| 普陀二手房“跳价”骤减 观望浓重 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月26日16:15 上海商报 顾英 |
新房
海上名庭销售神速
普陀区的新盘市场一直保持着稳定上升的趋势。２月上半月，全区住宅成交量为１６６套，而４月下半月的成交量则上升到了７８６套。４月下半月该区的新建住宅成交均价为９３６７元／平方米。 ( 更多房产之窗楼盘资讯>>> )
４月下半月，真如板块表现突出，该板块以２８９套的成交量，首次成为区内成交冠军，比４月上半月上升了１０９％。而支撑此成交业绩的主要是位于梅岭北路上的海上名庭·泊树湾。据交易中心的备案数据显示，该盘半月成交了２８０套，几乎包揽了板块成交，同时也成为整个普陀区的销售冠军。
万里板块成交量居于区内第二名，半月共成交２３６套，成交均价为９０２７元／平方米，比上半月下跌了１６３元／平方米。板块内值得关注的是中环凯旋宫和万里雅筑。万里雅筑因去年宏观调控初期首先降价促销而成为知名楼盘，而４月，该盘推出了３幢楼，据悉是小区内景观比较好的位置，目前价格已经比前阶段上调了２００元／平方米，也是春节以来板块内带头上调价格的小区。从成交业绩来看，价格上调并没有影响该盘的成交，到４月底为止，该盘新推房源已经去化了９０％以上，而４月下半月就销售了１０９套，成为普陀区成交量的亚军。中环凯旋宫走的是豪宅路线，是万里板块诸多中档楼盘中惟一以豪宅定位的项目，销售价格在１８０００元／平方米。该盘自今年１月开盘以来一直稳定销售，每月成交数量都在２０套上下，４月成交２５套，到４月底，推出的２８０余套房源已经去化了５０％，其销售策略和业绩非常值得市中心豪宅开发商研究和参考。
长征板块４月下半月共成交１３６套房源，其中金沙雅苑四期占了１０５套。据悉，该盘的在售房源中，楼层与景观比较好的都已经售完，目前只有一、二楼还有９５平方米的２房。
二手房
“跳价”骤减 观望浓重
普陀区的住宅市场按环线分，可以分为内环以内和内环以外两大区域，中原地产普陀区区域负责人吴天浩分析表示，５月以来普陀区整体走势平稳，成交量较３、４月份略有下跌，但幅度不大，价格也与４月持平。关于成交下跌的原因，吴天浩认为是由多方面因素导致的：五一长假期间的几个新房展会拉去了一部分客人；假日许多房东都外出旅游，就算部分买房人想乘节假日看房或具体洽谈也没有机会；长假结束后本市就持续阴雨，看房量比天气晴好时有明显下降；而最微妙的原因则是４月２７日央行加息政策的出台，一些本来就有些犹豫的买家再度进入观望状态。
内环以内的二手房主要集中在长寿路沿线和中远两湾城板块。中原地产秋月枫舍店负责人劳瑞芳表示，由于受到上海整体走势及３月份成交火爆的影响，４月，区域内房东“跳价”现象十分常见，“跳价”幅度在５％－１０％。但是随着４月底的加息和本月新“国六条”的出台，跳价现象已经明显减少，“在上海地方细则出来之前，买方的观望心态明显加重，他们认为国家继续调控的意向十分明确，上海房价就算不跌，也不会涨，等一段时间没问题。当下家不想加价时，‘跳价’就失去了意义。”据了解，区域内长寿路沿线的次新盘房龄基本都有３年左右，集中抛盘的现象已经很少了，而苏州河沿线的中远两湾城和新湖明珠城则在本月继续活跃。中远两湾城４期近期刚刚交房，楼盘至地铁２、３号线步行大约在１０分钟左右。近期成交的毛坯房价格保持在１．１万元／平方米左右。由于小区环境和规划较好，新湖明珠城一期的二手房价格要高于中远，毛坯房成交价基本在１３０００元／平方米上下。
内环线以外的曹杨、长征、真如等板块的二手房市场和新房市场并驾齐驱。吴天浩告诉记者，目前在二手房市场上比较活跃的当属金沙雅苑三期和祥和名邸。前者２００４年推出一手房，２００５年上半年陆续交房，由于一手房东有不少投资客，因此交房后许多房源都陆续进入二手市场，目前该盘的成交价格，毛坯房在９０００元／平方米左右，装修房则要在１００００元／平方米左右。祥和名邸均为全装修房，由于总开发量比较大，达３０多万平方米，因此总有不少房源在中介挂牌，目前成交价格为９０００至１００００元／平方米之间。
长寿路
可售办公楼竞争激烈
从２００５年开始，长寿路沿线从江宁路至武宁路出现了一批新建办公楼，但这些项目建成后几乎都选择了分割预售小产权的方式进入市场。它们的卖点基本上都是临近在建中的Ｍ７号线和亚新生活广场商圈、离南京路只有２公里，因此竞争非常激烈。长寿路、常德路口宝华大厦从去年１２月开盘，该盘２月成交１５套，３月成交２０套。４月一举成交了５３套，销售非常热闹，但是其成交价格却在持续走低，２月中旬，该盘网上显示的成交均价为２０７９４元／平方米；３月２１日网上显示，成交均价只有１８８２０元／平方米，下跌了近２０００元／平方米；目前该盘的成交均价为１７８１６元／平方米，再次下跌了１０００元／平方米。相关人士分析，Ｍ７号线的长寿路站点就在该大厦楼下，目前正在全面施工中，这一现状无疑为该大厦的销售创造了利好因素。
位于陕西北路长寿路口的财富时代大厦，距宝华大厦不过３００米，去年６月开盘推出５０５套房源，面积５０至２００平方米不等，甲级办公楼装修标准，目前网上显示的成交套数已经达到了３７８套，均价为１６１４７元／平方米。另一个位于西康路、新会路口的元茂金豪大厦，距离宝华大厦也不足３００米，４月刚刚开盘，售楼处工作人员介绍，该盘也是甲级装修标准，目前成交了５９套，均价为１５２１４元／平方米。在西康路长寿路口的科维大厦也在销售中，目前的成交均价为１３５００元／平方米左右。
中介分析表示，虽然这些项目中的大部分都“喊出”了甲级５Ａ办公楼的标准，但是，这些出售产权的办公楼，想要在品质上追上真正的全租赁的甲级办公楼，还有很大的距离。
■焦点个案
海上名庭·泊树湾
海上名庭·泊树湾在网上房地产登记的地址为梅川路８８８号，位于普陀区真北路立交桥的东南部、大渡河路西侧，北靠武宁路，南至梅岭北路，西临朝阳河。据了解，海上名庭·泊树湾于４月份开盘当天便引起排队热潮。
售楼人员介绍，开盘三天便订、售３００多套房源。此次海上名庭·泊树湾共推出６幢住宅楼，房型以面积适中的２房、３房为主，其中，主力房型为１００平方米左右的２房，３房中最大户型达到１６８平方米左右。网上房地产的统计资料显示，该盘的成交均价为８９６３元／平方米，就周边行情来看，价格属于适中。总价控制也比较好，基本上在８０万元－１５０万元之间，主力２房的单套总价为９０万元左右。
而整个海上名庭·泊树湾由多层和小高层住宅组成的小区，沿河建造１９幢多层住宅和６幢小高层住宅，社区内另配有幼托中心和地下车库。生活配套主要依靠紧邻的梅川路与梅岭北路，麦德龙、百安居、红星美凯龙等大型卖场也环绕四周，日常生活十分方便。附近公交线路较多。
前期销售如此火热，新一批房源似乎应该乘胜追击。但是售楼人员表示，下一批房源何时推出尚未定论，“只能说下半年会推出”，而价格等具体情况也没有确定。
关键字：海上名庭,普陀,万里雅筑,中环凯旋宫,开发商,金沙雅苑四期,二手房 |
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