| 关于别墅没有好消息 上海现仍属买方市场 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月24日14:5 中国房地产报 刘笑一 |
此番国土资源部给“别墅”下明确的定义，或多或少地在传达这样的信号：政府部门对于别墅市场的调控开始由“虚”转“实”，别墅用地“禁批令”将执行得更为彻底“这可能是最后的机会了，错过以后就真的很难做了。”记者熟识的几个开发商，最近都在为手中别墅项目的方案规划及设计报批忙个不亦乐乎。
而开发商们之所以流露出这样的担忧，是源自一则“将出台对别墅的准确界定，并对
高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制”的消息。这则由国土资源部土地利用司副司长李海洋公开表述的消息，或多或少地在传达这样的信号：政府部门对于别墅市场的调控开始由“虚”转“实”，别墅用地“禁批令”将执行得更为彻底。
再次强调对别墅的严控，在李海洋看来，是基于目前楼市中“高档项目太多、房子面积太大、总价太高，百姓买不起房”的情况。
别墅“严控”信号不断
宏观调控伊始，别墅产品就属于“严打”对象。
2005年，中央强调了严控别墅土地供应量，对于容积率在0.3以下的项目停止批准。
去年6月1日起，上海对独栋别墅转让交易开征30%以上的土地增值税，且最高税率可达60%。这项政策对别墅投资者来说，几乎是当头棒喝，使得别墅购买和转让成本均大幅增加，彻底打击了别墅市场的二手交易。
今年3月份，上海更一度传出建设部可能将出台更严厉的政策——已审批但未获得开工许可的别墅项目将被“停建”的消息。
而国土资源部日前针对已出让的国有土地不能转化为有效供给，导致土地市场供求紧张而推动房价上涨的问题，再出台了闲置土地处置新规。相比以前对闲置土地仅认定未动工时限和投资比例，新办法对项目启动后停工周期作出了严格的时间和进程界定。
虽然在政策调控下，真正意义上的别墅用地在逐年缩减，但一直以来，正是由于对“大户型低密度住宅”和“别墅”并没有定性区别，给一些开发商留下了“擦边球”的操作空间，也导致一些别墅开发商以“类别墅”的名义圈地。
一些业内人士称，国土资源部此次“别墅用地概念清晰界定”的言论，无疑有利于整体市场调控原则，避免少数人大量占有土地资源。
“对于别墅类型的物业明确界定，很可能是政府对于未来新的针对不同物业分类征税政策的前奏。”中原地产上海公司副总经理唐振东认为，由于严控高档住宅将是必然趋势，这部分物业很有可能将会被课以高额税收。与此同时，明确的产品定位也尽量杜绝目前地产商打“擦边球”的行为。
仍属买方市场
此番国土资源部给“别墅”下明确的定义，市场对此的普遍解读是今后别墅供应量将呈下降趋势。而这是否意味着现有的别墅价格将继续上涨呢？
“土地被严控后，新开发别墅的供给量肯定会减少，所以独幢别墅价格长远看来有着足够的上升动力。”恒联企业发展有限公司副总经理黄承荣称，未来将不容许再有新的符合“独门独户”要求的别墅供应，因而目前的别墅都将成为“稀缺品”。
荒岛房产工作室市场总监冯伟表示，在政府收紧了别墅用地的同时，一些购买者必然会将目光聚集到现有的别墅，可以预期今后此类物业价格上升是必然的。
尽管2006年仍是继续严控别墅类土地供应，但2005年的供应情况表明，目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两三年的供应。
汉宇地产向记者出示出一组其调查数据：2005年上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。若以综合容积率0.7计算，那么近两年内上海别墅市场的供应量将达到490万平方米。
中房指数系统的一位分析师也称，在其跟踪统计的上海15个区域中，有7个区域超过50万平方米建筑面积的别墅尚未推出，而这些体量足够目前上海别墅市场整体需求消化两三年以上。
这正是当前和今后一段时间限建别墅政策无法回避的一种尴尬——由于别墅土地待开发的存量仍然非常丰富，且开发商存在资金回流的压力，预计未来两年上海别墅市场供应量仍够市场消化两三年。
刚刚过去的一次上海别墅展也印证了这一点：并没有迎来想象中的热闹场面，整个展会上参观人数寥寥，别墅价格也没有出现明显抬升。
“2006年的别墅市场仍将是一个消化存量的过程。”在中房指数研究院(华东)副院长陈晟看来，从一定程度上来讲，这一“界定”政策将会促进独栋别墅的进一步紧缺并影响其价格，但由于目前其标准还没有正式清晰，近期内其影响并不明显。 （文/刘笑一）
关键字：国土资源部,别墅,开发商,房产 |
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