| 业主提前还贷 开发商拒付承诺款 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月24日14:35 上海商报 赵一蕙 |
开发商曾许诺替购房者归还30%公积金贷款 提前还贷后不认余账
近日，记者接到北蔡鹏海小区六七位业主的投诉，称开发商在他们购房时，曾出具了不可撤销承诺书，许诺以每月邮政汇款的方式，替购房者归还３０％的公积金贷款。但是，当部分购房者向银行提前还贷后，开发商却以购房者与银行的合同不存在为由，拒绝支付剩余的款项。“他们当初骗了我们。”业主们一口咬定。究竟事实是否如此，开发商的行为是否合理合法？记者为此走访了当事相关各方。
优惠换来公积金贷款
接到投诉后，记者赶到业主代表所在的现场，只见在吴兴路２４弄的某幢石库门民居里，有六、七位中老年业主围在一张办公桌旁。一位业主告诉记者，这里就是他们所寻找到的鹏海公司现在的办事处。记者环顾了一下，发现这间办公房是一间民居，大概不到２０平方米，设备十分简单，也毫无任何企业标志。
据业主梁先生介绍，鹏海小区地处北蔡五星路，一小部分属于鹏海房地产公司开发，而大部分属于另一家开发商。而现在与自己发生纠纷的，正是鹏海房地产开发有限公司。
梁先生说，现在的鹏海小区的１０２０家住户中，有２００多家居住在鹏海开发的住宅里，一共有４幢多一点的人家。而在这２００多家业主里，有７０多家都是从南京梅山而来的上海人。１９９８年间，现在鹏海小区的开发商到南京宣传楼盘，这些购房者到上海北蔡现场的售楼处看了房子之后，觉得还可以接受，于是纷纷掏钱购房。
梁先生告诉记者，当时，根据他们这些购房者的资金情况，十几万的房款本来可以一次性付清，可是开发商提出了一个出乎他们意料的优惠条件。
“当时开发商说，小区的房价是每平方米２４００元，如果一次性付清房款，可以打８折；如果申请公积金贷款，就可以更优惠，甚至打７折。当时有一些上海人选择了８折，一次付清。我们觉得多打一点折扣也好，所以就接受了开发商的条件。”梁先生介绍说，“开发商要我们付一定的首付款，然后，其余的房款用公积金来贷。他们许诺，他们每个月会替我们承担３０％的还本付息义务，每个月邮政汇款给我们，就相当于在原价上打了折。我们怕没有保证，他们就出了一份永不撤销承诺书给我们，具体返还时，就按照这份承诺书来执行。”
“当初，我们梅山来的人家里，有２１家基本都同意他打七折的做法，收到了这样的承诺书，而有一些上海人，觉得这样做也不错，也选择了这样的付款方式。我们这批人１９９８、１９９９年间陆续买了房子，每个月也拿开发商的钱，也持续了７、８年。”
本来每年年初购房者拿着贷款银行的对账单给开发商鹏海去看，那么就能拿到这笔钱相安无事，可是，事情在今年发生了变化。
提前还贷 不付余款
梁老先生告诉记者，他爱人的身体一直不好，每个月去银行实在力不从心，于是便萌生了提前还款的想法。在２００４年底，他联系到了开发商鹏海公司在鹏海小区所有事务的代表人尤女士，而这位尤女士本人也是鹏海小区的居民。梁先生说，他当时向尤女士表示了提前还款的意向，而对方没有反对的意见，也没有说起什么。所以，等待了几个月之后，在２００５年２月，梁老先生向建设银行提前还清了所有公积金所贷的房款。这样一来，在２００６年初，当然也就拿不出银行的对账单给开发商。于是，在２００６年４月，开发商也就停了给梁先生的汇款。
其实，提前还款的并不只梁先生一家，向记者投诉的６、７位业主，都是提前还了银行的贷款，就被开发商停了这笔钱。这些业主表示，他们中的有些人，想要用公积金账号重新申请贷款买房，所以就必须事先还清原来的贷款。这样情况的人家不在少数。而一旦提前还款，开发商就陆续停了承诺要汇给购房者的款项。
这些业主当然不能接受。业主们纷纷通过尤女士，向开发商理论，可是通过尤女士得到的答复却让他们很失望。
业主们告诉记者，开发商鹏海说，承诺书存在的前提，就是购房者与贷款银行的借款合同，既然购房者已经提前还款了，那么这个借款合同自然也就不存在了。鹏海停了邮政汇款，是有道理的。
开发商见首不见尾
业主们告诉记者，他们通过尤女士，联系到了在吴兴路民宅里办公的金女士，按照金女士的说法，自己就是尤女士的上级，也是鹏海公司的代表。
业主与金女士见面当天，记者对金女士表明身份，询问鹏海公司对于事情的看法。金女士却对记者的所有问题不作任何回应。
第二天，记者来到鹏海小区尤女士的住处，想要询问一些细节时，得到的却是重重的关门声：“媒体找我做什么？”
记者随后来到上海市工商局，查阅鹏海公司的档案。档案显示，鹏海公司的全称是“上海市鹏海房地产开发有限公司”，注册地在南汇芦潮港，注册资金１５００万人民币，在１９９６年成立，经营期限到２００６年１１月结束。
而记者根据这份市工商局提供的公司电话打过去，接线员在电话那头告诉记者，他们是一家叫“钟鼎”的房地产开发公司，不是记者要找的鹏海公司。根据记者在工商局查到的资料显示，钟鼎公司的“企业出资者”一栏中，清楚的显示“上海鹏海房地产开发有限公司”的字样，认缴的出资额在７５０万元人民币。
■专业看法
很难界定是否涉嫌骗贷
美达律师事务所的陈律师认为，１９９８年时，银行的放贷条件较松，而且当时贷款业务有一定的指标，开发商“替银行打工”，替银行拉生意，这样的做法不是没有，但是现在，这种情况不再会出现了。
实际销售房价打折，却用全额房价申请公积金贷款。开发商的行为是否涉嫌骗贷呢？对此，业内专业人士看法不一。
有人士认为，现在也有楼盘打折，但是合同单价是按打折后的房价签订的。如果是实际打折，但是合同上用全额房价去申请贷款，显然用心不良。而陈律师表示，如果当初开发商对这部分申请公积金贷款的购房者开出２４００元的房价，而对另一部分人直接报出较低的房价，并且隐瞒这个事实的话，那么，可以认为开发商是一种骗取银行贷款，把风险转嫁给银行的行为。而照现在的情况来看，他对外界都宣称是２４００元每平方米的单价，只是执行的折扣不同，这种情况就很难界定。
关于这份承诺书，陈律师认为，既然是“无条件”，就意味着开发商有支付的义务。而一位房地产业内人士却认为，承诺书上表明自己的“义务”是一种还本付息的义务，现在既然购房者已经把欠银行的本和息都付清了，那么，这种义务自然就不存在了。而对于业主根据周边房价不到２４００元单价，就判定自己小区虚报价，该人士也不赞同，他指出房地产产品的特性之一，是不同地段和房型，价格完全可以不一样。开发商完全可以认为自己的楼盘值这么多钱，只要买卖双方接受就好。
■其中奥妙
是优惠还是数字游戏
业主们告诉记者，他们买房的时间虽然不一样，但基本集中在１９９８、１９９９年间，而且所贷公积金款项额度在１０万元左右，只不过还款的期限不同，５年、１５年、２０年不等，利率不等，但格式基本一致。
“开发商要我们付个零头，其余的大头用公积金贷款的方式，给他们。其实还是一次付清，但是唯一的不同，就是要通过银行。打个比方来讲，我这一套房子是６１平方米出头，房价是１４６４４８元，开发商让我先现金付掉一个零头，就是４６４４８元，其余的１０万元，我就分１０年付清。”一位姓童的业主这样告诉记者。
根据承诺书来看，开发商对购房者许诺是“在本公司收到贷款银行划拨的贷款的次月起，本公司将无条件为购房人承担其中３０％每月有关还本付息的所有义务。”随后，承诺又具体地写明，“从１９９８年８月至２００８年７月，每月４６８．８元，共计５６２５４．７元。”
而且，在承诺书中有一个印章，“每月２０日领款”的承诺，十分清楚。而承诺书中，在承诺单位的一栏，落款盖章的是“上海鹏海房地产开发公司”，时间为１９９８年８月。
可是，按照承诺书上的推算，这笔“７折”的优惠，实际上还是打了折扣的。记者算来，首付款４６４４８元加上１０万元公积金贷款的７折，实际每平方米的单价在（４６４４８＋７００００）／６１．０２＝１９０８元左右，而比起原来２４００元的单价，实行的折扣是１９０８／２４００＝０．７９５左右，也就是说，申请公积金，所得到的７折优惠，实际上还是近８折，和一次性付款打的折扣差不多。
而一位业主告诉记者，购房后他到北蔡附近的楼盘进行了调查，发现当时周边的门面房每平方米的单价也不过在１８００元左右。鹏海小区有两个不同的开发商买房，鹏海公司卖的是现房，所以２４００元的单价打８折或者７折，而另一家开发商爱法公司卖的是期房，执行的是２４００元打６折，而且可以一次付清给开发商。“我们当时就提出，不要向银行贷款，要像爱法一样，一次性付清，可是鹏海公司不肯这样做。而且我们知道得晚，当时爱法的房子卖完了，所以只能买鹏海的现房了。”业主们告诉记者。
而根据承诺书的内容来看，一套建筑面积在６１．０２平方米的房子，总房价在１４６４４８元，向银行贷款额在１０万元，为总房价的６９％左右，这是根据２４００元每平方米的单价执行的，由于当初公积金贷款上限为７折，所以购房者可以贷到１０万元。而如果依照实际操作中的８折优惠，那么如果购房者通过银行贷款，最多可以贷到２４００×０．８×６１．０２×０．７＝８２０１０．８８元。也就是说，通过采用全额房价进行公积金贷款这种方式，可以多贷到１８０００元左右。而公积金贷款的钱，是直接通过银行，划拨给开发商的。
“他们（开发商）把风险转给了我们，自己多拿了钱，虽然说返还给我们一部分，但是，付给我们的利息依照的是公积金的利率，而如果问银行贷款的话，那么就是依照银行贷款利率，肯定要高出不少。”
关键字：开发商,公积金,贷款,房地产,房价 |
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