| 这份房产买卖合同为何无效 |
|
房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月23日13:11 房地产时报 陈云芳 |
一重度精神残疾妇女遭人哄骗，将自己和母亲共同居住的住房出售。监护人得知真相后，要求返还房屋。该房产应否归还？法律给出了一个公正的答案。
失常女士房产被骗2001 年，韩女士的丈夫被判刑入狱，韩女士自此患上了重度精神分裂症，其母刘老太便成了她的法定监护人。2004 年，韩女士的朋友龚某利用韩女士的精神残疾，谎称国家将没收属于韩女士，位于航华地区建筑面积为100多平方米的一套产权房，并建议她将该房产出售给龚某的弟弟。韩女士对龚某的说法信以为真，未与母亲商量，便独自签署了买卖合同并办理了过户手续。
母女寄居难以栖身作为监护人的刘老太在得知事实真相后，多次与龚某兄弟协商，要求把房产还给韩女士，但都遭拒绝。龚某兄弟霸占了房屋，韩女士和刘老太失去了栖身之地，被迫去亲戚家借住。6口人挤在一间10多平方米的小房子里，根本无法长期生活。为了保护被监护人韩女士的合法权益，讨回因遭到欺诈而被恶意买卖的房屋，刘老太只得向闵行区法律援助中心求助。
依靠法律维护权益闵行区法律援助中心指派华亭律师事务所的唐律师代理此案，向闵行区人民法院提起了房产买卖合同诉讼。
2004 年6月，法院受理了此案。庭审中对方代理律师提出两点辩护理由：一是韩女士在签订买卖合同时精神正常；二是作为监护人的刘老太知道此事后并未提出反对意见。然而，唐律师从上海市精神卫生中心调取的病例、病史证明，韩女士系重度精神残疾。根据有关法律规定，重度精神残疾人不具有完全的民事行为能力，其所实施的房产买卖行为未经其监护人的追认，不具备法律规定的房产买卖生效要件。显然，韩女士所实施的民事法律行为应属无效。
此外，由于刘老太不懂法律知识，不知道“限制民事行为能力人所为的与其精神健康状况不相适应的民事法律行为无效”，因而未能在得知韩女士将房产卖给了龚某弟弟时主张该合同无效，这完全可以理解。但从刘老太得知真相后，便积极与龚某兄弟协商要求退还房屋的态度中可以看出，刘老太已经做出了否定该合同的意思表示。所以，不能机械地认为，刘老太没有主张合同无效就是对该合同效力的追认。
据此，闵行区人民法院判决被告在规定的期限内返还所占房屋。被告龚某兄弟不服提出上诉，被中院驳回。
记者手记
根据《民法通则》的相关规定，限制民事行为能力人所为的有效民事行为有三种，一是与其精神健康状况相适应的民事活动；二是由其法定代理人代理的其他民事活动；三是征得法定代理人同意的民事活动。在本案中，韩女士所签定的合同既不适应其精神状况，又非法定代理人代理，事后也没有征得法定代理人的同意，因而这份合同无效。实际上，这条规定不仅仅维护了限制民事行为能力人的合法权益，还保障了市场的交易安全，同样也起到了维护交易相对人权益的作用。
关键字：房产买卖合同 |
|
|
|
 |
新闻查询 |
 |
|
|
|
|
|