| 房地产研究院调查显示 投资客比例回升至9％ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月19日15:24 劳动报 王德毓 |
始于去年的宏观调控政策虽然抑制了房价的快速上扬，使房价有所回落，但2006年一季度以来，消费者的购房冲动，伴随着各种利好政策的出台，再度萌动。据有关方面统计，2006年3月份成交量猛增120％，已回到调控前的水平。
那么，在宏观调控一周年之际，人们对楼市前景如何估计？
楼市前景较迷茫
上海易居房地产研究院在“五一”假日房展会上作了一次调研。本次调研的受访者全部来自假日房展会现场，共得到有效样本340个。受访者中，高学历、中青年者居多，其中年龄在25—29岁的比例最高，占总人数的22.6％。
因房贷利率上调，五成受访者将推迟购房。此次假日房展会前夕，央行上调了人民币贷款基准利率，各大银行纷纷上调自家的房贷利率。固定利率房贷受到不少人的关心，有66.6％的受访者表示自己在购房时会考虑固定利率房贷。
调研结果显示，房贷利率上调对消费者购房信心虽未造成太大影响，但也有44.2％的受访者表示，利率上调对自己购房有一定影响，可能推迟购房计划。
对于今后的市场走势，26.5％的受访者表示说不清，25.9％的受访者表示房价会上下徘徊，18.8％的受访者表示目前回暖迹象明显。但也有10.4％的受访者看跌。从中可以发现消费者对于目前的楼市依然相当迷茫。
五成半计划年内购房
调研数据显示：有55.9％的受访者表示将在2006年内计划购房，其中33.5％的受访者表示目前正计划购房，还有22.9％的受访者比较保守地表示，目前还不能做打算，需要继续观望一段时间再做决定。
在这些潜在的购房客中，49.7％的受访者为首次置业，另有42.2％的受访者为二次置业。
投资客比例仍有9％
正如预计的那样，在购房原因的调查中，自住的主动性购房占了绝大部分。43％的受访者购房为改善居住环境，25％的受访者为了结婚购置新房。随着世博的临近，伴随着世博所展开的一系列市政工程渐渐开始运作起来，在此基础上有9％的受访者为动拆迁的被动性购房。
值得注意的是，经过一年的沉寂，投资客的比例又逐渐在市场上抬升，本次调研中有9％的受访者表示购房是为了投资，而且其中还有3％的受访者为短期投资炒房。
老中青三代人购房原因各有不同，52.1％的青年人购房为结婚所用，老年人中有20.4％的购房为养老，改善居住环境是三个不同的人群所共有的。
心理价位8000元左右
从市民接受的心理房价来看，31.8％的受访者表示6001—8000元的商品房单价是最合理的，其次是8001—10000元，有23.8％的人选择。
易居的调查中遇到一个有趣的现象：消费者在买房之前去现场看房的次数随学历的提高而增多。27.8％的拥有研究生或以上学历的人看房数要达到5次以上，平均值为3.46次。
高学历者更理性
易居房产专家认为，高学历人群购房趋于理性。房价－收入比是衡量住宅价格是否合理、楼市是否健康的重要指标。顾名思义，它是家庭年收入与当地平均房价之比。发达国家的房价－收入比一般在1.8－5.5倍之间，发展中国家的合理房价－收入比在3－6倍之间。此次调研中将受访者可承受的总价与其家庭年收入作比较，得到个人主观房价－收入比约为10.7∶1，远远超过客观均值的范围。
从这个比值的学历分布来看，学历越高的受访者可承受房价－收入比越小，显示高学历的人购房较理性。特别是拥有研究生或以上学历的人群，可承受房价－收入比只有6.7，仅略高于理论值。或许正是由于研究生或以上学历的人群购房较为理性的缘故。
热选区域内中环
中环线的建成通车，不仅提高了城市间交通的畅通性，为内环高架分散了车流量，也形成了内中外三环的城市区域分割，从而使房地产市场的区域划分更加细化。
从本次调研结果发现：内中环间区域已经代替了老牌的内环内区域成为购房者关注的新热点，45.9％的受访者表示将选择在内中环间区域内购房，另有30.6％的受访者表示购房会选择在中外环间的区域。
易居分析者认为，内环内的住宅虽然拥有得天独厚的地理位置优势、成熟的配套设施及便利的交通，但始终居高不下的房价也只能使消费者望而兴叹。相比之下，中环虽然距离市中心稍远，但是伴随着轨道交通线路的不断延伸，出行的便利性已经不逊色于内环内区域，加上其相对合理的价格，性价比尽露无遗。
另外目前单纯的以三环来划分普通商品房和非普通商品房的标准征收契税，也是不少市民选择中环附近购房的重要因素。
首要关心交通状况
易居调查显示，房价并非是最重要因素，交通状况、居住地段、房价为市民购房所关心的三大要素。本次调研要求受访者从所有影响其购房的因素中选出三个最重要的因素，从分析的结果可以看到，64.5％的人选择了交通状况，53.7％的受访者选择的是居住地段，48.0％的受访者选择了房价。可以看到，房价并非是居民影响购房的唯一因素。“房价/地段”所组成的性价比取代了单纯的价格，成为衡量是否房有所值的标准。而出行是否方便则是消费者购房时首要关心的问题。
关键字：房地产,房价,房展会,房贷,利率,商品房 |
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