| 安家首看性价比 不同收入家庭购房全攻略 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月25日16:6 新闻晚报 赵超 |
相比去年，楼市回调了。但看看房价，算算每个月的薪水，市民仍感到买房不易。车可以不买，房子一定是要住的，有限的薪水内，怎样才可以买到一个理想之家呢？根据不同收入状况，本期为您量身定制了不同的购房计划、置业方案与理想房源，供您选择新家时参考。值得指出的是，过于追求一步到位、大幅透支自身的购买力的非理性购房，肯定会深受其累，但是只要能避免非理性的冲动购房，根据自己的经济实力，选择力所能及的住房，完全可以在不影响生活质量的前提下找到满意的房子。
月入五千 小户型自由生活
小夫妻按揭额1800元
2005年上海职工不同年龄层次薪资水平显示，月收入5000元以内的“无房族”大多为24至29岁的年龄层。他们要么是打算购置新房的年轻夫妻，要么是准备买房自住的单身一族。对于首次置业的年轻人来讲，他们要解决的是能否买得起房子的问题。
夫妻俩5000元的收入中有多少能用于买房呢？夫妇俩每月伙食上的预计消费为1000元，以每人每日10元的交通费算，每月至少需有400元的交通费。再加上每月100元的电话费、130元的宽带费，水电煤费用、物业管理费大概需要500元，各种社交花费、购物、教育、娱乐等再占去1000元，夫妻俩的日常开支计3200元，所以每月承受1800元的房贷压力较为适宜。
单身一族在吃和行方面的开销一般比年轻家庭少，但却增加了房租的开销，如此算来，每月的支出在2500元左右。月入5000元的单身族买房后每月能承担2500元左右的房贷压力。
购房计划小步走
由于踏入社会时间不久，工作年限不长，年轻家庭很难有丰厚的积蓄。因此，父母资助买房首付，自己供贷款的情况较多。小王是某外企职员，月收入3000元，女友在一家广告公司做文案，月收入2000元，均为上海人。毕业两年，目前双方工作较稳定，小两口计划买房，打算结婚安定下来，家人表示愿意给予15万元作为支持。综合考虑家庭的总收入，以及将来添丁和保证生活品质，建议商业房贷月还款额不宜超过2000元，购买总价在55万元左右的紧凑型两房为宜。
首付17万元，小王父母的支持加上自己的2万元积蓄可以应付。贷款额度39万元，其中公积金贷款15万元，商业贷款24万元。由于小两口的预期收入变化不大，因此选择等额本息还款方式，掌握每月的还款额，较为稳当。按照7成20年贷款额度来计算，小夫妻每月还款近1800元。购房后小王夫妇依然能正常生活，未造成太大的压力。
相比较，对于无家人资助的单身一族，买房的压力就大得多了。如果是月入5000元的单身族，起码要工作五年以上，有了较为丰厚的积蓄，才有可能在上海买房。
张小姐大学毕业后独自来到上海，已在浦东张江高科技园区工作了近6年。月薪从3000多涨到5000元，存款也从零慢慢增到15万元。想买个小房子的愿望从进上海第一天开始持续到现在。
根据张小姐的实际情况，挑选总价不高，配套齐全的一房最为合适。房价最好控制在50万元以内，张小姐的存款正好用作首付。银行贷款35万，月还款额2400元，还有2600元用来生活。张小姐目前正处在创业阶段，薪资还有上升的空间，但她毕竟孤身一人在上海，毫无保障，因此选择等额本金还款方式，虽然前期还款压力较大，但还款额会随时间递减，契合了张小姐的实际情况。
根据以上两个购房方案，我们为月收入5000元以内的年轻家庭和单身人士提出一些建议：年轻人买房带有很强的过渡性，不宜追求一步到位。买房是为了提高生活品质，不是增加负担，要量力而行，买自己买得起又住得起的房。
推荐区域
随着大市政、轨道交通的迅速发展，市郊接合部的住宅板块不断崛起，它们以高品质、均价低，成为年轻人买房的首选，松江九亭和南汇周康就是其中的代表。
毗邻闵行七宝商圈和延安东路高架西延伸段的九亭，是松江距离市区最近的板块。九号线开通后只需20分钟即可到达徐家汇。目前，该板块有大量的楼盘供应，三盛颐景园和金丰蓝庭的紧凑二房最适合年轻家庭。均价为5500元/平方米的三盛颐景园近期推出阳光小户型，二房和三房的面积在90至103平方米，总价在49至57万元之间。而西班牙风格的金丰蓝庭为追求高品质生活的年轻人准备的100平方米实用二房，总价55万元，对年轻夫妇相当具有诱惑力。
同样，周康是南汇与浦东接壤的板块，它正以普通商品房的合理性价比来吸引购房者“眼球”，老城镇配套成熟，而一批原在市区开发的成熟发展商的介入，使区域楼市品质与城市发展看齐。靠近三林板块的康城亲水湾坐落于中外环之间，世博会、浦东机场、陆家嘴CBD三大板块的支撑，赋予了地段独特的价值。该案以5800元/平方米的价格入市，二房面积90至100平方米，总价在52至58万元之间，适合在浦东工作的年轻夫妇购买。
月入1万 中等白领的幸福之家
财务状况需节俭持家
家庭月收入在10000元左右的家庭在上海的购房群体中是一个比重比较大的部分。这一类家庭的夫妻双方一般年龄在30岁以上，事业都处在上升通道中。如果没有子女，月收入10000元的生活水平已经是比较宽裕的了，家庭在理财方面比较灵活，收入支配的余地也比较大。假设日常生活支出（包括水电煤、交通、通讯、各类消费等）3000元，每月存款2000到3000元应对不时之需，每月还可以有4000到5000元用于还贷。
也有一部分家庭会面临上有老下有小的窘境，这样的家庭会对夫妻双方的理财能力有一定的考验。子女的教育和老人的医疗都是一笔不菲的支出，夫妻两人节俭一点的话，家庭每月支出一般可控制在4000元左右，除去必要的存款，每月可用于还贷的金额在4000元左右。不过这样的家庭在购房的时候一般有老人资助一部分，可以缓解部分压力。
从家庭月收入10000元的家庭可以接受的房价范围来看，假设按照采用30年按揭，买房之后每月还款4000到5000元来计算，贷款总额在70万元到85万元之间是比较合理的，也就是房屋总价控制在约90万元到105万元之间。如果按照20年按揭的话，贷款总额降低到58万到72万元之间，房屋总价也会相应降低72万到90万元。
置业实例
这个收入水平的家庭购房的时候，由于购房目的和观念的不同，会出现很多不同的情况。比如从外地来到上海工作的王先生夫妇，平时工作比较忙，同时不希望牺牲自己的生活质量，暂时没有生儿育女的打算。
对他们来说，一套位于市中心或者靠近市中心交通方便的小户型两房将会是首选，上下班方便，下班后又可尽享两人世界，由于房型小，总价不会太高，还款压力不大，生活质量也有所保证。即便日后有了孩子，两房也足够用很长一段时间了，可以等到孩子稍大再考虑进一步改善住房。
35岁的沈先生夫妇，孩子快要上小学了，一家三口和父母一起挤在一套两房里。由于孩子大了，平时生活也仍然需要父母住在一起照应，因此考虑买一套三房。虽然三房面积大会带动总价的上升，但是有父母资助一部分。
经过仔细考虑，他们决定购买中环附近有规划轨道交通的舒适三房，环境好，配套全，出行方便，能满足一家人的需求。在首付上，沈先生夫妇的存款20多万元加上父母资助的10万元绰绰有余，一套100万元总价的三房，首付30万元，公积金贷款30万元，商业贷款只需40万元，他们选择20年按揭，每月还款2800元。等房屋交房之后，他们打算将原来的两房出租，每月租金1500元左右，实际每月用于还贷的额外支出只有1300元，一家人的生活可以在很小的成本下得到很大的改善。
推荐区域
在目前的上海房地产市场，总价100万元左右的房源还是有很大挑选余地的，在自住需求主导楼市走向的今天，很多楼盘在设计之初就为购房者做出了充分的考虑。拥有100万元的预算，尽可以在众多房源之中精挑细选最适合自己的房子。
首先看热点不断的浦东地区，不论是南面的三林和北蔡板块，还是东北面的金桥和高行板块，都是受到自住者热捧的区域。其中比较有代表性的诸如三林板块的环球翡翠湾，125平方米的三房总价在100万元左右；金桥板块的证大家园五期，主力两房97平方米，三房116平方米，均价8000元/平方米左右；高行地区第一大社区绿地崴廉公寓，主力三房130平方米，总价在98-110万元。这些楼盘的共同点就是社区规模大，环境优美，配套齐全，虽然距离市中心略有一点距离，但是众多的公交线路和规划中的轨道交通会很好地弥补这一点，三房的总价都在100万元左右，很适合有父母子女的大家庭居住。
浦西选择的余地就更多了，可能有些购房者反而会无从下手，在此笔者提出两点建议：一是尽量选择已经形成规模的居住板块，这些地区往往发展更成熟，环境和配套也更优越；二是选择品牌开发商开发的楼盘，这些楼盘的建筑品质、小区规划、物业管理等方面无疑比中小开发商开发的楼盘更有保障。
最近浦西比较值得留意的有杨浦的新江湾城板块，板块内的东森花园和新江湾城1号作品近期开盘，加上原有的上海梦想和建德国际公寓，可选房源较多。目前这里的房价在10000元/平方米左右，总价100万元以下的两房还是很实惠的，而且从新江湾城的远景规划来看，除了自住之外，保值能力和增值潜力也是相当大的。
闸北的大宁国际社区也是值得关注的区域，拥有大宁绿地这个绿肺的大宁国际社区，除了环境上的优势，同时也是位置上最靠近市中心的一个国际社区。目前区域内在售的明园森林都市和即将开盘的宝华现代城均价都在10000元/平方米左右，可以说，这里的两房是在市区工作的夫妻俩的首选。
年入20万 中环三房享受生活
月按揭7000元觅房
月薪万元左右在上海并不少见,一些白领夫妻目前家庭月收入接近2万元，年收入在20万元左右。这类人群是市场上购买力较强的购房人群。据中原地产卞晓柳分析，这类家庭月收入在2万元左右，但开销也比较大，包括个人保险、为孩子储备的教育资金、日常生活费用等。支出一般占收入的一半左右。这样，这类家庭一年能存下来10万元左右，存上四至六年作为置业首付款，差不多在50万元左右。然后再花20年时间归还100万元左右的贷款，每月还款额在7000元左右，这样对于这类白领家庭来说还是可以承受的。
这类家庭有一定经济基础，一般不是首次置业。同时对楼盘环境要求较高，对价格因素不是特别关注。拥有良好居住环境的高档小区成为这类中等收入家庭的首选。他们大都会选择合理的二房或者是经济型小三房，总价一般会控制在120－180万元左右。
置业实例
李小姐和先生已经来沪工作5年以上，目前，家庭每月固定薪水加奖金收入在19000元左右。另外还有银行活期存款35万元。现在家庭一年实际总收入为24万元左右，夫妻两人平时较为节省，每月开销在7000元左右（其中包括每月2000元房租），年度总支出为8.4万元。家庭总支出占总收入的比例为35％，每年的结余有15.6万元，他们财务状况较为良好。
李小姐想在未来2－3年内在上海购置150平方米左右的房产，他们需要的房产单价如以10000元/平方米计，加之税收与其它费用，至少需150万元以上。假设夫妻双方今后几年收入保持稳定，通过2年的积累，将有近31万元的新增积蓄，加之原先约35万元的存款，共计66万元。
其中，50万元可用于首付款，另外10万元可用于装修，剩余6万元以备今后小宝宝的初步抚养资金。因为夫妻双方均是第一次办理住房按揭，可以享受最高额度为30万元的公积金贷款，剩余70万元选择商业性贷款。贷款期限均为20年。公积金贷款和商业性贷款每月的还款额合计6827.14元。即使加上现在每月7000元的开销，买房后每月仍余6000元，每年能存款7.2万元。如果是买的现房，每月支出就只要1.2万了，每年会有更多存款以应付今后的生活。这样买房，每月的支出较为合理，还能应对宝宝出生后的抚养开支，又能有一定的结余用作投资理财。
推荐区域
联洋是依托世纪公园形成的大型居住社区。该区域目前售价保持平稳，次新房空置率也有所下降。加上贴近世纪公园、依托轨道交通2号线的优势，是较适合自住的社区。
目前板块内以次新房为主，具有代表性的次新房售价11000-14000元/平方米；在售新房售价10000-15000元/平方米。
碧云板块是针对高端客户的涉外居住区，有大量外籍人士入住，生活环境较好。碧云板块开发较早，目前已基本成熟，拥有外籍医院、外籍学校以及小型的体育休闲中心、大卖场等生活配套设施，可满足高层次的消费需求。区域内的各楼盘价格走势平稳，销售率较为稳定。区域的后续供应相对较少，高档公寓的后期升值潜力较大。
区域内在售新盘主要有碧云东方公寓、晓园，均价16500元/平方米；次新房主要有碧云新天地、金色碧云等，均价13000元/平方米。
年入50万 “5＋2”模式实行者
财务盈余宽松买房
年收入在50万元以上的家庭，属于上海高收入人群，这类人群的购房需求一直以来都属楼市高端。他们大多夫妻一方是私营业主，或是外企高管的中年家庭。这样的家庭每年收入大约稳定在50万元左右，家中孩子上学、赡养老人、生活费等支出每月在万元左右，合计下来全年14万元左右。虽然支出颇多，但相比收入来说只占了28%。每年会有大量资金结余。因此，这类家庭购房资金充足，消费力强，基本都属于二次置业者。他们是楼市中高端产品主要购买者。
据中原地产徐汇区域副总监胡敏介绍，这类家庭往往选择拥有景色优美的景观、动静分离的大面积房型、24小时服务周到的物业、良好的人文环境等方面的高档楼盘。另外，这类人群对生活品质要求较高，除了房型有要求外，附近居民层次、学校环境、周边设施等大环境的质量要求也颇高。
目前，“5＋2”的生活模式逐渐被上海高收入人群所接受。所谓“5+2”模式即是在市中心有一套公寓房子，在外环线区域有一幢别墅。平时工作日住在市区里，减少交通成本，也方便工作，到了周末住到郊区的别墅里，与家人共享天伦之乐。“5+2”生活方式成为现在上海人所希望的居住方式。这样生活的家庭既不远离繁华都市，又可享受郊区的山水风光，因此，深受很多年收入50万元以上的家庭推崇。
置业实例
马先生与吕女士均为外企职员，孩子10岁。家庭收入:丈夫35万元/年；妻子15万元/年。夫妻俩都有最基本的三险一金；孩子有意外和住院补贴，目前每月支出10000元左右（包含生活费、保险费、幼托等可预见的项目）。1996年，马先生通过银行贷款在徐家汇购买了自己的第一套住宅，是一套两室户的公寓房，价值100万元。家庭资产中还有股票20万元，存款40万元，5万元基金。
去年，马先生萌生了购买郊区联排别墅的构想，别墅总价在210万元，他把手中5万基金和15万股票变现，加上手头40万元存款，共60万元。支付了55万元首付，贷了155万元商业贷款，分15年还，每月还12871.36元。加上之前每月10000元的支出，每月支出近2.3万元，一年27.6万元，还有22.4万元的结余。这样，买别墅并不会给马先生家带来多少负担。等一年以后房子交付，马先生的生活被很自然地分成了两个部分，一段是徐家汇5天紧张忙碌的工作生活；一段是浦东2天独享的自由自在。马先生的生活变得张弛有度。
汉宇地产分析，这群高收入的置业者买别墅时一般都采取一次付清房款。即使有贷款也不会很多，一般在80万元左右。闵行、松江、青浦、宝山、浦东的传统别墅区中的联排别墅最受青睐。面积在180-250平方米，总价在200-300万元之间。
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松江新城是去年上海市别墅市场的新热点。依靠着新城区的建设和各项交通设施的跟进，以及良好的环境，再加上经济性别墅总价较低的特点，特别为一些有一定经济能力的年轻购房者提供了良好的选择。主要别墅项目有：名仕豪庭、原野花园、蓝色剑桥、星辰园等。
去年别墅市场低迷之际，经济型别墅以其高性价比，低总价的特点，受到了广大中产阶级和希望改善居住条件的购房者们的青睐。在刚刚过去的3月里，闵行区域经济型别墅继续受宠，复地北桥城、合生城邦两个项目占据了大部分成交量。
汉宇地产分析，闵行别墅由于有轨道交通的支持，在别墅市场上有一定的竞争力。特别是经济型别墅，将在今后市场中占有相当的份额。
关键字：楼市,房价,按揭,物业管理,房贷,房租,公积金 |
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