与当初“上海生病，全国吃药”时不同，上海楼市如今的“病”是物业产品市场表现的过度分化，而非房价快涨，“医治”目前国内一些城市房价快涨的“药”并不适合上海。　

　　“上海地产将逐步走向二元化市场，即高端房产成为国际化产品，而中低端房产成为本地化主流产品。”5月13日，中国人民银行上海总部市场处处长王欣欣在公开场合表示。

　　市场的表现却几乎与今年“促进中低档住房消费”的政府目标背道而驰，资本尤其是外资追逐高端房产呈加速状态，中低端房产成交则再遇“失速”困境。

　　以央行加息为标志，政策神经再度进入敏感期。 　

　　“投资者说”

　　与前几年对上海郊区新城的投资热潮截然相反，如今的郊区楼盘在投资者眼中已是鸡肋。而曾经的投资者正急着脱身。

　　“如果当初没有选错楼盘，我现在的资产起码要翻番。”说起自己失败的房产投资，刘涛(化名)颇感无奈。

　　早在2003年，刘就已经开始关注上海楼市，并凑足了资金准备大干一番。就在当初上海郊区起步较早的安亭新镇首批楼盘入市时，刘涛一举买下一套近200平方米的4房2厅住宅及一个底层商铺。

　　从当初楼市的走势及此后两年的火爆看，能在当时有投资楼市的意识，几乎已经成功了一半。然而，刘涛恰恰遭遇“意外”，三年多前出手的大笔投资，被套牢三年。

　　当年郊区“造城运动”中，继松江新城之后，以德式小镇为模板的安亭新镇，依托已有高速公路、快速干道以及未来轻轨R3线的延伸，加上当初该新镇建设被明确为上海市“十五”期间重点建设的“一城九镇”之一，上海国际汽车城重要居住核心工程，一面世，迅速得到投资者的青睐。

　　但出乎意料的是，此后的两年里，眼看着上海许多地区尤其是市区的房价一个劲往上涨，安亭新镇始终不见快涨。

　　2005年新一轮严厉的调控后，安亭新镇的成交即已长期停滞，“网上房地产”信息显示，去年调控后，该楼盘有多期成交寥寥，价格更不见上涨。

　　当刘涛决定转手安亭的房子时，他发现，在安亭前期5000多套房子中，目前已售出2000多套，但真正入住的还不足500户。过高的空置率导致小区目前的居住氛围不足，不能吸引自住者接手，而新的投资者暂时不会进入，房子转手也遥遥无期。

　　一个明显的事实是，在当初投资火爆的上海郊区，像刘涛这样被套的投资者并不在少数，而像安亭新镇套牢不少投资者、出现成交“瓶颈”的楼盘同样不少。

　　更为致命的是，在投资者急于脱身的郊区，调控至今，市场依旧持续低靡，难觅转机。

　　郊区困局

　　郊区楼盘不仅仅是投资者的“滑铁卢”，同时也是开发商的。

　　从2003年上海实施新一轮城市总体规划开始，在以松江新城等为代表区域的带动下，上海郊区成为房地产市场的新热点。2003年下半年开始,上海郊区房产上市项目明显增多，同时郊区土地出让规模和出让价格也开始飙升。

　　此间，许多开发商在郊区投下重资，现已难以脱身，熬了整整一年调控后的市场低靡，如今依旧危机四伏。

　　今年3月的春季房展，或许是郊区楼盘开发商试图破围而集体发力的一次，每平方米售价3000－4000元的超低价楼盘成为当时展会的主流。然而，在经历了3月短暂的“补量行情”后，再度低靡。

　　不久前的“五一”假日房展，除安泰艺邦、莱顿小城等少数楼盘，大部分郊区低价楼盘都没有在假日房展“现身”。

　　易居研究院的最新分析数据显示，影响消费者购房的因素中，64.5%的人选择了交通状况，53.7%的受访者选择的是居住地段，48.0%的受访者选择了房价。“房价/地段”所组成的性价比，取代了单纯的价格成为衡量是否房有所值的标准。而消费者的这种转变恰恰击中郊区楼盘的“软肋”，交通、地段没有竞争力，价格优势没有吸引力，困局似乎难以避免。

　　很多郊区楼盘调控之后的“零成交”仍在持续：南汇区周浦镇汇丽苑四期，2005年8月至今年4月，连续4次开盘共推出673套房源，过去8个月时间内，成交量为零；南汇美林小城一期，2005年6月3日开盘，共推出1482套房源，开盘10多个月零成交；奉贤区的奉德苑，2005年6月27日开盘，推出534套房源，开盘10个月，一套未成交。

　　长期滞销，加上银行还款压力，已有开发商出现生存危机。

　　最具代表性的当属有“周浦镇第一大盘”之称的沈默荷兰园，因长期滞销致无力还款，该盘被贷款银行申请保全，交易停牌。而据知情人士透露，目前已出现类似问题，被银行“严重关注”的开发商并不在少数，危机一触即发，只是暂时尚未浮出水面。

　　压力还来自源源不断的新增供应，加剧郊区市场供需失衡。“网上房地产”显示，5月5日－5月11日一周，全市新开房源共计32个开盘单元面积约44万平方米，上市量比节前一周激增48%，郊环以外3个楼盘，外郊环间的14个，中外环间的7个，内中环间的4个，内环以内的4个，上市量主要集中在郊区。

　　同时，郊区的后续供应数量依然庞大。公开数据显示，2003年~2005年上海共拍卖土地4900万平方米，可建造房屋面积达1.2亿平方米。在这些被拍卖的地块中，外环线外的住宅用地占到70%以上。

　　生存危机更令郊区楼盘开发商投身价格。

　　汉宇地产分析师指出，由于销售长期低迷，代理成本高于佣金收益，部分代理商近期纷纷放弃外环线以外某些楼盘。而外环外地区低迷的市场交易现状，促使当地楼盘进一步积压，将引发该区域楼市更为激烈的价格竞争。 　

　　全国生病　上海吃药？

　　与郊区困局形成强烈反差的是，市中心高端房产受资本的追逐正愈演愈烈，尤以外资为代表。

　　陆家嘴中央公寓销售方所证实的是，摩根士丹利近日再购该楼盘3幢物业，加上此前1幢，一个月不到，大摩仅在陆家嘴中央公寓一个楼盘就投下7亿多人民币。

　　此外，外资对上海高端住宅物业的“吞噬”正逐一浮出水面：2月，一家拥有印尼、美国、香港地区资金背景的基金从ING手中购入盛捷高级服务公寓，成交金额约为1亿美金；3月中旬，高盛以7000多万美元买下虹桥花苑酒店式公寓；3月底，一中东资金通过基汇资本以6亿元人民币整体收购翠湖天地一栋物业。

　　楼市郊区与市中心的反差，实际上正是中低端房产与高端房产市场表现的差距，值得注意的是，这种差距呈拉大趋势。

　　宏观调控的大方向是鼓励中低档住房的自住消费。显然，上海当前的楼市走势与此背道而驰。

　　5月13日，王欣欣在由上海市信息委旗下机构举办的房地产论坛上表示，4月27日中国人民银行(央行)将贷款基准利率上调0.27%，是个具有象征性意义的举措，即表示如果房价上涨遏制不住，那么央行可能再会有新的政策出台，而这可能使上海地产处于一个不利地位。

　　上海市政策研究中心相关负责人也向本报记者表达了类似的观点，该负责人认为，目前上海楼市还处在调整恢复过程中，如果再受政策影响，市场很可能继续下行。“但与上一轮调控前，上海房价一路领涨不同，如今是北京、广州、深圳为代表的城市房价快涨，一旦中央对此再出调控，会出现‘全国生病，上海跟着吃药’的情况。”

　　而与当初“上海生病，全国吃药”不同的是，上海楼市的“病”是物业产品市场表现的过度分化，而非房价快涨，“医治”目前国内一些城市房价快涨的“药”并不适合上海。上一轮调控后逐渐积累的政策敏感，让上海楼市再遇生死关口。