| 虹口二手住宅成交量有所下降 租赁需求旺盛 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月26日16:8 上海商报 赵一蕙 |
性价比高 市场消化迅速
虽然５月份历来是楼市销售旺季，但是由于虹口区作为中心区域，总体房价较为高端，所以新房市场还是稳定在４月份的水平，并没有出现大热的情况。而同时，由于部分新盘选择在５月出手，所以，对当月虹口区二手房销售的冲击较为明显，二手住宅成交量有所下降。另外，由于租赁需求旺盛，租赁的价格一直较为稳定，而投资需求有趋缓的迹象，意向客户较多，成交不明显。
新房新增供应量明显
瑞虹新城二期６月交房引来关注，由于５月份是新盘推出的旺季，所以本月虹口区的新房供应量较为充裕，共有１０９５套，达到这几个月来的较高水平。其中，由于新开的楼盘集中在鲁迅公园板块，所以该板块依旧是新房供应量的中坚力量，达到了５４３套。而北外滩板块，也有３５０套的供应，尤其是位于大连路、昆明路的旭园，于４月中旬推出了１４９套房源，为北外滩新房供应了不少房源。其中，此次该楼盘推出的房源１房到３房面积均有，从８０－１６８平方米不等，此次推出的房源还有４套复式房型，面积约在２０５－２５０平方米。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
而据悉，５月份，虽然有些楼盘没有推出新盘，但蓄势待发，比如瑞虹新城二期的２栋楼和爱家豪庭，据了解看房者较为踊跃，预计虹口区的新增供应在下月还会有上升。
汉宇地产大连分行的李经理告诉记者，在众多新推盘中，尤其以将在６月份交房的瑞虹新城二期的２栋房源最为抢手。虽然该房源要在在６月交房，但是最近意向客户很多。据中介估计，目前新推的瑞虹新城二期房源，售价在１５０００元／ｍ２。
二手房新盘冲击 成交量缩减
李经理告诉记者，虹口区的投资客与自住客均占到了一定的规模。而进入５月以来，由于受长假、人民币升值、股市上涨等其他因素的影响，一些投资客转而把资金投作他途，投资需求有所趋缓，而与此同时，受到周边新盘的抢滩，所以二手房销售没有上月来得顺畅，这些原因均导致本月的二手房成交量有所下降，有近２０％的跌幅。
中介表示，虽然溧阳华府、爱家豪庭等楼盘开盘在２、３月间，最热势头已经过去，但是，由于５月份的假日楼市，楼盘的宣传规模不小，吸引了不少客户问津。尤其是将于近期推出２６０多套新房源，位于物华路的爱家豪庭，以其报价在１４０００元每平方米，１５％浮动率的明显价格优势，吸引购房者的眼球。
位于四平路的溧阳华府均价在１４０００元／ｍ２左右，其中低层房源达１２１００元／ｍ２，导致一些客户流向新房市场。而瑞虹新城二期的二手房价格在１５０００－１６０００元／ｍ２之间。由于新房价格较低，且一些购房者往往不愿购买二手房，所以成交量有所下调。
中介告诉记者，近期门店的挂牌量有所上升，甚至有些业主主动来到门店挂牌，而整体二手房买卖成交量有所下降，但是这种情况并没有导致成交价格的下调，而是稳定在４月的水平。究其原因，中介表示，这种需求的减少主要体现在投资领域；而自住客会比较之后，再进行选择，刚性需求的存在是必然，所以李经理对于后期的二手房市场仍表示出信心。
不过，李经理表示，鲁迅公园和北外滩板块投资需求虽然下降，但是，在虹口的曲阳、凉城板块，受自住需求影响，最近二手房成交还是比较活跃。尤其是曲阳板块的东方飘鹰花园，该案位于曲阳路、近四平路口，小高层，近来市场交易情况良好。李经理告诉记者，东方飘鹰在曲阳板块中，所处的地理位置较好，售价在１２０００元／ｍ２左右，性价比较高，所以一有挂牌的话，市场消化很快。比如，最近成交的一套房源，面积在１４５平方米，３房２厅２卫，１７０万元上下，下家一听到消息，就立刻看中。
租赁
市场回暖投资客涉足
虹口区最近的租赁市场回暖不少，优质房源比较抢手，吸引不少投资客转向租赁投资，收取租金回报。李经理表示，投资客目前的动向，一则表现在购买二手房的比例减少，二则体现在转而投向租赁市场。
据介绍，名江七星城等北外滩高端楼盘一直以来是投资客偏爱的领域，可是最近，投资客的偏好发生了变化。名江七星城遭遇房东“跳价”之后，市场反响趋于平淡，究其原因，在于其房型大，总价高，一些投资客难以找到接手的下家，所以不愿冒风险。李经理告诉记者，现在投资客关注品质较好的小型房源，单价稍高无所谓，关键是要能够找到租客，以期租金保证。
李经理说，他们目前积累的投资客户还是不少，而提出这样要求的客户占到了相当的比例。就目前的状况来看，瑞虹新城还是符合他们条件的，因为虽然单价高，可是租金也较高，而且房型较小，资金回笼方便。目前，处于临平路的瑞虹新城二手房，二房面积在８０平房米左右，月租金在３０００－４５００元左右，可谓自住投资两相宜。
在２１世纪不动产虹口区的加盟店，其招牌上写着“本店有大量租客，需要房源”。而在另一家中介，工作人员告诉记者，这里比较热租的楼盘是在周家嘴路、靠近飞虹路的虹叶茗园。这里的３房２厅２卫的房源，月租金在２０００－２５００元，由于地理位置较好，所以租客比较多。而在大连路、新港路的汇山大楼，也是热租的楼盘，目前，最热租的２房面积在７５－９０平方米不等，月租金在１８００－２０００元左右。据中介透露，由于租赁市场火爆，最近有些投资客，看中了虹口区的某些热租楼盘，于是委托他们寻找到好房源后，进行分割，再把分隔后的房源委托中介寻找租客租出，从而赚取相当可观的租金。这已成为一些投资客的新偏好。
相比较租赁市场的火爆，酒店式公寓显得问津者多，买者寥寥。中介分析，上个月虹口区新推的酒店式公寓推出后，积累的老客户表现并不活跃，酒店式公寓税费高，物业管理费用也高，加之目前政策不明朗，风险较大，所以酒店式公寓的情况目前不如想象的乐观。
焦点个案
瑞虹新城二期
瑞虹新城小区地处临平路，临近四川北路、北外滩，生活配套比较齐全。此次推出的瑞虹新城二期新房源为１５、１６两座，将于６月份交房。据中介估计，虽然目前售价没有公开，但依据行情，应该在１５０００元／ｍ２左右。房型以２房、３房为主，面积在１００－１８０ｍ２不等。中介称，虽然没有正式开盘，但是，看房的人却很多，有些已经有了购买意向。
虹叶茗园
该房源位于周家嘴路飞虹支路，占地１２万平方米，主要为高层、小高层。目前其豪华装修、面积在１５０平方米左右的３房２厅２卫，挂牌月租金在４５００元左右，而３房２厅２卫、１５０平方米左右的毛坯房，月租金在３０００元左右。中介介绍，该房源之所以吸引众多租客，尤其是白领人士的垂青，是由于位置正处于Ｍ４临平路站口，业主只需乘坐一站路就可到达北外滩。而附近配套设施比较完善，有复兴中学、华师大附中、家乐福、易买得超市、新华医院、第一人民医院等，周围便利店众多，租赁行情看涨。
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