| 直面“国六条”上海楼市何去何从？ |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月26日13:52 上海商报 |
去年的“国八条” 成功地在全国范围内调控了地产投资增速和土地供应，尤其是上海，房价暴涨得到了有效遏制。进入２００６年，上海楼市似乎进入了一个令人欣喜的状态——成交量回升，价格微幅上扬。除了感性希望房价越便宜越好的购房者，各界都对这样的现状甚为满意。正当上海楼市春意渐浓时，央行加息、国务院出台“国六条”，接踵而至的新政让人不得不想起去年此时。难道新一轮的宏观调控果真由此开始了吗？“国六条”将给上海楼市带来怎样的变化？
新税收政策实质是什么？
相比而言，就调控房产市场来说，税收政策出台造成的影响，远远比金融政策带来的影响大得多。去年的几大税收政策及其给市场带来的影响人们应该记忆犹新。先是非普通住宅的契税翻倍增加，紧接着是两年内转手需要支付５．５％全额营业税及附加，别墅三年内转手需要支付４０至６０％不等的物业增值税等。随着全额营业税的征收和其他行政管理措施的出台，上海楼市出现急冻状态，对开发商和二手房东而言，这段经历也许是终身难忘的——成交迅速归零、多数楼盘数月不开一单、割肉降价也无法刺激购买。那么，在今年的“国六条”中，国务院明确而详细地表示需要“完善住房转让环节税收政策”，不由得让人心头一紧：到底会“完善”何种税种？力道如何呢？
政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切地加大首付比例的信贷政策是不可取的，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如８０００元／平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于这一价格的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。
所谓“完善住房转让环节税收政策”，即二手房买卖流程中的税收，目前，该流程中尚有物业增值税、个人所得税尚未正式开征。对于增值税，业内普遍认为开征的可能性不大。因此，“国六条”出台后，绝大多数业内人士都认为这是指二手房交易的个人所得税，其中一大理由是无论国务院还是国家税务总局，在去年一年间，都多次公开重申了该税种在税法上是早已有之的，如若开征，实属正常。但是也有业内人士分析认为，由于任何税收政策对楼市的影响都可谓“立竿见影”，因此分析税收动向时必须谨慎；不过该人士同时也透露，他已从某些渠道获得了“所得税将于６月一定出台”的信息。
综合各方评论，个人所得税成为本次宏观调控中最有可能出台的税收政策，但是税收是整体化的政策，地方会出台什么样的细化政策最为关键，对楼市产生的调控力道如何，也需要看细则的具体规定。
通过信贷调控可能不大
“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”在“国六条”第二条中，调控的三大传统杠杆税收、信贷及土地政策被一一提及，远比去年的“国八条”详细，被社会各界称为是“国六条中最值得玩味的一条”。
由于４月底，房贷刚刚经历了加息新政策，５月楼市又频传大幅度提高首付的传言，因此，三大杠杆中，人们最关心的当属信贷。
但是，从市场现状来看，通过大手笔的信贷政策来调控楼市，无论在全国范围内还是上海地区，其可能性都不大。首先，就调整利率来讲，４月底的加息使贷款利率上调了２７个基点，但是存款利率却并没有变化，对比后可以看到，现在存贷款利差已经扩大到历史最高位了，进一步扩大的可能性不大，除非央行在后市进一步上调存款利率。
第二，也不可能过分控制贷款投向，因为房地产信贷对于银行来说向来是最优良资产之一，因此，期望银行对房地产投资这一块进行规模控制，对房地产消费的住房抵押贷款进行控制也难以实现。
第三，大幅提高贷款首付比也不可行。这打击的实际是真正需要买房的普通居民，即使这个政策目前盲目出台，经过一段时候肯定难以执行下去。降低“首付比”就是因为一般老百姓买不起房子才出台的政策，提高首付比只会让更多的老百姓买不起房子，业内分析：“如果真要出台相关政策，将首付最底线严格控制在３成是最合理的，既不会严重打压自住购房，又可以让一部分小本投机者出局”。上海多数开发商也表示，如果上海真的要提高首付门槛，对刚进入恢复阶段的楼市无疑是非常大的打击，除非限定首付不少于三成，因为多数开发商现在就是在按照最高可贷款比例来售楼的。如果首付门槛提高到四成甚至更多，上海楼市将会新伤旧伤齐发作，大量房源卖不动。
城市拆迁规模不会被严控
“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。”主要是针对城市建设和动拆迁力度的，与“国八条”中“严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量”的表述相比，今年对动拆迁规模的调控应该说是温和的、非一刀切的。
统观全国，应该说，近年来房价过快增长与各地大规模拆迁不无关系，部分城市盲目地大拆大建，制造了大量被动性住房需求。早在两年前，一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到６０％，显然，这种“不计成本，大拆大建，以地生财，透支未来”的建城方略，是与科学发展观背道而驰的。同时，这也造成了被动性住房用地需求过快、过量增长的后果。
上海似乎和多数城市有所不同，作为一个经济迅速发展的国际化大都市，大规模的城市建设可谓是形势需要，尤其是这两年，为配合２０１０年世博会的顺利举行，各项市政、道路建设都处在高峰阶段。另外，全国各地以及境外，有越来越多的人选择在上海创业、安居，客观上要求上海的城市规模进一步扩大，各项配套也要适时跟进。因此，业内人士分析，上海的城市拆迁规模和进度基本符合人口增长、城市发展等客观因素，相关调控的力度应该不大。
另外，导致“被动性住房需求”快速增长的原因并不止于拆迁或者盲目拆迁。所谓“被动”，实际上就是在别无选择的情况下选择自己本不想选择的方式。最近许多媒体都在讨论“房奴”的形成与担当，我们不难发现，许多人并非甘当“房奴”，这些“房奴”之所以被动，一方面是高房价导致的，而另一个更重要的原因是目前的住房结构不合理，以至于许多人买不到适合自己的房子。比如开发商不愿意建造小户型，实际上变相地造成了人们对大房子“被动性住房需求”的增长。因此，可见上海推进住房保障体系建设及其所体现的调整住房结构的意图，会被进一步贯彻实施，地方细则也会相应出台。
力推中小户型房建设
位居六条之首的是“调整住房供应结构”：重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。就目前的市场状况而言，这一条款对于深圳、北京来说也许有比较大的影响。而事实上，该条款在去年的“国八条”就有体现，即为“大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设”。为了回应去年的“国八条”，上海去年加大以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，上海的住宅结构调整在去年一年中已经有了明显的进展。
另外，据建设部政策研究中心处长赵路兴介绍，国家将对新开工的住宅建设项目采取“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。具体地说，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先作出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重，也会作出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。
“网上房地产”亟待完善
“国六条”中，行政手段被一如既往地重申，“进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为”，这一条款中，国务院把调控的重点放在了开发与销售环节。
不难看出，这是政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。而在上海，２００４年推出的“网上房地产”就是一个全民监管的过程，开发商需要在网上公示项目规划、交易数量与价格。经过一年多以来的多次改版，“网上房地产”已经有了不少的改进，保留房源、囤积房源以达到哄抬房价的现象已经得到了有效的遏制。去年，相关部门还重罚过一批通过虚假交易囤积房源、虚假价格哄抬房价的开发商，在封盘禁销、撤销开发商及销售商相关资质的重罚之下，上海楼市更是平静了不少。
不过也有不少人认为，市民及相关部门监管楼盘销售过程的“网上房地产”仍然存在着不少漏洞，比如规划中的同一期房源却可以不同时预售，开发商可以通过分幢领取预售许可证的方式放缓销售进度；销售均价过于混乱，有些开发商提供整盘销售均价和进度，有些开发商则按预售证上的同一批房源提供均价和进度；政府部门的监管力度不大，一些奇高撤销率或非正常交易常常隐藏其中，对于人们的疑问，售楼处用种种理由搪塞，而“网上房地产”的咨询部门则往往表示不知情。对此种种，业内表示，目前上海尚未进入房价上涨周期，这些弊端都不明显，但若有一天，上海的房价进入下一轮上涨通道，这些隐患将成为部分开发商投机、违规的途径。
廉租体系将进一步扩容
“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这一条中，国家首次较为系统地明确了解决低收入家庭住房的４条路径，即廉租住房、经济适用房、二手房和租赁房。与此前调控政策相比，新条款更强调了解决低收入者住房问题的迫切性。
在这四条途径中，最契合目前的社会保障体系的当属廉租房，而上海的廉租房政策在全国也是领先的。从１９９９年起，上海便开始积极推行廉租房制度，到现在为止已经数度扩容，目前，家庭人均居住面积不足７平方米、家庭人均收入低于３００元的家庭可享受廉租政策。
据上海市房屋土地资源管理局有关人士表示，截至今年４月底，全市符合廉租条件累计登记２００８３户，已有１９３２１户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的９６％。其中实物配租３２０户，租金配租１９００１户。
而今年，本市的廉租政策将进一步完善，据悉，廉租房的受益人群将有可能从目前的双困户家庭扩大到单困户家庭，也就是人均居住面积没有达到７平方米，但是月收入高于每人３００元的家庭。而针对一些买不起商品房、住不上廉租房的低收入、居住困难市民，知情者透露，上海正在拟订新的优惠政策，具体可能有三种情况：租住公房的，将采取减免租金方式，且减免幅度较为可观；居住在已购公房的，将给予租金补贴，但补贴不如廉租房那样优惠；最后一种是租售并举，可能在中低价配套商品房中拿出一定比例，采取以租代售等形式供应给困难户。＇
信息准确化道路依旧漫长
目前，我国房地产统计和信息披露制度陷于尴尬境地，如北京市建委与北京市统计局的统计数据有差异，同时，国家统计局与北京的统计数据也不一样。“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向”，便适时地纳入了“国六条”之中。
全面、及时、准确地发布市场供求信息是非常必要的。公开、准确的数据不仅仅给购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助开发商进行投资开发方面的合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。目前房地产市场上的各种舆论纷起，而且有些所谓的专家或者开发商的舆论是错误的，存在误导市场和政府决策的可能，房地产市场舆论的作用非常大，一定要坚持正确的舆论导向，才能合理地引导当前的房地产市场，否则可能造成整个市场的不理性和恐慌。
但是，由于技术和其他方面的因素，无论是地方还是上一级政府，要做到公开数据准确化却是十分困难。就如一位业内人士表述：谁的数据都没有错，关键在于技术操作标准不一样。比如说，有些工程分期分数年开发，一些统计部门就连续数年将纳入“新增开工量”中，出来的数据当然无法准确。
从市场层面来看，“国六条”公布到现在已经有一段时间，这期间，上海的房产市场除了泛起小小的涟漪外，大势依然平稳，“进一步”的宏观调控过程中，是否会有重拳落到上海，业内的分析、猜测都不是最终定论，关键还要看上海如何出台地方细则。
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