| 成交量继续回升 楼市走势相对平稳 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月22日13:35 房地产时报 王水田 |
5月以来，上海各类新增商品房每日成交套数，大多维持在700多套的水平，与4月份的日均成交套数大致相仿。这说明目前上海楼市在走出去年低谷和今年春节淡季后，已进入正常的相对平稳的阶段。但后市究竟如何，还有待于中央和地方两级政府出台怎样的政策。这次0．27 个百分点的贷款升息，只是一个前期信号而已。
上海楼市自3月份迅速走出春节淡季，新增商品房成交量环比翻倍增长，4月份仍出现了较快的增长，但环比增长了近三成。随着成交量的较快回升，四环五区新增商品房的成交均价，也出现了不同程度的上扬。住宅的区域结构发生了明显的变化，商办楼市场亦出现了一些新的动态。尤其是商业物业市场，出现了自去年宏观调控以来从未有过的月度成交量的大幅增长。
成交量环比增幅回落根据“网上房地产”统计数据显示，今年4月，包括商、办、住在内的上海各类新增商品房的成交总量为287万平方米:比3月份的223万平方米增长了28．7％。其中新盘住宅的4月成交量为233万平方米，比3月份的180万平方米增长了29．4％。
今年4月，环比出现较大增长，也就意味着今年上半年的旺季来临。相比去年4、5月份在调控之下交易量急剧下滑的反常现象而言，今年4、5月份的趋旺迹象倒是应有的常态表现。
需求结构“内热外冷”目前市场需求基本上以外环线为界，形成“内热外冷”的需求大结构。即外环以内的需求比重明显上升，而外环以外的需求比重则持续下降。内环以内的新盘住宅的成交面积占全市新盘住宅成交面积的比重，已从去年4月的10．6％，升至今年3月的12．6％，再升至今年4月的14．0％。内外环间的新盘住宅成交比重，则从去年4月的31．1％，升至今年3月的34．8％，再升至今年4月的40．3％。而外环以外新盘住宅的成交比重，已从去年4月的58．4％，降至今年3月的52．5％，再降至今年4月的48．4％。
各环线间涨跌不一随着今年3、4月份新增商品房成交量的较快回升，房价也出现了震荡上行之势，普遍出现了小幅上扬。
从环线各区来看，最近一个月四环五区新增商品房的当年累计成交均价出现了涨跌不一的较大差异。其中，内环以内基本持平；内中环间小幅上扬，中外环间则是涨势迅猛，仅相隔一个月的时间竟猛涨了14％；而外郊环间由于配套房成交比重的下降，促使其均价明显上升，达到5％的涨幅；郊环以外地区则下降了1．72％。
最近一个月来，中外环间已成新增商品房的热点需求区域。其当年累计的成交均价的涨幅，创下各环线区域之最。而这一区域也是如今自住性需求相对集中的区域，8000 元／平方米左右的均价，达到了平衡点。
商业物业需求接近饱和数据显示，今年4月，上海新增商业物业的当月成交量达到34．09 万平方米。这是自去年以来，商业物业的月度成交量首次突破30万平方米。
目前上海商业物业的绝对量已接近饱和。去年上海人均存量商铺的面积已达1．2平方米:接近人均1．5 平方米的饱和量。去年新增商业物业又达到252万平方米:而实际成交只有183万平方米。即去年已出现了1∶0．73 的供大于求。今年，商业物业的新增供应量也将达到200多万平方米，加上去年上市未售出的近70万平方米的积压量，今年上海商业物业的实际供应量将达到300万平方米。这就意味着，在如今商业市场需求热的背后，已开始潜伏着风险。
关键字：成交量,上海楼市,商品房,贷款,物业,房地产,商铺 |
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