| “国六条”细化执行细则——既强硬又脆弱 |
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房产之窗网 http://www.ehomeday.com 2006年5月31日13:0 南方都市报 |
国家对“房地产调控六点意见”(简称“国六条”)细化执行细则，在民意的热烈吁求下隆重登场。那些认为房价高涨是由无良商人与地方政府合谋造成的人，有理由将这次房产调控细则提出的15条操作性措施(本报简称“国十五条”)的出台视为一大胜利。但这些欢呼者在赞赏政府强硬调控姿态的同时，应该对手段能否实现他们的目标多加留意。
从细则的具体规定来看，旨在全方位加强对房地产市场的干预力度，细化到限比重、限面积、限价格(“三限制”)等具体指标。细则的潜台词是，政府认可房价高涨是由需求、炒作而起的说法，此次出台的细则意在封堵炒作之路，以至于有言论将此视为反房地产市场化的一份宣言书。但吊诡的是，政府出台细则的目的，是为了“引导和促进房地产业持续稳定健康发展”。
面临着房地产泡沫加剧、金融风险大增的大凶险，政府愿意干预房地产，但愿意干预是一回事，如何干预是另一回事。没有证据表明，一个强硬的手段必定能达成美好的目标。
细则也许可能在短期内为房市降温，却无助于建立一个健康的市场。之所以这么说，是因为细则没有解决房地产市场中以下几个关键性矛盾。
首先，政府是土地的实际拥有者，有抬高地价获取最大收益的现实冲动，同时，政府又是社会公共福利的提供者，有责任实现“居者有其屋”。此次细则中提出“三限制”，将社会公共福利的责任强行让渡给地方政府与房地产商，对于房地产商而言，是不可承受之重。
受此逼迫，市场会作出相应变化，或是部分商人与资金流出房地产行业，使房市供给更紧，从而加深供需之间的矛盾；或是地方政府与开发商继续合谋，在廉价房地点、房屋交易信息等方面做足文章，让穷人去该去的地方、住该住的房子；又或者，政府在保证一定量的廉价房的同时，继续以偏紧的土地供应抬高一般房地产的价格，补偿开发商所作出的“牺牲”，细则未对国际炒作游资作具体规定，应当与此不无关联。如此，普通民众是否能够获得调控红利，仍然是个未知数。
另一个矛盾来自于供需矛盾，商品房价格高涨的最大原因来自于需求者之间的价格竞争，或者在信息不公开的情况下，某些群体有意制造恐慌性需求。今年一季度，商品房销售面积为0.95亿平米，同比增长82.86%，销售面积相当于竣工面积的1.67倍。实际上，自2003年以来，除了少数月份之外，其余多数月份的商品房累计销售面积都大于商品房累计竣工面积，这说明，商品房供不应求是这几年的常态。
要缓解供给压力，除了细则所规定的提供充分的交易信息，抑制投机性需求、充分利用土地资源打击囤地之外，关键是政府要放开市场门槛、培育更多的产品供应商，由供应商之间彼此竞价，以弥补市场在低价房与奢侈房之间畸轻畸重的状况。
但调控一再重申对于房地产开发商项目资本金35%的底线要求，导致小开发商面临灭顶之灾。引人关注的是，此次通知明令禁止集资建房，使产品需求方失去了一个重要的选择。也就是说，需求方有受到保护的消极自由，而没有自主建房的积极自由，失去了挑战高房价的一柄利剑。
头痛医头式的行政调控方法，我们在诸如汽车、医药、房产等各行业早有领教，这些方法并未起到让市场“持续、健康发展”的作用，反而使市场人士动辄得咎，民众难以受惠。在市场与计划之间，并不像某些人所谓的有中间道路可走。
受现实所迫，中国的房地产市场正在急速向行政命令经济转身。在历经了数次房市调控效果不彰的窘迫之后，政府仍然督信行政手段是解决市场各种问题的惟一办法，每次调控的区别主要表现在调控力度上。但再强硬的措施，只要与市场规律相左就是脆弱的。
民众对于市场公平的每次呼吁，都会换来政府对市场更强的控制；把市场与社会保障责任夹杂在一起，并不意味着民众会得到更多的公平。行政命令经济不是政府为社会保障尽责和市场健康发展的同义语。以行政之矛攻市场之盾的后果大多是，市场行政化与行政市场化。
细则赋予建设部等政府部门更多的权力，却对加大住房供给、在“三限制”等约束条件下实现房地产市场的新的利益均衡语焉不详，正因为如此，细则出台后引发质疑，包括一些坚持政府应该严厉调控的人士。
关键字：国六条,房地产,土地,开发商,商品房,房价 |
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