| 一地三卖 被骗买家地钱两空 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月19日15:46 上海商报 闵蕾 |
土地判给第三位买家 第二位２８万元赔款无法执行
同一块宅基地使用权，原权利人居然可以先后三次卖给不同买家，而且一次比一次价高。事先毫不知情的第二位买家丁小弟，不仅自家购买的土地被他家占有，更连支付给卖方的土地款至今无法要回。看着自家地块上他人已盖好的新房，拿着官司打赢却无法执行的法院判决书，丁小弟真是“地钱两空”，欲哭无泪。
１５．６７万元拿下地块
２００３年，家住南汇区惠南镇的丁小弟、丁红财父子正需要土地建房，经人介绍，结识了南汇区祝桥镇的储方军、姬广艳夫妇和储的父亲储德国。当时，储方军夫妇有一块位于南汇祝桥镇竹西中心村的２４号地块（以下简称２４号地块）的宅基地。双方几次接洽后，于２００３年１２月初初步达成了转让意向。为表示购买诚意，同月１７日，丁父将预付款５０００元交给了储方军，储收到这笔预付款之后，向丁出具了收条。
第二天，丁红财与储方军一家三口在上海熙康房地产经纪事务所的参与下，签订了房地产买卖合同。合同显示，该地块的使用面积１５０平方米，建筑占地约为１００平方米。当天，丁家向储家一次性支付了２４号地块全部转让金——人民币１５．１７万元。连同事先支付的５０００元订金，丁氏父子总共为了这２４号地块，支付了１５．６７万元的转让款。
当时，储方军也立下字据，保证“出售的２４号地块无纠纷，如有纠纷，本人愿负全部法律责任以及经济损失”，并且签下自己的名字。
随后，丁家父子在储德国的陪同下，来到祝桥镇村镇建设办公室。储德国把２４号地块的权属证书原件，交给了当时在村建办工作的施卫君。按规定，经政府相关部门放线、敲桩，该块地就确认属于该户人家所有了。据丁小弟介绍，施卫军在检查了凭证后，把原件收去归档，把复印件给了丁家父子，然后连同另两名工作人员一起到现场，对受让地块的建房面积进行放线定位，并敲了桩。
放线敲桩后，吃了“定心丸”的丁小弟就一心一意地去准备盖房的钱和材料。
第三买家抢先建房
２００４年１１月８日，带着齐全的材料，丁氏父子到祝西小区现场办公室联系建房事宜。不料正巧遇到了一位叫马伟明的南汇祝桥镇先进村村民，正在要求办公室建房组的工作人员施卫君为２４号地块放线，敲桩。
一听是“２４号地块”，丁小弟就对马伟明说，２４号地块的使用权，储方军已经卖给自己了。而当初替丁家敲桩放线的工作人员施卫君也在一旁表示，已经给丁家买的２４号地块敲过桩了，这个事情是知道的。马伟明听了双方的话后，没有作声便离开了办公室。还不放心的丁小弟生怕马伟明回头再来，于是又叮嘱施卫君，千万不要给马家敲桩。施也满口答应。
两星期后，丁家父子突然接到了电话，介绍买地的中介紧急通知，说看见２４号地块又敲过桩了，而且正在施工。
土地明明已经卖给了自己，而且也放过线、敲过桩，政府的工作人员又满口答应了不再替别人放线，事情怎么会这样？丁家父子越想越不对劲。１１月２６日，丁家父子联系好律师，一起赶到了２４号地块的现场。果然，地块上已经开工动土，基础钢筋网、基础梁柱筋都已经全部安装完毕。
这一下，丁家父子懵了。为了弄清讨个说法，在同月３０日，他们连同律师，一起来到祝西村小区的办公室，找到了当初替他们２４号地块放线敲桩、并且满口答应不会再替别人在同一地块放线的施卫君。
权属证书被人盗用
１１月１日，也就是丁氏父子在祝西小区现场办公室遇到马伟明的７天前，储家又和马家夫妇签订了合同，将同一个地块卖给了马家。
记者看到，在那份名为“建房基地交易合同”的协议中，分明写着：“甲方（储家）所拥有的建房基地系动迁安置地，因甲方不再需要而自愿将该地的使用权转让给乙方马家夫妇。”而且，合同中明确了转让金额为２５．８万元，比卖给丁小弟的价格１５．１７万，高出了１０．７３万元。
让丁家父子想不通的是，当初在祝西村德建设办公室，２４号地块的权属证书原件明明被收去归档，复印件给了自己。而工作人员即便要给别人家敲桩，也要出示对２４号地块的权属证明，那么马家夫妇的权属证明，从何处得来呢？
原来在１１月３日，也就是马伟明交付２５．８万元转让款的当天，储方军就把２４号地块权属凭证原件交给了马家。凭着这一份原始凭证，在２００４年１１月２２日，施卫君给２４号地块进行了建房实界定位，并在马家夫妇取得的这份２４号地块权属凭证原件上签名。
面对前来调查的律师，施卫君承认帮丁小弟在２４号地块上打过桩。可是他又表示，２４号地块现在有了新的东家，敲桩定位也是自己几个工作人员去的，“时间就是在２００４年１１月，是前一次没有敲成，第二次再去敲的。”
判决
地判给马家 丁家获赔28万
丁小弟告诉记者，２４号地块卖给马家一事被公开后，储家曾向自己提出要求，照市场价买回该地块，并且出价２３万，而双方曾经在２００４年１１月９日和１１月１１日、１３日多次见面商洽。而在１１月１３日，储方军甚至自行写了一张收条，其中声明，丁家父子在当天“收到２４号宅基地转让款２３万元（之前丁家父子同意自己收回地块，并委托自己转让），同时双方签订的所有权转让合同，丁家父子声明作废”。而在“收款人”一栏，储方军要求丁小弟签字。
丁小弟根本不同意储家收回地块，也根本没有委托储家转让。据丁小弟描述，当时在自己没有拿到２３万元的情况下，储家硬逼着自己签字。当双方陷入争执之时，储方军的妻子甚至出手想要抢过签订的合同。“幸好给我的妻子抢先，合同没有被抢去。”丁小弟描述起当时的场景，仍然心有余悸。而１１月１６日双方见面的时候，储方军甚至想要撕毁合同，丁小弟说幸亏自己这次有防备，将其紧紧抱住，才算保住了珍贵的证据。当时场面之紧张，儿子甚至已经呼叫了１１０。这几件事情的发生，让丁家父子再也不能忍受储家的恶劣做法，所以，万般无奈之下，才向南汇区人民法院提起了诉讼。
１２月３号，丁家父子俩向南汇区人民法院提出了诉讼，诉讼请求中称，马家夫妇不听自己的劝阻，在２４号地块上施工建房。要求他们立即停止施工并且将一切恢复原状。
１２月６日，丁家父子又另案向同一家法院提起诉讼，要求解除与储家签订的房地产买卖合同，并且要求储家归还土地使用权转让款、赔偿利息损失和违约金，共计３０．７１３２万元，同时赔偿讼争土地使用权转让差价损失１０．１３万元。
鉴于马家手持原始权利凭证，而且在储家的协助下，在２４号地块上实界定位，并且开始建房，法院认为，马家夫妇在“不明知”丁氏父子已经与储家签订合同的情况下，与储家签订了建房基地交易合同，受让系争宅基地使用权，并且按照市场价给付了对方使用权转让款，进行了相关程序，“该地块使用权已实际流转给马家夫妇，而且是善意、有偿、合法的取得”。出让方储家恶意毁约，所造成丁氏父子的经济损失，以及违约责任，应该由出让方储家承担。法院没有支持丁氏父子要求对２４号地块恢复原状的诉求。
同时，法院认为，丁氏父子和储家签订的土地使用权转让合同合法有效。然而，储家收取丁氏父子的出让款后，又将同一地块使用权，以高价转让给第三人马家夫妇，但马家属于善意取得，并已经在该地块上建造房屋，致使丁家父子与储家签订的合同无法履行，储家的行为明显违法。
２００５年３月２５日，南汇区法院作出判决，对丁家父子要求解除与储家所签订合同的请求予以支持，同时，储家应当归还丁家父子土地使用权转让款、偿付利息损失和违约金，共计２８．２０６万元，在判决生效后１０日内支付给丁家。
执行
五次未果 法院决定中止执行
丁家父子虽然胜诉，至今却要不回属于自己的土地款。
２００５年４月２１日，在储家拒不支付相关款项的情况下，丁家父子向南汇区人民法院执行庭第一次申请执行。同年７月５日，丁氏父子第二次提出申请，随后法院查封了３位被执行人在南汇祝桥镇华得村３６５号的一幢“二上二下”楼房，可是储家仍不付钱。丁氏父子只能继续提出强制执行申请。
时隔半年，丁家等来了法院发来的一份通知，说已经对储方军的父亲储德国采取强制措施，司法拘留１５天。另“未能找到被执行人储方军、姬广艳”，而“本院向被执行人当地银行查询３位被执行人存款，但未能查获”。
据悉，早在卖地给丁小弟之前，２４号地块已经被储家以７万余元卖了一次。按说，储家这一块地卖了三次，一次比一次价高。除了退还给第一户人家的钱外，三次收入还余４１万元现金。但是储家既不还钱，也提供不出数十万元到哪里去的依据。虽然储家就在本地居住，但法院还是无法查找到被执行人储方军、姬广艳的下落！
在５次申请执行未果的情况下，２００５年１２月２７日，南汇区人民法院执行庭作出中止执行的裁定。直到近日，记者致电南汇区人民法院执行庭，相关负责人在电话那头表示，由于丁家父子没有关于被执行人下落或者存款的新信息提供，所以该案仍然是“中止”的状态。
■专家说法
宅基地买卖不合法
林惠成律师指出，虽然上海买卖宅基地的行为十分普遍，但宅基地流转本身有特定条件。按照２００５年７月市房地局对这件事的调查，丁、马两家都不符合转让的相关规定，都不合法。城市居民不能买卖农村的宅基地，即便是农村居民，买卖宅基地也要符合一定的条件，而且一定要到相关土地管理部门办理的正规手续。同一块地，竟然在买家不知情的情况下再次转卖，事情关键就在于，已被丁小弟购买的２４号地块权属凭证原件，在应由管理部门“存档”的期间，不知为何又落入卖方储家手中，从而为储家转手高价卖给马家创造条件。
此外，在有关部门对此的调查中，指出施卫君等人并非是土地管理部门的正式员工，而是“借调”。林惠成律师认为，虽然施卫军等工作人员是借调身份，但仍属于职务行为。即便是“外聘工作人员”这样的事实，也并不能成为其推卸责任的理由。而同一块宅基地的买卖，马家是善意取得，而丁家通过房产经纪签订合同，买卖房地产的在先行为没有得到支持，本身也值得商榷。
关键字：土地,房地产,买卖合同 |
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