| “投资类房贷提高首付” 加深楼市观望态势 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月30日13:2 东方早报 中原地产研究咨询部总监 刘嘉殷 |
银监会主席刘明康在近日召开的当前经济形势通报会议上明确指出，银行业金融机构要严控贷款总量，加强房地产贷款风险管理，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例，并严控授信。
该项指引是在意料之中的，是对“国六条”政策的细化。刚出台不久的“国六条”指出：“要进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。”此次政策是针对银行信贷方面提出了具体措施，主要包含两方面：
（1）严控贷款总量，加强商业银行房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款及个人住房消费贷款并进行贷后检查。
2005年，上海中资银行人民币自营性房地产贷款余额同比少增了436.82亿元之多；自从去年7月起上海中资银行的房贷余额已连续数月负增长，与此同时，银行存款储蓄却依然高度增长，存贷比持续下降，到2006年初，该比例降至64.19%，因此不少银行在今年年初采取了比较放松的信贷措施，其中有光大银行及招行设立的固定贷款利率，中国银行推出的直客式房贷业务等。
然而房地产信贷集中度较高，据上海银监局最新资料表明，目前房地产信贷占商业银行各贷款总量的比例达到1/3，因此对于上海而言，规范房地产信贷业务也是迫在眉睫。
（2）对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例。
提高首付款比例政策属于金融政策，主要影响的是需求方面，与以往不同的是，此次政策在内容上更为明确，在政策力度上更为严厉。刘明康的发言表明调控方向非常明确：针对投资需求；多套房屋；购买高档商品房、别墅及商业用房。
力度进一步加大：2005年房地产信贷指引中提出针对购买第二套及以上商品房提高房贷利率，而此次政策提出了大幅度提高首付款比例。
总体来说，对市场的影响是略显波澜。2005年的调控使每位业内人士及房地产买卖双方“触目惊心，过目难忘”，今年依然是宏观调控的一年，政策带给人们心理的影响将超过政策本身的影响。政策出台后短期内，购房者观望态势肯定会存在，根据中原研究部调查发现，4月买方就出现了两种不同心态，一种认为市场趋于平稳，房价开始上涨，采取积极的入市态度，而另一种则认为后续将会进一步出台政策，选择了较为谨慎的入市态度，对于后一种客户而言，此次政策虽未出细则，但肯定会影响他们继续加深观望的态势，因此短期成交量将受到影响。
就政策本身对市场而言，由于政策打压的是投资及投机需求，而经过去年一年的宏观调控，目前消费市场已经以自住需求为主，因此政策对市场总体影响将有限。关键还是要看政策细则。
政策提出大幅度提高首付款比例是针对不同购房需求及购买不同档次商品房而言，因此对于购买普通商品房的自住客户影响不大，政府将可能会继续采取20%的首付款比例。
对于高档商品房由于价格、区位、户型、面积等要求都未出细则，因此很难预料影响程度。但对于市中心的豪宅及独立别墅产品而言，由于购买者皆为境外人士及高收入人士，他们支付能力强，往往能一次性付款，因此这部分产品基本不受影响。
关键字：房价,房贷,首付,楼市,银监会,房地产,贷款,商品房、别墅,首付 |
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