| 暗渡陈仓抬价再售 白忙活 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月26日16:43 上海商报 赵一蕙 |
上家卖给下家房屋时，下家仅付了首付款，没有办理过户手续。后来，由于房价攀升，上家将总价抬高１５万元卖给第三人，并办理了过户手续。而原来的下家知情后诉诸法院，要求上家不仅返还首付款、支付违约金，还让上家支付转让的１５万元差价。法院是否支持支付差价的诉求呢？
事由
市场看好抬价转卖
２００３年５月，家住黄浦区的罗先生以５０万元的总价，预购了坐落在静安区的一处建筑面积在３５平方米的酒店公寓小型居室。不到一年，罗先生左思右想后，感觉该房源价格并不便宜，决定将其原价转售给他人。通过中介挂牌，结识了买家蒋小姐。２００３年１１月，罗先生与蒋小姐一拍即合，签订了购房合同。
罗先生向蒋小姐出具了《转让房产承诺书》一份，内容主要有以下几条：一是罗先生将该房屋以原价转让给蒋小姐；二是罗先生在收到购买此房的首付款以及购房保险共计１５万元之后，罗先生将在该房源交房后，无条件地将房子过户给蒋小姐；如果蒋小姐在办理交房过户的过程中，对所购房屋及办理过户手续提出质疑的话，罗先生将无条件地将１５万元首付款返还蒋小姐，此承诺也就相应作废。
同时，在承诺书下方，附有购房费用明细表如下：１、购房首付５０００００元×３０％＝１５００００元；２、购房保险４５００元；３、房屋登记费２５０元；４、从２００３年６月至２００３年１１月，罗先生已付银行含利息贷款２８００×５＝１４０００元；总计约１６８７５０元。
在出具这份承诺书时，罗先生将购房款发票、保险单副本，以及房屋登记费收据复印件都交给了蒋小姐。
不出意外，这笔款买卖算是成了。可是，２００４年，正值上海房价飙升，卖家罗先生看到房产形势一片大好，深感后悔，觉得自己平进平出实在是太亏了。想到酒店式公寓的大好前景，罗先生心有不甘，于是，暗地里又接洽了其他买家。
２００４年６月，罗先生终于与曹先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定以人民币６５万元的价格，将其房屋出售，并办妥了产权过户登记手续。
直到２００６年２月，蒋小姐才得知罗先生变卦，房屋已经另易其主。蒋小姐起诉到静安区人民法院，认为自己与罗先生转让酒店式公寓的合同既然已经成立，罗先生的行为就是擅自违约，给自己造成巨大损失，要求返还首付款１５万元外，赔偿利息损失１５万元，再以首付款１５万元房款标准赔付违约金１５万元。
另外，蒋小姐还在审理中，补充要求罗先生支付将房屋转卖他人与卖给自己的差额１５万元。
庭审
上家只愿归还首付款
对此，罗先生辩解道，他向蒋小姐出具的是《转让房产承诺书》，当时，这套房子还属于期房。承诺书下方的签字是蒋小姐事后添加的。
罗先生坚持承诺书中房屋的面积、总价，是对预售合同购买条件的陈述，而不是首付约定的转让价格。而且承诺书对余款支付、房屋交付等内容都未作出过约定。换言之，承诺书仅仅是一种转让房屋的意向，而并非真正意义上的买卖合同。
罗先生认为，即使是自己违约，也应承担是缔约过失责任，就是在与蒋小姐对卖房事宜进行磋商的时候，没有预见到市场的变化，自己没有主观上的恶意，只是一种缔约过失责任，而不是违约责任。
另外，罗先生强调说，出售这套酒店式公寓是在２００４年６月，而到了２００６年这段时间，房地产市场发生了一些比较重大的变化。所以，即使蒋小姐要计算损失，也应该以蒋小姐起诉时的房产价格为准。罗先生坚持，自己只愿意归还作为首付的１５万元。
法院观点
赔偿下家预期利益损失
蒋小姐向罗先生支付的首付款和保险费共计１５万元，同时，罗先生向蒋小姐出具了《转让房产承诺书》，这就意味着，双方完成了订立房屋买卖合同的要约承诺过程，罗先生和蒋小姐的买房合同已经成立。
法院认为，双方约定的房产转让价款５０万元，虽然与罗先生从开发商处预购房屋的价款相同，但是，从《转让房产承诺书》所附的购房费用明细表中，首付款的计算方式可以确定为５０万元，就是双方转让房屋的价款。同时，在这份《转让房产承诺书》中，包含了房屋坐落、面积、转让价款、首付款等买卖合同应当具备的条款，至于余款支付、房屋交付以及违约责任等，并非合同必备条款。当事人若没有约定的，可参照我国《合同法》的规定来确认。
其次，法院还认为，罗先生擅自毁约，将房屋售于他人，违反了《转让房产承诺书》的约定，除了应返还１５万元首付款外，还必须承担相应的违约赔偿责任，赔偿的范围应相当于因违约所造成的蒋小姐损失部分，包括合同履行后，蒋小姐可以获得的利益，即预期利益。而蒋小姐主张的范围买卖差价，就是罗先生履行承诺后蒋小姐所能获得的范围增值利益。至于罗先生称“房价有较大变动，在蒋小姐起诉时已不值６５万元了”，法院认为，没有证据无法采信。另外涉及的税收则与房屋增值无关。据此，法院判决罗先生败诉，并且向蒋小姐作出赔偿。
法院判决
罗先生除偿还蒋小姐首付款１５万元外，再按他出售给他人的价格与卖给蒋小姐价格之间的差额，赔偿蒋小姐经济损失１５万余元。除此，罗先生还承担了案件保全费、受理费等。
关键字：首付,房价,购房合同,房地产 |
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