作者：曹伟祺

    随着持续了将近一年的宏观调控的告一段落，2006年3，4月份部分刚性需求的释放，使上海房地产市场又开始活跃起来，整体房价也略有上涨。但随着五一黄金周的来临，刚性需求释放到达一个顶点，加上“国六条”的出台，上海楼市又将进入新一轮的调控期，市场又将进入观望阶段。
    从2005年一季度上海楼市达到一个高峰，到随后一年的宏观调控，内、中环内房价整体下跌20-30%，再到2006年3、4、5月份市场的回暖，整体房价小幅上升。房价从高到底再到高，如今面对新一轮的调控，各种政策出台的传闻络绎不绝：首付款可能提高到5成，二手房交易可能向上家收20%的个人所得税以及增值税，包括炒得沸沸扬扬的物业税。使买卖双方又开始进入新的博弈阶段。作为卖家而言，由于3、4、5月份的市场回暖使其对高房上涨价有了信心，但又担心一旦新一轮的政策出台，市场又将进入低迷，房价会再次回落，甚至陷入难以找到买家的困境。作为买家而言，年后随着市场回暖造成房价小幅上扬，不少买家担心房价会继续上扬，今年银行利率的再次上调又让不少买家担心购房成本会逐年增加，加之首付5成的传闻，不少买家担心可能连做“房奴”都没有机会，但基于05年一年的宏观调控的成效，上海市民对国家宏观调控的效果有了信心基础，希望新一轮的调控能够使房价调整到一个更为合理的水平线上。故买卖双方都在买于不买以及卖于不卖上作博弈。
    房价的走势其实是一个十分复杂的问题，它已经不是简单的经济问题，还涉及到社会问题乃至政治问题。根据市场经济原理，商品的价格由市场的供求关系决定。但商品房是一种特殊的商品，其地域性和固定性造成其产品的差异性，产品的差异性又造成区域垄断性，导致开发商利用各种销控手段，人为干扰市场供求关系，从而达到操纵房价的目的；商品房除了是一种商品外还是一种投资品，投资品的价格是由投资者的预期所决定的，凭借对中国整体经济走势的看好以及对人民币升值的预期，使大批境内和境外的投资、投机者充斥房地产市场，也大大干预了房价的合理走势；加之房地产市场牵涉地方政府反映政绩的GDP值，以及各家商业银行的放贷业务，庞大利益集团与国家的宏观调控政策之间存在矛盾。种种因素使得房价很难用简单的市场供求关系来决定。社会各方对于未来房价的走势的声音也络绎不绝，对于广大有购房需求的老百姓而言，该如何抉择？
    在笔者看来，从05年调控到今天，上海房价与其说升或降，不如说是波动。并未大涨也未大跌，而且面对70%的市民还是买不起房这一事实，宏观调控将一直伴随我们，在未来3-5年乃至更长的时间内，将成为我们生活中的一部分。中央的调控政策宗旨也在于稳定房价，大涨和大跌也是中央不希望看到的。所以众多持币观望的购房者，大可不必因为变化莫测的市场而一再推迟买房的期限，因为房价万变不离其中：在一个相对稳定的价格上伴有小规模的波动。最终的走势还是会上扬，因为经济在不断发展，一个很简单的道理：今天的物价肯定要比10年前贵。

    那么在市场上，何时才能出现一个相对便宜的价格哪？
    拿2006年为例，1、2月份为中国的春节，是中国人传统意义上的年底，大家都忙于各种事物中，在此时买房的人颇少，市场进入一个淡季，所以这时买房，因为买房的人少，所以房价会有所下降。以此类推，就3、4、5月份而言，在1、2月份有意向购房的人都会在这3个月份中进行购房活动，5月黄金周房地产市场更是达到一个顶峰，加之3、4、5月份适宜的天气，需求量会很大，故此时买方主动权基本在卖方这边，通过若干买家争夺一套房，卖方会价高者得的方式来抬高房价。进入6、7、8月，由于3、4、5月份需求大量释放以及炎热的天气导致这段时期需求量下降，加之4、5月份为政策频发其，其政策给楼市带来的降温效果会在6、7、8月份体现出来，又有大量买家持持币观望的态度，故整个市场又进入一淡季，为房价相对最为便宜的时期，是聪明买家开始入场的时候，这时因为买房的人少，所以价格是一年中最低的，而且大部分卖家都是基于卖房套现的，此时碰上和你竞争的买家概率很小，故还可以与房东杀价。9、10月份天气转凉，3个月的观望等待结束，市场又开始回暖，需求开始释放，所以这时的房市有“金九银十”之说，此时买房，最为不利。从11、12月开始到明年的1、2月份，楼市开始慢慢回落，直到明年3月份开始新一轮的房价波动周期。
    笔者对房价的宏观走势分析是稳中略升，故无需对市场作持续观望。在此宏观背景下，从微观角度出发，通过对一年之中的房价波动规律进行分析，找出相对较为有利的于广大购房者得时间节点，供广大买家参考。