| 一套房割成九间堂租给年轻房客 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月26日14:6 上海商报 朱楠 |
单间月租６００元至１８００元不等 投资回报率极高但存管理隐患
“面积较大的毛坯房，有人拿很低的价钱租下来，装修好，一套房分隔成五六间甚至更多，出租给年轻租客，类似于市面上的‘白领公寓’，很受欢迎，投资回报率也相当高。”按照中介的说法，类似这样的操作已成为一种新的投资方式，不仅是在一些投资客中非常流行，甚至出现了专门从事这一行当的公司。随后，记者对几套不同的新兴“白领公寓”作了一次实地暗访。
房客身份需要“过滤”
“李先生啊，我们这里有个小姑娘想租房，你过来带她看看房子吧，就她一个人住。”在一家握有这种房源的中介公司，记者声称要租房，于是中介人员就把房东李先生约了出来，并告诉记者，李先生并不是真正的房东。他属于一家公司，该公司从业主手中租下毛坯房，装修后作为“二手房东”招揽租客。而李先生是替专门负责招揽租客、带租客看房的工作人员。
按照中介人员的说法，他们给李先生推荐租客时，会先在条件上筛选一下，“因为他们招租客也是很讲究的，只租给有较好的职业、作息时间正常的单身年轻人。”
约５分钟后，记者在浦东张杨路上的国际华城门口见到了如约而来的李先生。这位李先生先是将记者上下打量了一番，然后笑嘻嘻地问记者：“请问小姐是做什么工作的？”记者自称出版社的编辑。李先生点点头，显出很满意的样子，“不好意思，我也不是探听你的隐私，而是为了以后公寓里每位租客的安全，也为了便于管理，所以我们一般只把房子租给有较好职业、学历、素质都比较高的客人，并要求租客提供学历证明、工作证明、身份证复印件等资料，希望你能谅解。”
面积虽小“五脏俱全”
随后，李先生带领记者和中介人员进入国际华城小区。小区内管理相当严密，每一个人都必须持有门卡才能进入楼宇。记者跟随李先生来到位于主楼１３楼的一套房内，中介人员告诉记者，这是小区内位置最好的一栋楼，可以俯瞰小区全景，窗外就是中央绿地，因此称为“主楼”。
一进房门，屋内的总体感觉并不是十分拥挤压抑。正对总门的是一扇紧闭的房门，李先生说这是由一个露台改建成的房间，原本是一个所谓的“空中花园”，大概有四五平方米，已经租出去了，租金每月８５０元。这套原本是三室二厅二卫的物业如今被隔为６间，除了正对着总门的那间外，客厅也被隔成两间，月租１０００元，已有租客入住。其余３间都是原本就有的正规房间，两间朝南，一间朝北，每个房间都配有一张双人席梦思床、一个三开门衣柜、一张写字台、一个电视机柜。
李先生说，所有房间都配有电话线接口、宽带网接口、有线电视接口和中央空调出风口。正规的３间房租金比较贵，主卧月租１８００元，朝南的次卧月租１５００元，朝北的次卧则是１３００元。“如果你真的想租，我可以给你房间里另配一个电视机，但是你不要告诉别的租客，别的房间都没有的。”
水电煤每月“打统账”
记者在整个房间内细细参观，看见原本的餐厅现在为所有租客共用，与共用厨房相连，摆放着一张可供６人进餐的玻璃餐桌和６把椅子，客厅内还有一台饮水机。李先生说，饮用水是由他们公司提供的，租客可以尽情饮用。“我们还有一套房子，５个人一天能喝一桶饮用水，真是吃不消。”
厨房内各种设施都很齐全，还有一台双开门的容声冰箱和一台微波炉。“锅碗瓢盆都是各买各的，我们不给你们配，因为也有人不烧饭的。”两个共用卫生间都比较大，都是淋浴，还配有一台海尔“小神童”洗衣机。每个房间和客厅都铺着复合地板，客厅墙壁刷成淡蓝色，房间则刷成淡粉色，可见房东装修时也花了一番心思。
“这么多人合租，水电煤这些费用怎么缴呢？”面对记者的提问，李先生说：“这里是‘打统账’的，物业管理费、水电煤、清洁费所有包括在一起，每个人每个月缴３００元。”当记者表示太贵时，李先生介绍道：“其实主要是中央空调电费很厉害，还有每周一次都有专人来打扫房间的公共部分。你们如果想平摊也行，可以先预缴３００元，到时候我们会把单子给你们看，你们再平摊，其实到时候你们算算也差不多，反倒是‘打统账’方便，如果超出３００元，由我们公司来贴。３００元跟房租一起缴，‘缴三押一’，跟一般租房一样。”
当记者看完房子准备离开时，正好这间房子的一位租客回来了。这位年轻女孩大学毕业没多久。李先生说，入住的３位房客都是女孩，“五一”期间她们还一起出去玩呢。
■算账
二手房东５年净赚２０万
记者为“三得房产”算了一笔账，国际华城一套三室二厅的房子面积在１６８平方米，业主当时若以单价９０００元／平方米买进，总价约１５１万元。如今若以每月３０００元的租金租给“三得房产”，业主的年租金回报率仅为２．４％。以记者参观过的那套房屋为例，６位租客一个月的租金共为７４５０元，除去每个月付给业主的３０００元租金，“三得房产”每月可净赚４４５０元，６万元的装修费１３个月即可收回。与业主签订３～５年的租赁协议，“三得房产”可有２～４年的“净赚期”，一套房子就是１０万～２０万元的纯利润。真可谓是一笔典型的“借鸡生蛋”好生意。
“不过，房租稍微贵些的房子，一时找不到租客，空关着我们就要赔钱了。”李先生说。
■观点
政策擦边球存在隐患
物业管理专家、上海业伟咨询公司的刘生敏告诉记者，《上海居住住房屋租赁管理实施办法》第八条明确规定，租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于１０平方米，或者人均使用面积不低于７平方米。同时，租赁时间低于一个月的，应看作旅馆经营，应当有相应的营业执照和必要的手续。另外，小区物业公司对出租房屋也有管理和监督职责，如果业主或租客有违反业主公约或相关法规、条例的行为，物业公司有权劝止，并向当地房地局或当地警署汇报。值得注意的是，如果租客违反了业主公约或其他法律法规，业主同样要负连带责任。
据记者了解，在上海出租房产，需要去办理登记及缴税手续。虽然在实际操作中，这一步骤多是以房东自主缴纳为主。但这样改建后的出租房，房东出于种种考虑，多半是不会去履行手续的。可以说，这一现象是投资房东为了抵御房贷压力，或者纯粹为了追求高额回报而自发出现的一种“擦边球”手段。这样的操作，虽然看起来各方各得其所，但是脱离了正常的监管，还是存在一定的安全隐患。尤其是多人聚集在一起，仅依靠房东简单的条件过滤，并不能有效保障租客财务及其他方面的安全。
不过，既然市场存在这样的需求，就证明这样的现象有其合理性。对于有关部门来说，应该引起关注。
租下投资客手中房源
记者从李先生口中得知，他所属的公司其实就是一家名为“三得房产”的房屋中介，老板是个温州人，认识很多在沪炒房的温州投资客。“从去年开始，上海楼市就一直不好，很多温州人手上有十几套房子卖不出去。我们老板跟他们熟，就把这些投资客手上的毛坯房租下来，签了３～５年的协议，帮他们招租经营，装修分隔也是跟业主协商好的。在盛世年华我们有十几套这样的房子，在东方城市花园、人民广场附近的水景苑等好多个楼盘也都有我们公司的房子，你要是有朋友想租，可以找我。”
李先生告诉记者：“人民广场那边有一套房子，是业主自己装修好的，三室两厅就分隔成５间，装修非常好，最大的一间月租２８００元。”
记者又问：“那你们公司给房东每个月的租金大概有多少呢？”李先生表示，具体多少他并不是很清楚。
“三室二厅大概一个月３０００元是有的吧？”记者试探着问道。李先生点点头，笑而不答。
“那业主一般买进时花了多少钱呢？你们装修一下花多少钱呢？”记者再问。李先生回答，业主买进时机不同，价钱也不一样，他们公司这批房子的业主很多是在单价八九千元的时候买进的，一套房子的装修花了６万元左右。
在盛世年华小区内，李先生又带记者看了一套房子，与国际年华那套房子的格局和装修风格基本一致。这套三房二厅二卫的房子也被分隔成６间，现在只有２间租出去，可选择的空间还很大。
囤房不卖“以租养房”
看完了李先生公司的房源，中介人员又帮记者联系了另一套盛世年华小区房源的房东。中介人员告诉记者，房东是江苏南通的一个投资客，“她手上有十几套盛世年华的房子囤着不肯卖，都是楼市好的时候陆陆续续买进的，现在卖掉虽然也有得赚，但是经过楼市最高峰的人，有谁不想卖个更高的价钱呢？现在用租金还贷款基本是没有问题的。”
在业主“田姐”的带领下，记者来到她位于２３楼的一套房子。一进门，记者的第一感觉就是进入了旅馆。这套面积约１５０多平方米的三房两厅被业主分成了９间。从客厅往里看去，狭长的过道两边共有６个房间。与客厅相连的阳台被分隔成两间，每间只能放下一张小床和一个简易衣橱，每间租金高达１０００元。储藏室、衣帽间、客厅也被隔成几个四五个平方米的小房间，月租金也在６００元～１０００元之间。其余几间比较正气的房间月租金在１２００元～１８００元／平方米之间，但至今都还没有租客入住。
中介人员悄悄告诉记者：“房东挺黑心的，上次跟我说，阳台上的房间月租金８５０元，这次就说是１０００元。她还专门找了个南通老乡，替她管理盛世年华里的十几套这种出租房，负责带客人看房、签约。”
“田姐”对记者说，水电煤费用所有租客按人头平分，“住在这里的年轻人一般都是看中小区的环境好，还能认识很多同年龄、同层次的人，人多热闹一点。我听说，这间房的一男一女两个租客现在好像挺热络的呢！”她向记者眨眨眼睛说道。
关键字：装修,中介,租房,二手房,物业,租金 |
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