| 京最大烂尾楼收购迷局 刘长乐曾伟联手 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月22日13:27 中国房地产报 |
5月17日晚。北京狂风乍起。规划面积25万余平方米的“瑞城中心”立于一片风沙之中。工地的大门上挂着一个“长青有限公司”的简陋木制牌子，门前行人匆匆。
瑞城中心曾是北京售价最高的楼盘之一。自今年3月份以来，这个号称京城最大烂尾楼的项目，在沉寂８年之后，再次卷入一场收购案的漩涡中心。该收购案中最引人瞩目的是，最终成功收购这座烂尾楼的不是此前一直在谈判的多家实力企业及拥有雄厚资金背景的个人，而是闪电入局的凤凰卫视与北京棕榈泉房地产公司组成的收购联盟。
失意而归的并非上海实业（集团）有限公司（以下简称“上实”）一家。本报记者获悉，参与瑞城中心的意向收购者还包括一个美籍台湾人，一个神秘的私人投资者，以及李嘉诚旗下的和黄集团。
收购联盟代表、凤凰卫视董事局主席刘长乐是利用何种“杀手锏”迅速击败众多实力竞争对手，从众意向收购者脱颖而出，这个颇有意味的谜底引发了业界无限的猜想。
上实与新兴
上实并不是第一个洽购瑞城中心的公司，但却是离成功最为接近的一个。重组瑞城中心，在上实的战略设计中，本是其进军北京地产计划的第一步。“这个项目无论从体量，还是从市场定位看，都与上实的实力和气质完全吻合。”上实谈判团队的一位高层对本报表示。
正是在这种心理下，上实选择了新兴房地产开发总公司作为重组的谈判对象。
据了解，新兴房地产开发总公司原属北京市土地局，后来划归北京市建委系统。它的国有企业背景一度是被上实选中的重要因素。新兴曾经为项目提供了大量担保，现在，它在瑞城中心拥有30%以上的股份。然而，“它出钱最多，但是却并非大股东”。该人士表示，除股东之一的中老年人协会外，其余三个股东的持股比例相差不大，没有绝对控股的股东。
新兴做出承诺，重组结束后，这些风险均与上实无关。“这也正是我们选择新兴谈判的关键因素，我们更愿意与一个国企打交道。”该人士说。此后，谈判便迅速展开。在最后夭折的一份律师文件里，上实建议以33.33亿元整体收购瑞城中心项目，具体出资方式为，上实承担12亿元的项目债务，并拿出21.33亿元现金。
“在我们看来，这个价格还是比较合适的。该项目前期已投入了17亿元，依照现在的评估，最后的成交价格也应该接近30亿元。而且这个项目在当时的市场气氛下注定要烂尾，但是如今，内地房地产业这么红火，该项目的开发风险就完全在承受范围以内了。”该人士说。
然而，谈判进行了十余天后，上实被告知，谈判结束，该项目已经与刘长乐和北京棕榈泉房地产公司组成的收购联盟签订转让合同。该团队一高层说：“我们报出了最高的价格，但是最终落选。我们得知，刘长乐最终的出价不高于30亿元。”“在谈判中，对方已经暗示，正在同时和另外一方在谈判。最终的结果取决于你的出价以及付款方式。”该人士说。
美籍华人与王伟
就在上实和新兴展开谈判的同时，另一场谈判也在悄然进行。这一次，主角是一个美籍华人和太合控股（集团）董事局主席王伟。
据一位曾打算购买该项目的开发商透露，3月份，一个美籍华人向王伟提出，出价7亿元收购王氏的六成股份。王氏的剩余四成股份价值5亿元。
这位美籍华人提出的条件是，这7亿元应该买断王氏的股份和债务。他希望在达成此笔交易后，将继续和中老年人协会合作，以达到控股的目的。
国内一家财经杂志2004年度财富排行榜数据显示，王伟身价达17.5亿元，旗下拥有多家太合系房地产企业，开发了多个知名项目。
本报从上述人士处得到的消息称，王伟通过两家公司持有瑞城中心的一定股份：其一是在香港注册的香港瑞城国际有限公司，其二是在北京注册的一家房地产公司。而中国中老年人协会则由于属于项目土地的原出让方，因而获得该项目的14%股份。
而王伟在北京注册的上述房地产公司与新兴房地产开发总公司的关联关系最早要追溯到11年前。
本报记者查阅有关资料获悉，1995年万邦企业与北京新兴房地产合作成立北京万兴房地产开发公司，而太合控股正是2000年由万邦企业发展公司改制而成。在项目开发过程中，新兴为北京万兴提供了大量担保，而随着项目开发的进程，新兴的身份也发生了变更，从最大债权人变成了出资股东——这导致瑞城中心的股东也从三家增加到了四家。
该人士对本报记者说，截至双方谈判前，整个瑞城中心项目已投入17.9亿元，包括10.9亿自有资金和7亿银行贷款。他表示，由于包括美国一些基金，以及香港和黄在内的一些投资者对该项目表现出了极大的热情，评估机构曾判断该项目当前价值在33亿至34亿元之间。即使挤出“水分”，价值也在28亿元左右。
据称，美籍华人的设想一度说服了王伟，但是就在双方即将对达成的律师文件进行兑现之前，谈判告破的消息传来。这是为人所知的又一起失败谈判而已。
神秘投资者与张健
本报获悉的另一起失败谈判甚至刚刚开始就结束了。
赵维是北京市明城律师事务所的一名资深合伙人，今年3月，他与同事田律师一起受雇于一个私人投资者，参与长青公司股权的谈判收购事宜：这位神秘客打算受让香港瑞城国际在长青公司中的股份。但是，在和瑞城国际代表张健谈判进行了20天左右后突然沉寂下来。几天后，在另外一个场合，赵维被那个神秘的私人投资者告知，项目已与其他投资方签约。
赵维对本报记者说：“如果你到现场观摩一下的话，这个项目让人有一种购买的冲动。”他在烂尾楼重组方面拥有十几年的操作经验。
他没有透露该投资者的身份，仅表示，该投资者并非地产业内人士。他对瑞城国际在瑞城中心的股权比例所知不详细，仅仅表示“可能处于控股地位。”
赵表示，由于把更多精力放在对该项目的前期分析，双方没有能够深入到具体的交易细节以及必要的律师文件起草中去，因此他不清楚双方的意向金额。
这个尚未来得及深入的谈判命运与前几个几乎一致，同样是被刘长乐的强势进入所打断。
颇有意思的是，这几股企图入主瑞城中心的资金在谈判方式上非常相似：他们均选择了瑞城中心项目当前四个股东中的一个作为谈判对象。在收购案水落石出之后，整个图景开始逐渐清晰——围绕该瑞城中心，除占14％股份的中国中老年人协会外，其余三家股东分别在寻找收购谈判对象，而迹象显示，每一个股东都同时拥有几个谈判对象。
一个不愿具名的谈判对象表示，这种谈判方式意味着，当你和其中一个股东达成收购意向后，收购的成败还要取决于该股东能否成功说服其余三个股东的赞同。“股东之间的互相扯皮是谈判存在很大不确定性的主要原因。”他说。
刘长乐入局
而最后入局的刘长乐可谓杀出了个漂亮的回马枪，短短数月，联合北京棕榈泉房地产开发有限公司，重新成为瑞城中心项目的主人。
“说不定它以后又回来了！”此前，刘长乐在一次谈到瑞城中心时，一边说，一边用右手划了一个圆圈。刘长乐的确是从原点回到了原点：8年前，刘长乐开发瑞城中心项目，其间，为全身投入传媒领域，忍痛割爱将项目出让。
目前，对于此次交易金额，市场上流传有超过30亿元和低于30亿元两个版本。当本报记者就此问题致电北京棕榈泉房地产开发有限公司总经理曾伟时，他表示自己正在香港，相关收购细节目前还不便透露。
凤凰卫视相关人士对本报表示，本次收购案与凤凰卫视并不关联。但是此前，凤凰卫视公关部人士曾对外称，将在北京朝阳区成立一个节目制作中心。
刘氏的最终入局，使长期以来笼罩在瑞城中心项目上的各种传言随之消散。但是，刘氏何以能在短时间内，聚拢起各家股东，达成收购事实，背后发生了怎样的故事，依然还是个谜。
一位不愿具名的人士表示，刘是这个项目的旧主人，其当初在开发时，就已经铺下了各方面的关系，重新接手瑞城中心，优势颇为明显。
关键字：北京，烂尾楼，瑞城中心 |
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