。
公积金
目前弱化了保障功能
正是在“房荒”的背景下，１９９１年，上海借鉴新加坡公积金制度，提出“建立公积金，提租给补贴，买房有优惠，配房买债券，建立房委会”。公积金作为一项制度，在职职工使用公积金贷款的利率低于银行贷款利率，这为中低收入职工购房资金不足起到了住房保障的作用。而且，公积金是在政府设立的专门机构统一管理，把筹集到的住房公积金通过有偿使用来调剂余额，以体现其互助性。
历经１５年，上海居民的住房条件发生了翻天覆地的变化，人均住房面积从１９９１年６．６平方米，跃升到２００４年１３．８平方米，实现１０余年翻一番，达到小康居住水平，拥有自住产权房的户数从几乎为零迅速上升到７７％，上海的住房问题终于走出困境，并取得了实质性的改善。
任何制度总是不断完善的，特别在经济转轨时期更是如此。耿教授指出，在房地产市场发展过程中，没有继续推进公积金的保障性与互助性，仍是保持公积金制度还是保持原来的运行方式与规范要求。并由于过分强调公积金个人账户的利益，将公积金的使用与廉租廉价房建设人为隔离开来，这在新体制环境中，弱化了住房公积金的保障功能。 （实习记者 张靖欣 整理）
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