| 业主怎样才能获得质量方面的赔偿 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月25日15:16 解放日报 黄可磊 |
作为房屋的最终所有者，怎么样才能顺利解决房屋因质量问题而产生的纠纷呢？在这里我们要了解一个概念：物的瑕疵担保责任，所谓物的瑕疵担保责任，是指售楼方就出卖房屋的质量上的瑕疵所应承担的担保责任。
物的瑕疵担保必须具备以下几个条件才能成立：第一，房屋的瑕疵在该房屋风险负担转移时就存在。换句话说就是房屋风险转移，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自房屋交付时起风险就随房屋从开发商手中转移到购房者手中。因此在一般情况下，业主因房屋质量问题而要求得到经济赔偿的首要条件是房屋的瑕疵应当在交付时就存在。
第二，购房者在购房前不知道房子本身有瑕疵或是有质量问题。如果购房者在购房前已经知道房子本身有瑕疵，则售楼方不负担保责任。所谓购房者知道房屋本身的瑕疵，是指在合同订立时就知道，而不是在其后才知道的。所以，如果购房者在合同订立时不知道房屋本身存在瑕疵，在交房时不论购房者是否知道瑕疵的存在，售楼方均应负瑕疵担保责任。还有一种情况：如果房屋的质量问题属于有一般生活常识的人能够看出的，售楼方可以不承担瑕疵担保责任。
第三，购房者要留心房屋质量的“保修期”，如果新房有质量问题，必须在规定的期间内就房屋的质量问题通知售楼方，超过这一期限没有通知的，房屋质量被视为无瑕疵，购房者则失去主张瑕疵担保责任的权利。依照相关规定，购房者在收房时应当在检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。在约定检验期间的，购房者应当在检验期间内将房屋出现的不符合约定的问题尽快通知售楼方。由于购房者自身原因超过“有效期”再通知对方的，视为房屋的数量或者质量符合约定。双方没有约定检验期间的，购房者应当在发现房屋质量不符合约定的合理期间内通知售楼方。如果双方没有就房屋质量达成保证期共识，购房者在合理期间内未通知或者自收房之日起两年内未通知售楼方的，被视为房屋面积或者质量符合约定。购房者知道或者应当知道提供的房屋质量不符合约定的，购房者不受前两款规定的通知时间的限制。
第四，要获得售楼方的赔偿还有一个前提，就是购房者的房子不是依靠强制执行拍卖而取得的。在依靠强制执行拍卖的场合，房屋的出卖并非出于房屋原来所有人的自愿，而执行机关也不过就是针对该房屋本身进行拍卖，并不能保证知道该房屋的瑕疵。所以，打算购置拍卖会上房屋的购房者要注意这类的问题。
作为购房者，要顺利打赢因为房屋质量带来的官司，就要搞清楚涉及诉讼的房屋是否在交付时就存在质量问题，这种质量问题是不是由于开发商施工不当造成的。业主在房屋买卖合同订立时并不知道也不可能知道房屋存在质量缺陷，这种缺陷只有在入住后才可能发现。只有掌握确切的证据，业主在这场官司中才可能有胜算的把握。
另外，当开发商交付的房屋因质量问题侵害了业主权益的时候，业主还可以要求开发商承担侵权责任，这样购房者可以获得开发商对修复期间内业主的房屋租金损失的赔偿。相关规定有：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房者请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。交付使用的房屋存在质量问题，并且在保修期内的，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房者可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。（作者系本刊法律顾问上海市东方正义律师事务所律师）
关键字：开发商,购房,合同 |
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